차입인이 주택 가격의 10% 만을 다운페이먼트로 지불할 수 있는 경우에 1차 모기지로 80% 융자를 신청하고 동시에 2차 모기지로 10%의 융자를 신청할 수 있습니다. 이 경우를 보통 융자기관에서는 80-10-10 융자라고 부릅니다. 처음의 가장 큰 숫자는 1차 모기지의 융자비율을, 두 번째 숫자는 2차 모기지의 융자비율을 나타내며, 마지막 숫자는 다운페이먼트 비율
을 나타냅니다.
위의 80-10-10 융자의 예에서 보는 것처럼 1차 모기지의 설정 및 대출금 제공과 동시에 같은 부동산에 대한 설정 및 대출금 제공이 이루어지는2차 모기지를 피기백 융자 (Piggyback Loan)라고 부릅니다. 이러한 피기백 융자에는 80-15-5, 75-15-10 융자 등 다양한 경우가 있으며, 다운페이멘트가 전혀 없는 80-20 융자도 있습니다.
경우에 따라 큰 차이가 나지만 어느 경우에나 전통적인 2차 모기지의 이자율이1차 모기지의 이자율보다 통상적으로 1-2% 이상 높은데도 불구하고 이러한 피기백 융자가 자주 이용되는 이유를 살펴보겠습니다.
1. 모기지 보험을 부담하지 않기 위하여
주택가격의 80% 이상의 융자를 신청하는 경우에 융자기관에서는 보통 모기지 보험(PMI; Private Mortgage Insurance)을 요구합니다. 모기지 보험은 80% 이상의 높은 융자비율의 모기지가 채무불이행 상태에 빠지는 경우에 보험회사가 융자기관에게 융자금을 갚아주기로 하는 보험입니다.
그렇지만 모기지 보험의 보험료는 상당히 고율이며 세무상 공제 대상이
아닙니다. 이러한 모기지 보험을 부담하지 않고 80% 이상의 대출을 받기 위하여 피기백 융자(Piggyback Loan)가 이용될 수 있습니다. 이 경우에 1차 모기지의 융자한도가 80%를 초과하지 않기 때문에 모기지 보험을 들 필요가 없느나, 신청인은 2차 모기지의 이자율이나 상환기간 등 대출 조건을 검토하여 본인에게 적합한지를 판단하여야 할 것입니다.
2. 이자율을 낮추기 위하여
모기지를 융자금액에 따라 컨폼잉론(Conforming Loan)과 점보론(Jumbo Loan, Non-Conforming Loan)으로 구분합니다. 이는 페니메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)이 2차 모기지 시장에서 직접 차입인에게 모기지 대출을 하는 융자 기관으로부터 매입할 수 있는 모기지의 대출 한도는 주택의 종류에 따라 다르며 매년 그 한도금액이 달라집니다.
2004년의 대출 한도는 1가구 주택인 경우에 $333,700, 2가구 주택인 경우에 $427,150, 3가구 주택인 경우에 $516,300이며 4가구 주택인 경우에 $641,650입니다. 융자금액이 위의 대출 한도를 초과하지 않으면 이 경우의 모기지를 컨폼잉론이라 부르며, 이를 초과하면 점보론이라 부릅니다.
융자기관은 점보론의 이자율을 컨폼잉론의 이자율보다 보통 0.375% 에서
0.5% 정도 높게 책정합니다. 그러므로 점보론의 높은 이자율을 피하기 위하여 1차 모기지를 컨폼잉론으로 하고, 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 피기백 융자를 이용할 수 있습니다.
3. 융자금액을 높이기 위하여
융자기관이 프로그램에 따라 융자비율한도(Loan-to-value Limit)와 총 융자비율 한도(Combined-loan-to-value Limit)를 따로 두고 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 융자기관의 프로그램이 차입인의 신용상태에 대하여 80%의 융자비율한도와 95%의 총 융자비율한도를 적용하는 경우에 피기백 융자를 통하여 융자금액을 95%까지 높일 수 있습니다.
주택 구입 가격이 $600,000인 경우에 1차 모기지만을 이용하는 경우에는 $480,000 까지 대출 받을 수 있지만 피기백 융자를 활용하는 경우에는 동일한 주택에 대하여 $570,000까지 대출 받을 수 있습니다. 그러나 융자 기관은 프로그램에 따라 피기백 융자의 한도를 $100,000로 제한하거나, 융자 대상을 1가구 주택 또는 차입인이 주 거주지로 사용하는 1가구 주택만을 대상으로 하는 등 여러 가지 제한을 두어 스스로 부담하는 위험의 정도를 규제하고 있습니다.
4. 피기백 융자의 대주
1차 모기지를 제공하는 융자기관 또는 다른 융자기관이 피기백 융자의 대주(Lender)가 되는 경우뿐만 아니라 주택의 매도인이 자기가 매각한 주택에 대하여 금융을 제공할 수도 있습니다. 주택의 매도인이 합리적인 이자율로 2차 모기지를 제공한다면 매입인에게 큰 도움이 되지만, 매도인이 이러한 금융을 제공할 수 없거나 제공할 의사가 없는 경우에는 2차 모기지를 전문적으로 취급하는 융자기관의 도움을 받아야 합니다.
1차 모기지를 제공하는 융자기관이 2차 모기지까지를 제공하는 경우가 많으며 이 경우에는 그 절차 또한 가장 간편하지만, 1차 모기지를 제공하는 융자기관이 이를 허용하고 다른 융자기관이 더 좋은 조건의 융자를 제공할 수 있다면 다른 융자기관의 융자를 이용할 수도 있습니다.
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