15년 고정이자율 모기지는 차입인이 15년 동안 매달마다 납입 기일 안에 월 불입금을 예정대로 지불하면 15년 후에는 차입인이 모기지 부담이 없는 주택을 소유할 수 있도록 하는 고정이자율 모기지입니다. 여기에서는 15년 고정이자율 모기지를 30년 고정이자율 모기지와 비교하여 그 장단점을 살펴봄으로써, 차입인이 자기 입장에 적합한 상환 기간을 선택하는데
도움을 드리고자 합니다.
1. 15년 고정이자율 모기지의 장점
융자기관이 전통적인 30년 고정이자율 모기지보다 빨리 대출금을 회수하므로 융자 기관은 15년 고정이자율 모기지에 대하여 30년 고정 이자율 모기지에 비하여 약 0.25% - 0.5% 정도 낮은 이자율을 적용합니다.
이처럼 이자율이 낮아질 뿐만 아니라 상환 기간이 짧아짐으로써 융자 기간 동안 지불하는 총 이자 금액이 현저히 낮아집니다. 15년 고정이자율 모기지는 월 불입금을 감당할 수 있는 차입인에게는 주식, 채권, 예금이나 다른 부동산에 투자하는 대신에 본인의 주택 모기지에 추가 자금을 의무적으로 불입하게 하는 결과를 가져옵니다.
그러므로 다른 투자 방안에 대한 지식이나 경험이 없는 경우에는 15년 고정이자율 모기지가 안전한 대채 투자 또는 저축 수단이 될 수 있습니다. 이에 따라 신속하게 불어나는 홈 에퀴티를 장차 필요한 경우에 재융자나 2차 모기지를 통하여 활용할 수도 있습니다. 또한 차입인이 앞으로 일할 수 있는 기간이 많지 않은 상황에서 모기지 부담이 없이 은퇴하고자 할
때에는 짧은 기간의 모기지가 적합할 것입니다.
2. 15년 고정이자율 모기지의 단점
15년 고정이자율 모기지의 월 불입금이 30년 고정이자율 모기지의 월 불입금보다 현저히 높아집니다. 예를 들어 $300,000을 6%의 이자율로 15년 동안 빌리는 경우에 월 불입금이 $2,531.37이 되지만 6.5%의 이자율로 30년 동안 빌리는 경우에는 $1,896.20이 됩니다.
이 경우에 15년 프로그램의 월 불입금이 30년 프로그램의 월 불입금보다 33% 많게 됩니다. 월 불입금이 많기 때문에 차입인의 수입이 30년 모기지 프로그램에서는 융자기관이 적용하는 기준비율에 적합한 경우에도 15년 프로그램에서는 적합하지 않은 경우가 많습니다.
그러므로 15년 고정이자율 모기지를 선택하고자 하는 차입인은 현재 융자기관이 요구하는 소득을 얻고 있을 뿐만 아니라, 15년의 상환 기간 내내 높아진 월 불입금을 감당할 수 있을 만큼 안정적인 소득을 유지할 수 있어야 합니다.
3. 상환 기간을 단축하는 방법
보통 모기지를 얻고 나면 보통 그 모기지를 제공한 금융기관과 연계된 지급 서비스 회사가 획기적으로 상환 기간을 단축하고 많은 이자를 절약할 수 있다는 안내서와 함께 격주 모기지로의 전환에 필요한 신청서를 보내오는 경우가 많습니다. 이러한 회사들이 소개하는 격주 납부 모기지는 당초의 모기지 프로그램에서 요구하는 월 불입금의 절반을 2주마다 납부함으
로써 상환 기간을 단축시키는 모기지를 말합니다.
보통 이러한 지급 서비스 회사는 많은 이자의 절약, 30년 모기지의 경우에 보통 8년의 상환 기간 단축, 홈 에퀴티의 빠른 성장, 자동 지급에 따른 편의성 등의 혜택을 주장합니다. 그러나 지급 서비스 회사는 보통 이러한 서비스의 대가로 등록비나 용역비 등의 명목으로 상당한 수수료를 부과하므로 주의하여야 합니다. 또한 아무런 비용을 지불하지 않고도 지급 서비스 회사가 주장하는 효과를 얻을 수 있는 건전한 대안이 있습니다.
이는 매년 1회 월 불입금에 해당하는 금액을 추가로 납부하거나, 매월 정기 월 불입금에 이 금액의 12분의1을 추가하여 납부하는 방법입니다. 많은 융자기관이 납입 쿠폰에 추가 원금 납입이라는 난을 두어 추가 원금 지불을 원하는 차입인에게 편의를 제공하고 있습니다. 어느 경우에나 차입인은 선납위약금 조항에 해당하는 특별한 경우가 아니면 재무 상황에 따라 자유스럽게 정기적이나, 부정기적으로 추가 원금을 납입함으로서 당초의 상환 기간을 단축할 수 있습니다.
그러나 이러한 상환 기간을 융자를 받은 후에 단축하려는 노력에 앞서 차입인이 당초 모기지를 신청할 때에 위에서 설명한 단기와 장기 상환 기간의 장단점을 참고하여10, 15, 20, 25, 30, 40년 등 다양한 상환 기간 중에서 본인의 상환 계획과 예산에 맞는 기간을 선택하는 것이 중요합니다.
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