과거에는 주택을 구입하기 위하여 구매자가 20% 이상의 다운페이먼트를 준비하는 것이 보통이었습니다. 그러나 융자기관이 차입인에게 요구하던 다운페이먼트의 금액이 지난 20년 동안 점차적으로 줄어들어 왔으며 특이 90년 대 후반 이후에 이러한 추세가 가속되어 왔습니다.
현재는 낮은 다운페이먼트 모기지뿐만 아니라 100% 모기지(100% Mortgage) 프로그램을 여러 융자기관에서 찾을 수 있게되었습니다. 그러므로 주택의 구매자, 특히 처음 집을 구입하는 구매자는 월 불입금을 감당할 수 있다면 20% 이상의 다운페이먼트를 꼭 준비해야만 집을 살 수 있다는 고정 관념에서 탈피할 필요가 있습니다.
1. 순수한 100% 모기지와 민간 모기지 보험
주택 가격의 100%를 하나의 모기지로 융자받고자 하는 경우에는 융자기관에서 보통 다음에 설명하는 80-20 모기지의 경우보다 높은 크레디트 점수를 자격 요건으로 요청하며 또한 민간 모기지 보험(PMI; Private Mortgage Insurance)에 가입할 것을 요구합니다.
민간 모기지 보험은 80%를 초과하는 높은 융자 비율의 모기지가 채무불이행 상태에 빠지는 경우에 보험 회사가 융자 기관에게 융자금을 갚아주기로 약정하는 보험입니다. 이 때 요구되는 민간 모기지 보험의 보험료가 많은 금액이며, 이자와는 달리 세무상 공제 대상이 되지 않습니다.
2. 80-20 모기지
차입인이 1차 모기지로 80% 융자를 신청하고 동시에 2차 모기지로 20%의 융자를 신청할 수 있습니다. 이 경우를 보통 융자기관에서는 80-20 모기지라고 부릅니다. 처음의 큰 숫자는 1차 모기지의 융자 비율을, 두 번째 숫자는 2차 모기지의 융자 비율을 나타냅니다.
위의 80-20 모기지에서 보는 것처럼 같은 부동산에 대하여1차 모기지와 동시에 클로징이 이루어지는 2차 모기지를 피기백 융자(Piggyback Loan) 라고 부르며, 80-20 모기지는 이러한 피기백 융자를 이용하여 주택 가격 전체를 2개의 모기지로 나누어 대출 받는 특수한 경우입니다.
이 경우에 1차 모기지의 융자한도가 80%를 초과하지 않기 때문에 민간 모기지 보험을 들 필요가 없게됩니다. 이 때 주 모기지(Main Mortgage)인 1차 모기지에는 고정 이자율, 변동 이자율 또는 변형 변동 이자율 모기지 등 다양한 종류의 모기지가 이용되며, 피기백 융자인 2차 모기지에도 회전 사용이 불가능한 전통적인 2차 모기지뿐만 아니라 상환한 원금 부분을 회전 사용할 수 있는 홈 에쿼티 크레디트 라인(Home Equity Line of Credit)이 이용됩니다.
그러나 융자 기관은 프로그램에 따라 피기백 융자의 한도를 $100,000로 제한하거나, 융자 대상을 1가구 주택 또는 차입인이 주 거주지로 사용하는 1가구 주택만을 대상으로 하고 일정한 신용 점수를 요구하는 등 여러 가지 제한을 두고 있으므로 차입인이 이용할 수 있는 80-20 모기지의 구체적인 내용은 프로그램에 따라 달라집니다.
보통 80-20 모기지를 이용하는 경우에 주 모기지인 1차 모기지의 이자율은 순수한 100% 모기지의 이자율보다 낮으며, 피기백 융자인 2차 모기지의 이자율은 순수한 100% 모기지의 이자율보다 높습니다.
그러므로 순수한 100% 모기지를 이용할 것인지 80-20 모기지를 이용할 것인지는 민간 모기지 보험료, 종합적인 이자율, 월 불입금 등과 신청인의 상황을 함께 고려하여 결정해야할 것입니다.
3. 100% 모기지의 장단점
100% 모기지를 적절히 이용하는 경우에 차입인은 클로징 비용만으로 주택을 구입할 수 있으므로 차입인이 다운페이먼트를 저축하는 데 걸리는 많은 기간을 기다리지 않고 주택을 구입할 수 있는 지름길이 열립니다.
충분한 자산을 보유하고 있는 차입인도 자기의 저축을 손대지 않고 주택을 구입하기 위하여 이러한 모기지를 이용합니다. 100% 모기지의 가장 큰
위험성은 부동산 가격이 폭락하는 경우입니다.
부동산 가격이 폭락한 경우에 주택을 팔거나 재융자를 하려면 기존의 모기지를 상환하기 위하여 추가로 현금을 투입해야합니다.
4. 매도인과의 관계
매도인 측에서는10% 정도의 예치금(Deposit)과 20% 정도의 다운페이먼트를 기대하는 것이 보통이므로100% 모기지를 신청하려고 하는 차입인은 매도인의 이해를 우선 구해야할 것입니다.
특히 시장이 매도인 중심으로 움직이는 경우에는 매도인을 안심시킬 수 있는 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
