기업들의 1분기 실적 발표가 마무리되어가고 있는 시점에서 리츠의 산업별 경영 실적에 대한 평가와 전망을 통해 투자의 포트폴리오를 점검해 볼 시점입니다.
Thomson First Call에 의하면, S&P 500 기업들의 1분기 실적은 매우 좋은 것으로 나타났습니다. 기업들의 1분기 매출은 작년대비 11%의 건실한 성장을 보여 주었고, 순이익은 27.1%의 높은 성장을 보여주었습니다. 이렇게 높은 순이익 성장은 작년 4분기의 28.3%의 성장률에 근접하는 것으로서 미국의 경제 성장을 바탕으로 기업들의 실적도 향상되고 있음을 보여주는 것입니다.
기업들은 지난 1년간 시장에서의 가격결정력을 행사하며, 향상된 비즈니스의 운영을 바탕으로 순이익의 증가와 함께 이익 마진의 증가를 도모해 왔습니다. 기업들은 1분기의 높은 순이익 성장률을 바탕으로 긍정적인 2분기의 비즈니스 전망을 제시함으로써 투자가들로 하여금 남아있는 2004년도의 실적 전망에 대해 긍정적인 시각을 제시해 주었습니다.
물론 이자율 인상과 이라크에서의 지정학적 불안정성, 그리고 대통령 선거 등 여러 가지 불확실성이 투자 환경에 영향을 미치리라 예상해 볼 수 있지만, 투자 성과에 가장 큰 영향을 미치는 기업들의 실적 향상은 기본을 지키는 투자가들에게 환영할 만한 소식이 아닐 수 없습니다.
부동산 투자신탁인 리츠의 1분기 경영성과도 전망치를 상회하는 좋은 실적들을 보여주었습니다. 지난 칼럼에서 다루었던 리츠의 경영성과와 주식 가치를 평가하는데 사용되는 운영이익(FFO, Funds from Operation)은 예상보다 다소 높은 1.6%의 성장률을 보여주었습니다.
메릴린치사의 보고서에 따르면, 지난 1분기동안 가장 좋은 성과를 보여 주었던 섹터는 소매 리츠(Retail REITs)인 것으로 나타났습니다. 이는 예상과 일치하는 결과로서, 팩토리 아웃렛(Factory Outlet) 리츠의 주당 운영이익(FFO)은 14.3%의 증가를 보여주었고, 지역 몰(Regional Mall) 리츠는 10.7%의 증가를 보여주었습니다.
많은 경제학자들이 부시 행정부의 감세 정책의 효과가 서서히 사라짐에 따라 하반기 소비자들의 소비 지출에 대해서 우려를 보이고 있는 반면, 많은 소매 기업들은 새로운 매장의 개장을 지속해오고 있습니다. 이러한 추세가 팩토리 아웃렛이나 몰의 점유율을 높여 소매 리츠의 지속적인 성장을 예측하게 합니다.
메릴린치사는 2분기 주당 운영이익 성장률 전망에 있어서, 팩토리 아웃렛 리츠는 9.5%, 지역몰 리츠는 7.3%의 성장을 전망하고 있습니다. 37개 주에서 175개의 지역몰과 67개의 지역 쇼핑센터를 운영하는 등 몰을 소유하고 운영하는 데 있어서의 국내 최대 부동산 투자신탁인 Simon Property Group(SPG, $47.82/sh)은 5월초 발표한 1분기 실적에서 점포 처분과 렌트 수익의 증가에 기인하여 9.26%의 운영이익 증가를 기록했습니다.
매출은 9.21%가 증가한 5억 8,430만 달러를 기록했으며, 운영이익은 2억 5,436만 달러로 주당 96센트의 실적을 기록했습니다. 한편, 220여 개의 유명 아웃렛 상점들이 입주해 있고 지역적으로 가까워서 뉴욕과 뉴저지 한인들도 많이 이용하는 Woodbury Common Premium Outlet과 펜실바니아의
Crossings Premium Outlet등을 포함하여 31개 주에서 60개의 아웃렛 센터를 운영하는 Chelsea Property Group은 지난 1분기에 동일 공간 내 매출(Same-space sales)이 15% 증가한데 힘입어 19%의 운영이익의 증가를 기록했습니다. 매출은 작년대비 13%가 증가한 9,310만 달러를 기록했고, 운영이익은 19%가 증가한 4,710만 달러를 기록했습니다.
창고와 유통 시설, 공장부지, 연구소 부지 등의 산업용 부동산을 소유하고 운영하는 산업 리츠(Industrial REITs)는 미국의 건실한 경제 성장과 함께 높은 성장이 예상되는 섹터중의 하나입니다.
1990년대 강력한 성장을 보여주었던 산업 리츠 섹터는 그 이후 산업용 부동산에 대한 수요의 감소로 인해 공실률이 늘어나고, 렌트비의 하락으로 인해 고전을 겪어왔었습니다. 다른 리츠 섹터들보다 경제 성장과 밀접한 관련을 갖고있는 산업 리츠는 현재 1991년도 이후 가장 높은 공실율인 11%를 기록하며, 공급이 수요를 앞서고 있는 상황입니다.
그러나 최근의 공급관리협회(ISM, Institute for Supply Management)의 제조업 지수가 제조업 부문의 성장을 보여주고 있으며, 산업용 부동산의 수요가 점진적으로 증가할 것이라는 예상 하에 산업 리츠의 펀더멘탈도 향상되리라 전망되고 있습니다.
메릴린치사는 2004년도 1분기의 산업 리츠의 주당 운영이익은 예상 치인 6.6%의 감소보다는 좋은 3.5%의 감소를 보였다고 발표했으며, 2분기에는 0.2%의 증가와 3분기 16.3%의 증가, 그리고 4분기 5.5%의 감소를 예상하고 있습니다. 주당 운영이익 성장 전망치의 변동은 창고형 유통센터의 건립과 운영에 있어서 1위에 랭크되어 있는 ProLogis사의 운영이익 변동에 기인하고 있습니다.
지난 4월말 분기 실적을 발표한 ProLogis사의 주당 운영이익은 렌트 수입의 감소에 기인하여 작년의 55센트에서 49센트로 하락한 것으로 나타났습니다. 특별비용을 제외한 운영이익은 주당 51센트로 월가의 전망치를 1센트 하회하는 실적입니다. ProLogis사의 1분기 렌탈 수입은 2.7%가 하락한 1억 3,820만 달러를 기록했습니다.
Standard & Poor’s사는 산업리츠 섹터에 대해 완만한 회복을 보일 것이라는 전망을 바탕으로 안정적인 시각을 제시하고 있으며,
PorLogis사에 대해서는 BBB+ 의 신용등급과 안정(Stable)적인 전망을 보이고 있습니다. /646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)
