브리지론(Bridge Loans)은 이미 집을 가지고 있는 차입인이 새로운 집의 클로징과 현재의 집의 클로징 사이에 발생하는 자금 부족(Monetary Gap)을 메우기 위하여 현재 소유하고 있는 집을 담보로 하고 현재의 집의 클로징 시점에 대출금 전액을 모두 갚아주어야 하는 일시 상환 방식(Balloon Payment)의 단기 금융을 말합니다.
1. 브리지론이 필요한 경우
주택을 새로 구입하고 지금까지 살아온 집을 처분하여 받은 판매 대금의 전부 또는 일부를 새로 산 집의 다운페이먼트나 클로징 비용으로 사용하려고 계획한 차입인이 새로 산 집의 클로징을 준비하는 시점까지 첫 번째 집이 팔리지 않았거나 팔렸더라도 클로징 할 준비가 되어 있지 않은 경우에는 큰 어려움에 처하게 됩니다. 이러한 상황 때문에 두 번째 집의 클로징을 제 때에 못하면 두 번째 집의 매매 계약 때 지급한 예치금Deposit)을 몰수당하거나 다른 추가 경비를 부담해야 한다면 이를 피하기 위하여 일시적인 자금 조달을 위한 브리지 론을 고려할 필요가 있게 됩니다.
2. 브리지론의 일반적 조건
브리지론은 두 번째 집의 클로징을 위하여 필요한 다운페이먼트나 클로징 비용 등 소요 자금을 조달하기 위한 융자로서 보통 6개월을 융자 기간으로 하며 차입인이 현재 소유하고 있는 집을 담보로 합니다. 브리지 론의 융자 기관은 차입인이 두 번째 집의 모기지를 같은 융자 기관에서 얻기로 동의한 경우가 아니면 융자 기간을 연장해주지 않는 것이 보통입니
다. 브리지론의 이자율은 우대 금리(Prime Rate)에2%를 가산한 선에서 보통 결정됩니다.
브리지론은 보통 현재의 집에 대한 구매자가 있고 차입인에 이에 대한 상당한 에쿼티를 가지고 있으며 신용 상태가 양호한 경우에만 얻을 수 있습니다.
3. 브리지론 자체의 불이익과 위험성
융자 기관이 부과하는 신청비 또는 포인트 등 수수료를 포함하는 클로징 비용이 매우 높은데도 불구하고 융자 기간이 매우 짧기 때문에 일반적인 장기 모기지와 비교할 수 없을 만큼 높은 실효 이자율(Effective Interest Rate)를 부담하게 됩니다.
차입인은 첫 번째 집이 쉽게 팔리리라고 생각하는 경우가 많으나 당초의 예측이 빗나가는 경우에는 첫 번째 집이 팔릴 때까지 구매자는 첫 번째 집의 1차 모기지 및 브리지론과 두 번째 집의 1차 모기지 등 3개의 모기지의 월 불입금과 두 집의 관리비용 등을 상당 기간 부담해야 되는 상황에 처할 수 있습니다. 또한 첫 번째 집을 처분하려고 애쓰고 있는 동안에 주택 가격이 폭락할 위험도 있습니다. 이때에는 첫 번째 집의 처분대전으로 기존의 1차 모기지와 브리지 론을 완불할 수 없어 두 번째 집까지 처분해야 하는 상황이 올 수도 있습니다.
4. 두 번째 집의 모기지에 관한 위험성
두 번째 집의 모기지를 신청한 후에 처음에 계획하지 않았던 브리지론을 조달하는 경우에는 이를 조달할 수 있다고 하더라도 두 번째 집의 모기지 클로징을 할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 그 이유는 대부분의 융자기관은 첫 번째 집의 클로징 내역서(HUD-1 Settlement Statement) 제출을 두 번째 집의 클로징 조건으로 요구하기 때문입니다.
브리지론을 얻어야 만 두 번째 집의 클로징을 할 수 있는 불가피한 경우에는 두 번째 집에 대한 융자기관과 협의하여 클로징 내역서 제출 의무 면제 등 조건 변경에 대한 동의를 받아야 하며 이러한 조건의 변경이 불가능한 경우에는 융자기관을 바꾸어 다시 모기지를 신청해야 하는 최악의 경우까지 발생할 수 있습니다.
5. 재무 계획의 중요성
두 집을 일정 기간 보유해야할 지도 모르는 예외적인 상황이 예측될 때에는 두번째 집을 계약하기 이전에 첫 번째 집에 홈 에쿼티 크레디트 라인을 설정하여 가용재원을 확보하는 등 브리지론에 의존하지 않을 수 있는 방안을 마련하여야 할 것입니다.
홈 에쿼티 크레디트 라인의 이자율이 브리지론에 비하여1% 이상 낮을 뿐만 아니라 클로징 비용을 내지 않아도 되는 프로그램도 있습니다. 두 번째 집을 계약하고 이에 대한 모기지 신청서를 제출한 이후에 급하게 서두르는 브리지론에는 위에서 설명한 바와 같이 많은 위험과 불이익이 내포되어 있으니 이러한 입장에 처하지 않도록 각별히 조심해야 할 것입니다.
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