현재 부동산에 관한 가장 큰 관심은 “이자율이 언제까지, 얼마나 오를 것인가?” “주택가격은 언제부터, 언제까지, 얼마나 떨어질 것인가?” 하는 내용들이며, 일부에선 벌써부터 부동산투자 준비를 위해 “언제쯤이면 바닥을 치겠는가?” 라는 성급한 질문들까지 나오고 있다.
사실상 지난 5월부터 주택매물의 재고량 수치가 집중적으로 늘어나면서 부터, 점차 불을 지핀 주택마켓의 변화 분위기는 6월들어 거침없이 바뀌기 시작하여 셀러들을 애태우기 시작했고, 현재 각 부동산 마켓분석 전문기관들은 향후 부동산 시장의 예측 분석들을 연이어 발표하느라 바빠졌다.
하지만 아직까지는 주택가격이 하락된 것은 아니며, 단지 부쩍 늘어난 매물량으로 인해 지나치게 높은 리스팅 가격으로 나왔던 매물들의 거품들이 점차 제거되는 모습을 보이고 있을 뿐, 현재와 같은 매매정체 잠복기 현상은 적어도 올해말~내년초까지는 계속 유지될 것으로 보인다.
그러다 내년봄부터는 매물량의 변수에 따른 가격하락이 예상되고 있으나, 이번의 변화 사이클에선 하락하는 폭이나 기한이 그렇게 크지도 길지도 않을 것임이 각 부분에서 암시되고 있는 상황이다.
우선 현재의 상태를 쉽게 파악하기 위해 ‘콜라(또는 맥주)잔의 거품 원리’를 이해하여 보자.
즉 음료를 차분하게 잘 따르면(정상적 주택경기일 때는) 거품이 줄어들고, 벌컥벌컥 서두르면서 급하게 따르면(완전한 셀러스 마켓일 때는) 거품의 폭은 커진다.
만일 거품의 양이 적당하다면 그대로 거품과 함께 바로 마시기도 하지만, 거품이 너무 심하면 거품이 빠지길 기다리게 된다.(당연히 매매가 줄어든다) 이때 거품은 줄어들겠지만, 대신에 실제 음료량은 오히려 아주 약간 늘어난다.(즉 너무 높이 나왔던 리스팅 가격들이 낮게 재조정 되나, 실제의 주택 가격선은 내려가질 않고 여전히 높아지는 듯 유지된다) 하지만 더 이상 빠질 거품이 없을 때부터는 음료의 눈금이 서서히 줄어들기 시작한다는 원리이다.(즉 거품이 다 제거된 후 부터 음료가 소진되기 시작하듯, 주택가격도 거품이 제거된 후 부터야 하락하기 시작함)
또한 가격의 하락폭을 예측하기에 앞서, 먼저 지난날의 주택가격 상승폭을 알아보면, 2003년 12월이후 1/3분기 4개월 동안에 오른 주택가격은 자그만치 약 20~33%로서 현재 대부분의 은행들도 이를 감정가로 인정하는데 거의 부정적이며, 참고로 한참 상승기에 있었던 1989년 전후 약 15개월동안 오른 주택가격이 연 30~35%의 수준이고 보면, 올해초 4개월간 오른 주택가격의 상승률과 속도는 이유와 근거가 전혀 부족한 상태로써 6월말 현재 주택가격의 약 10~15% 정도에 해당하는 가격은 현재로선 ‘절대거품’이라는 계산이 나온다.
결국 현재의 추이로 볼때, 올해말~내년초까지는 주춤거리는 현재의 마켓상황이 계속 이어지면서 리스팅 가격의 재조정이라는 거품제거 과정을 거치다가, 내년 봄부터는 실제의 원가를 깎아 먹는 가격하락이 예상되며, 2006년말까지는 적어도 7월초 현재의 가격선에서 15~20% 전후의 폭만큼 하락될 가능성이 높다.
그후 2007년 한해 동안은 변수가 있기는 하나 하락이 멈춰선 정체기를 거쳐, 2008년 중반기부터는 최소한 2년이상 경제상황과 주위 환경으로 미뤄보아 가격상승의 재가동이 짐작된다.

케니 김 (909)348-0471 www.EZfindHome.com