미국 부동산 투자 신탁 협회(NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trust)에서 주관하는 기관투자가 포럼이 지난 7일부터 9일까지 3일간 뉴욕에서 개최됐습니다.
1년에 한번 열리는 이 모임은 부동산 투자신탁의 최고경영자들과 기관투자가들이 한자리에 모여 리츠 산업의 전망과 투자에 대해 정보를 나눌 수 있는 가장 큰 행사입니다. 이번 포럼의 테마는 REITs : Building Dividends and Diversification.... Throughout America 로써 높은 배당금과 분산투자라는 리츠의 특성을 가장 잘 나타내주는 단어로 구성되었습니다.
포럼의 하이라이트는 리츠 투자에 있어서의 전망과 기회에 대한 공개 토론과 리츠 산업을 이끌어 나가는 최고경영자들과의 런천 세션, 그리고 100개 이상의 개별 리츠들의 기업설명회 등이었습니다. 또한 행사 기간 중 리츠 기업들의 ‘재정 보고서(Annual Reports)’ 경연대회에 대한 시상식이 있었으며, 리츠의 규모에 따라 세분하여 금상, 은상, 동상이 각각 수여되었습니다.
이번 포럼에서 다루어진 부동산 섹터별 투자 전망과 주요 쟁점에 대해 리뷰해 보면, 먼저 소매 리츠(Retail REITs)는 새로운 점포에 대한 소매 상인들의 수요가 여전히 강력함을 보여주고 있습니다.
이러한 강력한 수요의 지속은 소매 비즈니스를 평가하는데 가장 많이 사용되는 동일 매장 내 매출 증가율 데이타가 건실한 성장을 보여주고 있다는 점에서 충분히 이해되는 부분입니다. 5월 달의 주요 소매 상점들의 동일 매장 내 매출증가는 작년 대비 2% 포인트의 증가를 기록하고 있으며, 연속 13개월 동안의 성장을 보여주고 있습니다.
이렇듯 소매 리츠는 건실한 리스 트렌드를 보여주고 있으며, 2004년도에도 지속적인 성장이 예상되는 섹터입니다. 포럼에 참가했던 소매 리츠 중 팩토리 아웃렛을 운영하는 Tanger Factory Outlet사는 새롭게 개발 진행중인 4개의 프로젝트에 대한 시사회가 있었습니다.
모두 2008년까지 완공될 예정인 아울렛 선터들이며, Tanger Factory Outlet사는 이번 개발을 통해 11% 이상의 개발 수익을 기대하고 있습니다. 커뮤니티 쇼핑센터들을 소유하고 운영하는 Kimco Realty Corp사는 현재의 쇼핑센터 비즈니스에서 수퍼마켓 비즈니스로의 일부 전환에 대해 고려하고 있음을 시사했습니다.
지역적으로 안정된 비즈니스를 구축하고 있는 H.E.B나 Wegman’s등의 슈퍼마켓 체인에게 안정적인 리스를 제공함으로써 리스 수입의 안정화를 기대할 수 있기 때문입니다.
한편, 포럼에서의 아파트 리츠(Apartment REITs) 섹터는 고용시장의 성장과 이자율의 인상 전망에 따라 2005년도 비즈니스에 대해 대체로 긍정적인 의견을 피력했습니다. 그러나 단기적으로는 이러한 성장 전망에 대해 예의 주시할 필요가 있으며, 2004년도는 전환을 시도하는 해가 될 것으로 예상되고 있습니다.
Equity Residential사의 경영진은 아파트의 입주율
(Occupancy rate)이 점차적으로 증가하고 있으며, 2004년도가 전환점이 되어 2005년도 2분기에는 정점에 달할 것이라는 전망을 피력했습니다.
BRE Properties사의 최고경영자 Frank McDonnell도 아직까지는 캘리포니아 남부지역을 제외한 지역에서는 랜드로드들이 가격결정력을 갖고 있지 않지만, 렌트 수요는 점차 많아지고 있다고 언급했습니다.
오피스 리츠(Office REITs) 섹터는 오피스 수요에 대한 전망에 있어서 다소 낙관적인 전망을 보여주고 있지만, 지역적으로 많은 차이를 보이고 있습니다. 예를 들어 N. Virginia 지역에서는 많은 군사 방어와 관련된 테넌트들이 오피스 공간을 확장함에 따라 수요의 증가와 렌트비의 상승을 보이고 있기 때문에 강력한 회복세를 보이고 있지만, 많은 중서부 지역 마켓에서의 렌트비의 인상은 상당 기간 지나야 될 것으로 전망되고 있습니다.
달라스와 휴스턴 등에 72개의 오피스 자산을 보유 운영하고 있는 Crescent Real Estate Equities Co사는 펀더멘탈이 바닥을 지나고 있는 오피스 섹터에서 새롭게 만들어진 조인트 벤처를 통해 오피스 자산의 인수에 적극적으로 뛰어들 계획인 것으로 나타났습니다. 현재 많은 기관투자가들이 Crescent의 오피스 자산 인수에 대해 많은 관심을 보이고 있으며, 이들로부터 인수에 대한 자금을 확보하는 것은 전혀 문제가 없을 것으로 예상하고 있습니다.
산업 리츠(Industrial REITs)에서도 대체적인 수요의 증가추세와 지역적으로 렌트비의 상승을 보이는 등 섹터의 근본적인 향상이 논의되었으며, 산업 리츠 섹터는 강력한 경제성장률을 바탕으로 올 하반기 높은 성장이 예상되고 있습니다.
창고형 유통센터의 건립과 운영에 있어서 1위에 랭크되어 있는 ProLogis사는 산업리츠 섹터의 회복에 대한 전망을 피력하며, 전반적인 점유율(Occupancy rate)이 90% 근처에 머물고 있다고 언급했습니다. 산업 리츠가 완전한 가격결정권을 행사하려면, 점유율이 92% 이상은 되야 합니다.
미국뿐 아니라 유럽, 아시아 지역에 대한 개발도 활발히 진행중인 ProLogis사는 장기적으로 중국시장의 개발에 많은 가치를 부여하고 있으며, 최근 상하이 서쪽에 위치한 1.5M ft2에 해당하는 기존의 시설을 인수하는 등 인근 지역의 개발에 박차를 가하고 있습니다. 중국에서의 개발에 따른 비용은 일반적으로 ft2당 $25-30달러가 소요되며, 개발 수익은 10-11% 가량이 예상됩니다./646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)
