코압 융자란 코압 주식의 소유자가 이 주식을 담보로 융자 기관으로 차입하는 융자를 말합니다. 코압에서는 주거용 건물을 소유하고 있는 회사의 주주들이 그 건물 안에 있는 각 단위 주거의 임차인이 됩니다.

즉 코압의 주식 소유자는 건물을 소유하는 코압 법인의 주주로서 자동적으로 각 단위 주거에 대한 임차인이 되지만 건물에 대한 소유권을 직접 가지지는 못합니다. 코압의 소유자라고 편의상 지칭할 때에는 코압 건물을 소유하고 있는 코압 법인의 주식 소유자 즉 주주라는 의미로 이해해야 할 것입니다. 이러한 코압 소유자의 특수한 법적 지위로 인하여 코압 융자에는 많은 특성이 있습니다.

1. 담보물과 그 담보물의 가치
코압 융자의 담보물은 코압 소유자가 가지는 코압 법인의 주식입니다. 코압 아파트의 소유권은 코압 법인에게 속하므로 코압의 소유자는 부동산을 담보로 제공할 수 없습니다. 융자 기관이 코압 법인의 주식을 담보로 취득하는 경우에도 이 주식의 담보 가치가 채무 불이행시의 담보물 처분의 어려움 등으로 인하여 부동산에 대한 모기지에 비하여 훨씬 뒤떨어집니다.

또한 코압 빌딩 전체에 대한 모기지가 이미 설정되어 있는 경우가 많은데 이 모기지 융자에 대한 원리금 상환은 코압 법인의 책임에 속하지만 실질적으로는 코압 소유자들이 이를 납부하게 됩니다. 이러한 경우에는 코압 법인이 코압 빌딩에 대하여 가지고 있는 에퀴티가 모기지 융자 잔액만큼 감소하게 되므로 코압 소유자들이 가지는 주식의 가격과 실질적인 담보 가치가 그만큼 낮아지게 됩니다.

2. 융자 기관 심사의 엄격성
위에서 설명한 바와 같이 코압 융자의 담보물의 특성 때문에 코압 융자를 취급하는 융자 기관이 매우 제한되어 있고, 융자 기관이 이를 취급하는 경우에도 제공하는 프로그램이 다양하지 못합니다. 또한 담보 가치의 차이 때문에 융자 기관은 보통 주택 모기지의 이자율보다 높은 이자율과 엄격한 융자 심사 기준을 코압 융자에 대하여 적용하게됩니다. 또한 융자 기
관이 대출을 승인하기에 앞서 코압 프로젝트 자체가 융자 대상으로 적합한지를 엄격하게 심사합니다. 이를 위하여 융자 기관은 코압 프로젝트에 관한 질의서 등 심사에 필요한 서류를 요구합니다.

3. 코압 이사회의 권한
코압 법인은 코압 주식을 담보로 한 코압 융자에 대하여 구매 승인 절차의 일부로서 이사회의 엄격한 심사를 거치게 합니다. 코압에 따라서 융자 금액을 구매금액의 75% 등으로 엄격히 제한하는 경우도 있으므로 금융이 필요한 원매자는 코압 법인이 허용하는 융자 비율을 먼저 조사하여야 합니다.

융자 기관에서는 수입이나 예금 등을 확인하지 않고 대출을 승인하는 프로그램이 있지만, 이러한 프로그램을 통해서 받은 융자 기관의 대출 확약서를 구매자가 제출하더라도 코압 이사회에서는 수입이나 예금 등을 확인할 수 있는 서류를 모두 청구하여 코압 법인 자체의 심사 기준에 따라 금융을 포함한 구매 승인 여부를 종합적으로 검토합니다.

코압에 따라서는 유니트의 면적에 따라 구체적인 최저 수입 요건을 규정하는 경우가 있으므로 이에 대하여 알아보고, 만약 이러한 요건이 있다면 구매자가 연간 급여 수령 내역서, 연방 세금 보고서, 급여 용지등으로 요청되는 수입을 입증할 수 있는지 검토하여야 합니다.

코압 이사회의 심사 기준이나 심사 방법이 융자 기관의 그 것보다 엄격한 경우가 많으므로 융자 기관의 승인을 받았다고 안심할 수 없는 경우도 있습니다. 또한 이사회 융자 승인 권한은 코압 소유자가 재융자를 신청하는 경우에도 적용될 수 있으므로 코압 구매자는 이를 충분히 알고 있어야 합니다.

4. 코압 융자를 금지하는 경우
코압 소유자의 코압 융자를 전적으로 금지하는 코압 법인들도 있으므로 구매자는 이에 유의하여야 합니다. 이러한 코압 법인은 코압 빌딩 전체에 대한 모기지가 있는 경우에 이를 코압 소유자가 주식에 따라 비례적으로 부담하도록 하지만 각 소유자가 자기 유니트에 대하여 따로 융자를 받는 것을 허용하지 않습니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com