세금 납부 시기 새로 산 부동산 처분할때까지 연기
투자.업무용 자산으로 매각후 45일안에 구입 확정
구입 자산 가격이 매각 자산과 같거나 높아야

투자용 건물을 판매할 때 발생한 이익에 대해 양도소득세를 내는 것이 세법상 원칙이다. 하지만 이때 발생한 이익에 대해 세금을 내기 원하는 사람은 아무도 없을 것이다.

따라서 판매시 생기는 양도소득세를 뒤로 연기하고 납세할 금액을 자본으로 사용하여 또 다른 투자기회를 얻을 수 있는 방법을 활용하는 한인들이 늘고 있다. 미루어진 양도소득세를 이용해 투자 영역을 넓히고 투자가로서 진가를 발휘할 수 있도록 연방국세청(IRS)에서 인정한 1031 교환 프로그램(1031 Exchange)에 대해 알아본다.


■1031 교환 프로그램(1031 Exchange)이란?
상업용 부동산 투자에서 가장 많이 불리는 용어 가운데 하나가 바로. 1031 교환프로그램(1031 Exchange)이다. 이는 현재의 시장 상황에서 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일환이다. 연방국세청(IRS)에서 허락하는 세금혜택에 관한 법의 하나이기도 하다.

1031 Exchange는 납세자가 투자를 목적으로 구입했던 건물을 팔고 다른 건물을 투자목적으로 살 경우 처음 샀던 건물에서의 판매 차액에 대한 세금을 연기시킬 수 있는 것을 말한다.

현재 소유하고 있는 상업용 부동산을 처분하고 다른 상업용 부동산에 투자를 하지 않는다면 세금을 지불해야 한다. 세금은 캐피털 개인 택스(Capital Gain Tax)와 리캡처 택스
(Recapture Tax) 두 가지이다. 여기서 중요한 것은 그 동안 감가상각으로 인해 매년 받아왔던 세금혜택의 액수들을 다시 소급해 개인 소득세율에 맞게 세금을 지불해야하는 리캡처 택스를 감안해야 한다.

예를 들어 지난 1995년 상업용 건물을 100만 달러에 구입했다가 올해 300만 달러에 팔았다고 가정하자. 이 경우 캐피털 개인 택스를 적용 받는 부분이 200만 달러이고 매년 감가상각을 5만 달러씩 보고했다면 10년이 지난 현재에는 10x50,000=500,000달러 금액 부분에 대한 리캡처 택스를 적용 받게된다.

현재 소유하고 있는 상업용 건물을 1031 Exchange하지 않고 그냥 처분한다면 10년 동안 건물의 가치가 200만 달러 올랐다 하더라도 세금을 부당해야 할 부분은 캐피털 게인 택스 부분인 200만 달러와 리캡처 택스 부분인 50만 달러를 합친 250만 달러에 대한 세금을 지불해야 한다.

이를 피하기 위한 하나의 방편이 바로 1031 Exchange이다. 위의 경우처럼 상업용 건물을 팔아 현금으로 챙기기보다는 다른 상업용 부동산으로 교환하는 방법이 1031 Exchange이다.
1031 Exchange은 IRS로부터 인정받아 세금 유예 혜택을 볼 수가 있기 때문이다.

이형노 공인회계사는 1031 Exchange는 부동산 시장의 호황기인 요즘 많이 애용되고 있다. 부동산 양도소득에 대해 세금을 납부하지 않고 더 큰 부동산으로 확대 투자할 수 있는 세법 조항이다. 미 주류 부동산업계에서 폭넓게 활용되고 있는 방법으로 한인동포들도 부동산 투자 기한이 오래됨에 따라 1031 Exchange 조항을 활용하여 부동산을 확대 투자하는 경우가
많아지고 있는 추세이다고 말했다.

그는 이어 1031 Exchange는 세금을 면제시켜주는 것이 아니라 세금 납부 시기를 새로 산 부동산을 처분할 때까지 연기(defer)시켜주는 것임을 알아야 한다고 조언했다.

■1031 Exchange 조건
첫째, 현재 가지고 있거나 새로 구매하려고 하는 자산이 투자용(For Investment)이나 업무용(For Business Use) 자산이어야 한다. 예를 들면 토지, 상가, 임대 목적의 주거건물, 업무용 차량, 업무용 장비, 창고 등이 여기에 해당된다. 반면 본인이 살고 있는 주택, 개인소유의 보트 등 개인용도(For Personal Use)의 자산은 여기에 해당이 되지 않는다.

둘째, 현재 팔려고 하는 자산과 동일한 종류의 자산(Like-kind property)을 구입해야 한다. 토지와 아파트 건물의 교환, 상가와 창고의 교환, 헌 집과 새 집의 교환 등이 Like-Kind Exchange에 해당된다. 일반적으로 개인의 주거주택(Primary Residence)을 제외한 부동산과 부동산의 교환은 대체로 여기에 해당된다고 볼 수 있다. 또한 투자용 자산과 업무용 자산은
서로 교환할 수 있다.

그러나 투자용 자산과 개인용 자산, 업무용 자산과 개인용 자산은 서로 교환할 수 없다. 판매를 위해 보유하고 있는 자산도 여기에 해당되지 않는다. 예를 들면 부동산업자가 매매를 위해 보유하고 있는 부동산을 교환하는 것은 세금혜택이 없다.

셋째, 정해진 기간 안에 매매가 이루어져야 한다. 현재 보유하고 있는 자산을 매각한지 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 자산이 확정되어야(Identified) 하며, 180일 이내에 새로 구입하는 자산의 구매계약이 종결되어야 한다. 이 기간 제한은 매우 중요하므로 반드시 지켜져야 하며 예외가 인정되지 않는다.

규정이 엄격한 만큼 만약의 경우에 대비해 45일 이내에 3개까지 매입 후보자산을 선정할 수 있도록 허용하고 있다. 또한 가급적 새로운 자산의 매입보다 현재 보유하고 있는 자산의 매각이 선행되어야 한다. 마음에 드는 건물이 있어 먼저 매입을 하는 경우는 Reverse Exchange라고 하여 보다 복잡한 절차가 요구되므로 이를 피하는 것이 좋다.

넷째, 새로 구입하는 자산의 가격이 매각하는 자산의 가격과 같거나 높아야 한다. 현재 보유자산의 매각금액에 추가로 돈을 더해서 새 자산을 구입하는 것은 무방하다. 그러나 새로 구입하는 자산의 가격이 더 낮아 그 차이 분을 현금으로 받게 되면 그 만큼 매매차익에 대한 세금보고를 해야 하므로 세금 혜택의 효과가 줄어들게 된다. 융자부분 또한 현재 소유한 건
물의 잔여 융자금액과 교환 대상이 지니게 될 융자부분이 같거나 높아야 한다.

이형노 공인회계사는 1031 Exchange에서 매각 대금 전액을 재투자하지 않고 일부를 현금이나 약속 어음 등으로 수령할 때는 양도소득 가운데 일부에 대해 세금을 납부해야 한다며 1031 Exchange의 적용을 받기 위해서는 세법 규정을 철저히 준수하여야 하기 때문에 경험 있는 전문변호사와 회계사의 도움을 받아야 한다고 말했다.

<연창흠 기자>
chyeon@koreatimes.com