격주 납부모기지(Bi-Weekly Mortgages)는 당초의 모기지 프로그램에서 요구하는 월 불입금의 절반을 2주마다 납부함으로써 상환 기간을 단축시키는 모기지를 말합니다.
보통 모기지를 얻고 나면 보통 그 모기지를 제공한 금융기관과 연계된 지급 서비스 회사가 획기적으로 상환 기간을 단축하고 많은 이자를 절약할 수 있다는 안내서와 함께 격주 모기지로의 전환하기 위한 신청서를 보내오는 경우가 많습니다. 이 밖에도 특정한 금융 기관과 관계없이 독자적으로 이러한 서비스를 제공하는 많은 회사들이 있습니다.
1. 주장하는 혜택
보통 이러한 지급 서비스회사는 많은 이자의 절약, 30년 모기지의 경우에 보통 8년의 상환 기간 단축, 홈 에퀴티의 빠른 성장, 자동 지급에 따른 편의성 등의 혜택을 주장합니다.
2. 현금의 시간 가치에 따른 당연한 결과
차입인 입장에서 같은 납부 금액으로 큰 혜택을 받을 수 있을 것처럼 이해하기 쉬우나 이는 차입인이 새로 선택하는 납입금액과 납입 시기 및 횟수에 따른 당연한 결과일 뿐이며 특별한 혜택이 이 프로그램에 의하여 부여되는 것이 아닙니다.
보통 모기지의 차입인은 1개월 분의 월 불입금을 매월1회 납부함으로써 1년 동안 12개월 분의 월 불입금을 납입하지만, 격주 모기지의 차입인은 보통 연 26회 월 불입금의 절반을 격주로 납부함으로써 실질적으로는1년 동안 13개월 분의 월 불입금을 납부하게 됩니다.
이는 1년이 보통 52주임을 상기한다면 쉽게 이해할 수 있습니다. 그러므로 차입인이 실제로 더 많은 돈을 일찍 납부하는 것입니다. 또한 격주 모기지의 경우에는 격주로 납부된 금액이 보통은 지급 서비스 회사가 개설한 관리계좌(Custodial Account)에 일단 입금된 후에 1개월에 한번씩 모기지 회사에 지급되므로 이 관리구좌의 잔액에 대하여 발생하는 이자를 모기지의 상환에 사용한다면 상환기간의 단축 등의 결과를 가져올 것입니다. 이 두 가지 이유는 모두 현금의 시간가치(Time Value of Money)에 따른 당연한 결과일 뿐 지급 서비스 회사가 창출하는 부가 가치로 보기 어렵습니
다.
다만 이러한 서비스가 자기 통제력이 부족한 차입인에게 조기 상환이 이루어지도록 강제적인 기율을 부여한다는 심리적 효과 정도를 인정할 수는 있을 것입니다.
3. 소요 비용과 자동 자금 이채
지급 서비스 회사는 보통 등록비(Enrollment Fee)로 $200에서 $500 정도를 요구하며, 매번 지급에 대한 수수료(Service Fee)로 $2.50에서 $4.50 정도를 부과합니다.
이러한 비용은 회사마다 다르므로 유심히 보아야 하며, 많은 회사는 관리계좌에서 발생하는 이자를 차입인의 모기지 상환에 사용하지 않고 그 회사의 수입으로 삼고 있으므로 이 금액도 숨은 비용으로 감안하여야 합니다. 이러한 회사 중에는 1년에 2번 발생하는 추가 납입 격주 불입금을 6개월 등 장기간 이 관리 구좌에 예치하고 모기지 상환을 늦춤으로써 자신들이 얻는 이자 수입을 극대화하는 경우도 있습니다.
지급 서비스 회사는 대부분 차입인이 지정하는 예금이나 수표 구좌로부터 격주마다 일정한 금액을 자동적으로 이채 할 것을 요구합니다. 일단 이러
한 프로그램에 등록한 후에는 정기적으로 격주마다 자금이 인출되므로 항상 충분한 금액이 구좌에 있도록 관리하여야 합니다.
4. 합리적 대안
아무런 비용을 지불하지 않고도 지급 서비스 회사가 주장하는 효과를 얻을 수 있는 건전한 대안이 있습니다. 첫째, 매년 1회 월 불입금에 해당하는 금액을 추가로 납부하거나, 매월 정기 월 불입금에 이 금액의 12분의 1을 추가하여 납부하는 방법입니다.
이 경우에 추가 원금 납입분에 대하여 별개의 수표를 발행하거나, 이를 정규 월 불입금에 포함하여 납부할 수도 있습니다. 어느 경우에나 원금 상환용 금액임을 명시하여야 합니다. 모기지 회사에 따라 처리하는 방법이 다를 수 있으므로 의문이 있을 때에는 사전에 협의하는 것이 좋습니다.
둘째 여유 자금이 있어 상환 기간을 단축할 생각이 있는 차입인이라면 모기지 신청 때에 다양한 상환 기간 즉 10, 15, 20, 30년 중에서 본인의 상환 계획과 예산에 맞는 기간을 선택하여야 할 것입니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
