한주희 <부동산 컨설턴트>

금번정부의 부동산거래신고제와는 별도로 추가해서 발표한 내용 중 비록 예고만 하고 끝나기만 했지만 또 하나의 강력한 부동산정책을 발표한바가 있는데 재건축대상아파트에 대하여 개발이익 환수제가 그것입니다.

더욱이 정부에서는 공공아파트 건축을 위한 분양가에 대하여 원가공개를 추진하고있다고, 발표하였지만 집 값의 기준이 되고 제산세 부과기준이 되는 기준시가를 이번에 재조정하여 발표를 하였고 7월에는 땅값에 대한 직접적 자료가 되는 공시지가를 발표할 예정에 있습니다.

또한 이렇게 주택에 대한 고강도와 전방위격인 대책들이 쏟아져 나오자 주거용 오피스텔 쪽으로 자금이동이 예상됨에 따라 주거용 오피스텔 건축심
의를 강화하고 허가기준을 엄격히 하여 또 다른 부동산의 투기장화의 확산을 미연에 방지할려고 하는 등 집 값 안정화의 방해가 되는 부동산시장에 대한 대대적인 반격을 하고있는 형국입니다.

그리고 부동산시장의 뇌관으로 발생될 수도 있는 용산 미군기지의 경기도 평택 및 오산지역으로의 이전시한을 올해로 끝나리라고 했던 것을 잠정적으로 1년 연장하였고 미국과의 협상을 다시 갖기로 하는 등 주택과 땅에 대한 질서가 다시 마련돼야하는 시장재편도 예정되고 있습니다.

다시 말하자면 주한미군기지가 예정시한을 넘기게 됨에 따라 서울시 용산구일대에 대한 도시계획도 자연 연기되고, 더불어서 이 지역의 부동산거래형태,거래가격,거래량,개발범위,시기등도 자연히 영향을 받게되고 연이어서 이전대상지역도 자연히 상당한 변화를 가질 것이 자명하리라고 봅니다.

또 하나 정부에서는 지난해 10월29일 부동산종합대책발표 시 나왔던 부동산관련 보유세와 거래세 등 세금제도에 대한 전반적 부동산관련법을 전면 개편하기로 하여 최근 이 신설법에 대한 법조문을 완성하였다는 소식이 들리고있어 아무튼 한국의 부동산시장은 큰 변화를 예고하고있다고 봅니다.

그러나 필자는 정부가 의도하는바가 모를 수는 없겠지만 누누이 강조하고 대답 없는 메아리로 끝날지언정 할말은 해야한다는 신념아래 우려되는 몇 가지를 지적한 후 다음의 정부정책에 대하여 독자 분들께 말씀드리고자하겠습니다. 정부가 이번에 전격적으로 시행한 서울일부와 분당에 대한 주택거래신고제는 예상대로 대폭적인 가격하락국면이고 여기에서 더 나아가 거래가 뚝 끊긴 상태입니다. 투기에 대한 꿈도 없어진 것 같기도 하구....

부동산을 구입하였을 때 내야하는 취득세와 등록세 등 부동산 관련 세금을 실제로 거래되는 가격으로 납부하여야하는 이번의 시책이 대단한 효력을 발휘하고있다는 반증이기도합니다. 그러나 필자는 분명히 말할 수 있는 것은 이번의 정책은 국민들에 대한 전형적인행정의 편의성만을 추구한 정책이라는 점입니다.

이번의 정책은 무수히 많은 불협화음을 안고있음이지요. 우선 지역 및 아파트단지별로 아니면 각 집마다 분명히 주택가격이 차별적으로 이루어져있는데도 한 지역을 몽땅 묵어서 그 지역 재산소유자에 대한 재산권을 침해할 우려가 잇다는 점이고, 이것이 그 지역주민들의 원성을 사고있기도
합니다. 분명히 각 구(區)마다, 또는 각 동(洞)마다 또는 각 아파트단지마다 부동산가치 및 거래사정 거래가격의 변화, 등이 모두 다를 수 있고 이것이 기본적 자유 경제적 가치라고 봅니다.

또한 해당지역이 부동산가격이 급등하였다고는 하지만 적은 평형대이고 재건축대상 지역이 아닌 아파트의 경우에는 그야말로 작금의 경제적 논리와 부동산이동의 대체성의 부족으로 인하여 자연적 가격상승만이 이루어진 지역도 있다고 보는데 어떻게 일률적으로 서울강남에 산다고 해서 아니면 성남분당에 산다고 해서 이런 불이익을 지녀야 한다는 말인가요?

예를 들면 양천구(목동신시가지아파트단지)인경우도 이번의 거래신고지역대상지역에 못지 않게 가격상승률이 높고 강북의 뉴타운개발지역도 마찬가지 아닌가요? 그리고 세금문제만 하더라도 취득세 및 등록세는 나중에 집을 매매할 경우 양도소득세에서 구입자금의 비용으로 계상되어 상계처리를 하여주고있고 그렇다면 오히려 투기자본은 어차피 양도소득세부과시 이러한 점이 안전한 투자의 무기로도 이용될 수도 있을 것이라고 충분히 예상할 수 있습니다.

오히려 처음 집을 장만하거나 주택을 갖고 있다 처분하여 새로운 동네 좋은 동네로 이사가고자하는 일반서민 ,정말 꼭 필요한사람(경제활동, 학교진학의 편리성 등)등 이 지역으로 이사와야하는 사람 등은 정부에게 프리미엄을 주고 들어가 살아야하는 해석까지도 가능한 것인데 정말로 잡아야할 투기세력을 단죄하지 못하고 어찌하여 주된 서민을 힘들게 할 수 있는 무척 위험한 정책을 내놓을 수 있는지 필자는 대단히 이해하기가 힘든 것입니다.

주택거래신고제가 앞으로도 지속되어야만 하는 정책이라면 정부에서는 시장에서 나타날 수도 있고 국민한사람이라도 선의 의 피해자가 나타날 수도 있는 상황을 예측하여 지금이라도 보완하고 과감히 수정을 하여야할 것이라는 것입니다.

금번 국회의원선거에서 각 당이 공약으로 내건 중요 부동산 안에서 부동산보유과정에서의 세금부담방안 등을 살펴서 부동산을 거래하면서 발생되어지는 이러한 정책은 피하고 다시 말하자면 시장의 논리에 맞게 거래는 부담 없고 자유롭게 하고 부동산을 보유할 시 이에 따른 경제적 부담을 지울 수 있는 방안을 모색하리라고 봅니다.(규제에 대한 직접적인 정부개입보다는 민, 관이 협력하여 부동산경기를 연착륙시키는 시장안정화유도장치에 대한 필요성) 이렇게됨으로써 조금이라도 부(富)의 재분배를 하는데 조금이라도 긍정적인 역할을 기대할 수 있고 반사회적일 수도 있는 투기세력을 제도권에서 흡수하여 관리하고 조정할 수 있질 않겠는가요?

세금이 많아지면 이런 부담 때문에 당연히 주택을 많이 보유한사람은 납세능력에 맞게 집을 구입하고 처분하여 시장유통흐름이 원할하여질 것이고 모든 경제의 핵이랄 수도 있는 부동산경제가 충격을 덜 받고 안정적 성장을 구가하리라봅니다. 한쪽을 막고 다른 쪽은 열어두어야 행정의 융통성이고 국민에게 환영받을 수 있다고 필자는 굳게 믿고 있습니다.

또한 정부도 양날의 칼로만이 모든 제도를 효과적으로 정착할 수 있다는 편견에서 멀어질 수도 있고 국민과 더불어 복지국가에 근접할 수 있다고 필자는 단언하며 다음 글에서는 예고되고 있는 각종의 정부정책에 대하여 말씀 올리려 합니다./consulod@empal.com/82-2-554-6040 , 82-16-303-5949