뉴욕시 부동산 경매가 오는 8월4일(수요일) 맨하탄 제이콥 제비츠 센터에서 열린다.

이번 경매에 관심 있는 독자들을 위해 문답형식을 통해 뉴욕시 부동산 경매에 관해 알아본다.

Q: 최저 경매가(Minimum Upset Price)란 무엇을 말하는가?
A:경매의 시작 가격으로 예를 들어 최저 경매가격이 5,000달러로 책정됐다면 입찰은 5,000달러부터 시작한다.

Q: 만약 경매에 붙어진 토지나 건물의 입찰자가 없으면 추후 다시 경매에 부쳐지는가?
A: 입찰자가 없을 경우, 그날 경매가 끝나기 전에 한번 더 경매에 부쳐진다. 두 번째 경매에서도 입찰자가 없을 경우, 해당 토지나 건물에 대한 재평가가 이뤄진 뒤 추후 경매에 부쳐진다.

Q: 경매 당일 토지나 건물을 구입했을 경우, 얼마나 지불해야되나?
A: 낙찰 가격의 20%나 경매장에서 설정한 현금 필요조건(Cash Requirement) 중 더 많은 액수를 지불해야 된다.

Q: Cash Requirement란 무엇인가?
A: Cash Requirement는 경매장에서 설정한 당일 지불 현금 액수로 경매 리스팅에 명시돼 있다. 현금 필요조건을 충족할 수 있는 지불 방법으로는 현금(100달러 지폐만 가능)이나 여행자수표, 보증수표, 은행 공식 수표, 우체국에서 발행하는 머니 오더 등이다. 개인 수표나 은행에서 발행하는 머니 오더는 해당되지 않는다.

Q: 보증금(Deposit)이란 무엇을 의미하는가?
A: 보증금은 Cash Requirement, 또는 낙찰 가격의 20% 중 더 많은 액수를 뜻한다. 만약 Cash Requirement와 낙찰 가격의 20%가 차이가 있을 경우, 차액은 개인 수표로 지불이 가능하다.

Q: 보증금 외에 경매 당일 또 지불해야 될 금액이 있는가?
A: 경매의 낙찰자는 보증금 외에 경매 수수료를 내야 된다. 수수료는 현금이나 개인 수표로 지불 가능하며 계약서에 서명하기 전에 지불해야 된다.

Q: 매입에 필요한 서류는 언제까지 제출해야 되나?
A: 경매 날짜로부터 14일 이내에 제출해야 된다. 14일 이내에 제출하지 않을 경우, 기권 조치(Default)가 내려질 수 있다.

Q: 세일즈 계약서를 남에게 양도할 수 있는가?
A: 계약서를 양도하고 싶을 경우, 이를 경매 날짜에서 14일 이내에 뉴욕시 부동산 서비스국(Division of Real Estate Services)의 신청서를 작성, 제출해야 된다.

수수료는 건당 200달러이다. 수수료는 Certified Check나 공식 은행 수표, 우체국 머니 오더로만 지불할 수 있다. 뉴욕시 부동산 서비스국에서 양도를 인정하기 전까지 그 어떠한 양도도 유효하지 않다.

Q: 문제가 발생했을 경우, 타이틀 이의(Title Objection) 신청은 언제까지 해야하나?
A: 경매날짜로부터 45일 이내에 제출해야 된다.

Q: 타이틀 이의를 신청했을 경우, 판매가 취소되나?
A: 타이틀 회사가 이의를 확인했을 경우, 뉴욕시 법률 위원회가 검토한 뒤 결정된다. 대부분의 경우, 타이틀 이의 문제는 합의가 이뤄진다.

Q: 토지나 건물의 담보 문제나 각종 위반이 있을 경우, 낙찰자에게 책임이 있는가?
A: 낙찰자가 부동산을 양도하기 전에 발생한 부동산세나 수도세 등 각종 세금과 벌금, 담보 문제에 대해서는 낙찰자에게 책임이 없다.

Q: 보증금을 낸 뒤 잔액은 언제까지 지불해야 되는가?
A: 만약 낙찰 가격이 2만1달러 이하일 경우, 잔액은 경매가 실시된 날짜로부터 45일 이내에 모두 지불해야 된다. 만약 낙찰 가격이 2만1달러 이상일 경우, 모기지 신청이 가능하다. 만약 모기지 신청 자격이 될 경우, 이에 대한 다운페이먼트를 45일 이내에 지불해야 된다.

Q: 만약 잔액을 지불하지 못했거나 필요 서류를 제출하지 못했을 경우에는?
A: 채무 불이행으로 기권 조치(Default)가 시 정부로부터 내려진다. 기권 조치가 내려졌을 경우, 그때까지 지불된 모든 금액은 시 정부가 보유하게 되며 해당 부동산은 다시 경매에 부쳐진다. 기권 조치가 내려진 자는 5년간 시 정부가 실시하는 부동산 경매의 입찰 자격이 박탈된다.

Q: 클로징은 언제 하나?
A: 판매 규정에 따른 모든 사항이 충족됐을 때 관련 서류가 뉴욕시 법률 위원회로 넘겨지며 법률 위원회의 변호사와 적당한 날짜를 결정, 클로징 서류에 서명하면 된다. 클로징의 시간과 날짜는 전화나 우편을 통해 통보된다.

Q: 만약 구입한 부동산을 현재 누가 거주하거나 사용하고 있다면?
A: 클로징 절차가 끝나고 부동산의 타이틀을 받기 전에는 법적으로 부동산의 주인이 아니다. 타이틀을 받고 나면 현재 토지나 건물의 거주자나 사용자를 퇴거시킬 수 있다.

Q: 클로징에 드는 비용은?
A: 클로징을 하기 전에 뉴욕시 정부로부터 클로징의 날짜와 시간, 그리고 클로징 할 때 드는 비용에 대한 내용을 통보 받는다. 클로징에 드는 비용으로는 타이틀 수수료를 비롯한 각종 세금이 있다.

Q: 클로징 할 때 변호사를 대동해야 되는가?
A: 변호사를 대동하고 안하고는 낙찰자 마음이다. 만약 변호사를 대동하지 않았을 경우, 뉴욕시 정부의 변호사가 각종 서류에 대해 설명을 하게 된다. 이때 서류나 계약서에 명시된 조건들을 꼼꼼하게 짚고 넘어가는 것이 바람직하다.

Q: 경매에 참여하기 위해서는 브로커가 필요한가?
A: 그렇지 않다. 뉴욕시 정부는 브로커 커미션을 지불하지 않는다. 경매가 시작하기 전 실시되는 세미나에 참석, 입찰 과정에 대해 배워두는 것이 바람직하다.

Q: ‘Interior Lot’이란 무엇을 말하는가?
A: ‘Interior Lot’이란 거리에서 직접적인 진입로나 입구가 없는 부동산을 말한다. 뉴욕시 정부는 이에 대한 책임을 지지 않기 때문에 입찰자들은 이에 대해 스스로 판단해야 된다.

<자료제공:뉴욕시행정서비스국(DCAS)>