주택 가격이 가파르게 상승함에 따라 최근에는 일정 기간 동안에는 이자만 낼 수 있는 모기지(Interest Only Mortgage) 프로그램에 대한 소비자의 관심이 높아지고 있으며 이러한 특수한 수요에 부응하기 위하여 융자 기관들이 다양한 프로그램을 선보이고 있습니다.
이러한 프로그램은 뉴욕시나 캘리포니아주, 시카고, 워싱턴 DC 등에서 인기를 얻고 있습니다. 이러한 프로그램에서는 초저리 변동 이자율 모기지에서 볼 수 있는 당초보다 원금이 불어나는 역상각 현상은 발생하지 않으므로 이와 구별하여야 합니다.
1. 이자 및 원금 납입 구조
차입인이 일정한 기간 동안 예를 들어 5년, 7년, 10년 등의 기간에 모기지의 이자만을 납부할 수 있으며 이 기간이 지나면 당초의 계약 조건에 따라 당초에 결정된 고정 이자율이나 변경 이자율 결정 방식에 따라 결정되는 새로운 이자율과 남은 상환 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 모든 모기지 잔액이 상각(Full Amortization)될 수 있도록 월 대출 납입금을
조정합니다.
예를 들어10년 동안 이자만 내는 융자 기간이 30년인 모기지의 경우에는 10년 동안에는 차입인이 이자만 납부하게 하고 이 기간이 지난 후에 남은 20년 동안에 모기지 융자금 전액이 상각되도록 월 대출 납입금을 조정하는 것입니다.
2. 다양한 프로그램
융자 기관들이 제공하는 다양한 이자만 내는 모기지 프로그램을 크게 3가지로 나누어 봅니다.
* 이자만 내는변동 이자율 모기지(Interest Only Adjustable Rate Mortgage):
1개월 또는 6개월 마다 이자율과 월 대출 납입금이 조정되는 변동 이자율 모기지 중에 5년이나 10년의 이자만 내는 기간 (Interest-Only Period)을 허용하는 경우를 볼 수 있습니다. 이러한 프로그램에서는 이 기간이 지난 후 남은 25년이나 20년 동안에 모든 모기지 잔액을 상각하게 됩니다. 이러한 프로그램에는 보통 미 달라화 예금에 대한 런던 은행간 이자율 (LIBOR)이 재정 지수(Index)로 사용됩니다.
* 이자만 내는 고정 기간부 변동 이자율 모기지(Interest Only Fixed Period Adjustable Rate Mortgage):
여기에서는 3, 5, 7, 10년 동안의 초기 고정 기간 동안에 이자만 내도록
하며 이기간이 지난 후에는 남은 27, 25, 23, 20년 동안에 모든 모기지 잔액을 상각하게 합니다. 초기 고정 기간이 지난 후의 이자율 조정 기간은6개월 또는 1년입니다. 이러한 프로그램에는보통 미 달라화 예금에 대한 런던 은행간 이자율이나 미 재무성 증권 지수가 재정 지수로 사용됩니다.
* 이자만 내는 고정 이자율 모기지(Interest Only Fixed Rate Mortgage):
보통 30년 고정 이자율 모기지 프로그램으로 10년 또는 15년 동안 이자만 낼 수 있도록 허용하며 이 기간이 지난 후 남은 20년이나 15년 동안에는 이자율은 당초와 같지만 남은 기간에 원리금을 모두 상각할 수 있도록 월 대출 납입금을 조정합니다
3. 장점
* 증가된 현금 흐름: 보통의 모기지에서는 이자와 일정부분의 원금을 매월 납부하여야 하지만 이자만 납부하게 되므로 차입인이 활용할 수 있는 현금 흐름 (Cash Flow) 가 증가하게 됩니다.
* 모기지 가능성의 제고: 차입인이 현재의 수입으로 원하는 주택에 대한 보통의 융자를 받을 수 없는 경우에도 이자만 지급하는 모기지를 신청하는 경우에는 이자만 지급하는 기간 동안의 월 불입금이 크게 줄어지기 때문에 이를 기준으로 산출한 주택 비율이나 부채 비율이 낮아저 융자를 받을 수 있는 가능성이 높아집니다.
아울러 차입인이 현재의 수입으로 살
수 있는 주택보다 더 큰 주택을 살 수 있게 됩니다. 주택 가격의 앙등으로 주택 마련의 꿈을 이룰 수 없는 서민이나 좀 더 좋은 주택을 보유하고자 하는 중산층에게도 이러한 프로그램이 도움을 줄 수 있을 것입니다
* 다양한 재무적 선택권: 증가된 현금 흐름을 통하여 얻게되는 여유 자금을 은퇴 연금 계좌 등에 예치하거나, 세무 공제 혜택을 받을 수 없고 이자율이 높은 크레디트 카드 대출이나 자동차 대출 등 다른 부채를 줄이는 데 사용하거나 또는 다른 부동산이나 주식에 대한 투자 등 차입인의 입장에 따라 다양하게 활용할 수 있을 것입니다.
또한 이를 활용하기 마땅치 않은 경우에는 원금 상환에 사용할 수도 있습니다. 차입인에 따라서는 앞으로 발생할지도 모르는 예측할 수 없는 경비에 사용하기 위하여 이를 예금 등의 형태로 보유할 것입니다.
* 세제상의 이점: 모기지 이자의 세무 공제(Tax Deductibility) 혜택이 커질 수 있습니다. 보통의 모기지에서는 매년 세무 공제를 받는 이자 부분이 조금씩 줄어들게 되지만 이자만 내는 모기지에서는 일정기간 변하지 않을 수 있습니다.
4. 주의할 점
이자만 내는 모기지 프로그램이 이자만 지급하는 기간 동안에도 차입인이 원할 때 불이익을 받지 않고 원금을 원하는 만큼 상환할 수 있도록 하는 유연성이 있는지 확인하여야 할 것입니다.
즉 선납 벌금( Prepayment Penalty)이 있는지 확인하여야 합니다. 선납 벌금이 없으면서 일정 기간 이자만 납입하거나 이자와 함께 원하는 만큼의 원금만 상환할 수 있도록 허용하는 프로그램에서는 차입인에게 선택권이 주어지므로 이러한 선택권이 없는 보통의 프로그램과 비교하여 이자율과 경비 등에서 차이가 없다면 이러한 선택권을 확보하는 것이 도움이 될 수 있을 것입니다.
그러나 이자율이나 경비, 선납 벌금 등에서 차이가 있는 경우에는 이러한 대가와 본인이 얻게 되는 혜택을 비교한 후에 적합한 프로그램을 선택해야할 것입니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
