집을 개조 또는 신축하고 싶으신 분, 아니면 새로운 사업을 시작하기 위해 그에 맞는 공간을 필요로 하시는 분. 건축 공사는 아무리 작은 작업이라 할지라도 작은 하나의 움직임에 따라 그에 따른 비용이 막대하게 추가됩니다. 그렇기 때문에 사전 계획이 중요하며 그 계획은 그 분야 전문가로부터의 정확한 정보로 이루어 져야 할 것입니다.

그럼 지금부터 건축 계획에서 공사까지 전반적으로 어떻게 이루어 지는지 간단하게 살펴보겠습니다. 그렇게 알게 된 사전 지식으로 건축가를 만나 상황에 맞는 충분한 검토를 거쳐 공사를 시작하면 됩니다.

자, 건축공사, 처음 어디서부터 어떻게 시작해야 할까요? 우선 공사 범위를 무엇으로 할지 결정해야 합니다. 주택의 경우 증축, 아님 개축이나 신축을 결정하고 사업을 시작한다면 그에 따라 필요로 되어지는 공간에 대한 결정이 이루어져야 합니다. 결정에 가장 큰 요인으로 작용하는 것은 비용입니다. 때론 증축보다 신축이 나은 경우도 있으며 불필요하게 신축 할
필요 없이 잇고 붙여 증축으로 해결하는 것이 훨씬 경제적일 때도 많습니다.

이해를 돕기 위해 하나의 실례를 들어 설명하겠습니다. 물론 일의 종류와 상황에 따라 진행되는 절차는 부분적으로 크게 달라지기도 합니다. 또한 각기 상황별 전문적으로 요구하는 절차가 틀리기에 자세한 사항은 직접 만나 상담하여야 합니다. 여기서는 가장 일반적인 상황으로 ONE FAMILY를 TWO FAMILY로 바꾸는 공사를 예로 들어 전반적인 공사의 진행이 어떻게 이루어지는지 간단히 설명을 드리겠습니다.

퀸즈의 한 지역, 1층의 주택을 가지고 있는 K씨는 2층으로 집을 올리고 TWO FAMILY를 만들기로 결정했습니다. 그리고 그것이 가능한지 알아보기 위해 건축가를 찾습니다. 광고에 나타난 것만으로 판단하는 것은 미심쩍어 주변의 아는 사람들에게 물어봅니다.

뉴욕 주에 있는 건물은 뉴욕 라이센스를 가지고 있는 건축가에 의해서 시에 도면접수가 되어지므로 라이센스 여부 또한 확인합니다. 그리고 약속을 잡아 집주소의 SURVEY를 가지고 건축가를 만납니다.

건축가는 ZONING과 면적, SURVEY를 통해 2 FAMILY가 가능하며 건물전체가 수평, 수직으로 얼마큼 확장할 수 있는지 알려줍니다. 그리고 현장을 방문하여 현 상황을 실측하고 스케치를 해갑니다. 그리고 고객이 원하는 실과 크기를 바탕으로 디자인을 합니다. 각층 평면도, 외관에서 보여지는 사면의 입면도, 단면도와 각종 상세도를 바탕으로 공사범위와 함께 전체 계획을 보여줍니다.

계획이 끝나면 뉴욕 시로부터 바뀌어지는 내용과 함께 공사를 해도 좋다는 허가를 받기 위해 접수를 합니다. 뉴욕 시로부터 도면에 대한 APPROVED를 받으면 그 도면을 가지고 공사업자를 선정합니다.

공사업자는 경험이 풍부할 뿐 아니라 신용이 있어야 합니다. 업자를 잘못 선정하여 공사예산 초과에 시공의 불량 등 어려움을 많이 겪었다는 이야기를 주변으로부터 많이 들었기에 건축가나 주변 사람들에게 조언을 듣습니다. 공사업자를 만나 도면을 보여주고 그에 따른 전체 견적을 각 ITEM별로 상세히 받습니다. 견적을 검토한 후 계약을 합니다.

계약 시 계약서에는 전체 금액과 함께 비용에 대한 지불의 스케쥴을 기입해야 하며 공사에 대한 내용을 명확히 해야 합니다. 또한 공사가 도면에 명시한 대로 제대로 행해졌는지를 판단하는 검사(INSPECTION)에 대한 책임을 확실히 해야 하며 공사 후에도 일정기간 보증(WARRANTY)을 해준다는 내용이 함께 기입되어져야 합니다.

때때로 일어나는 공사업자와의 분쟁은 공사과정에서 생기는 추가 공사비로 인한 것이 많으며 이러한 것들을 최소화 하기 위해서는 계약서에 공사의 규모와 내용을 자세히 기입하는 것이 서로의 마찰을 줄이고 합리적으로 일할 수 있는 방법이 됩니다.

건축자재의 구입에 있어서 부분적으로 주인이 직접 주문하고 공사업자는 설치만 하는 방법도 있으므로 이러한 방법의 채택 시 계약서에 내용이 기입되어져야 바람직 합니다.

공사업자가 정해지면 뉴욕 시에 신청서를 접수하여 공사를 위한 허가(WORK PERMIT)를 받습니다. 그리고 공사를 실행합니다. 공사업자는 반드시 도면에 근거하여 공사의 내용, 방법을 결정해야 하며 그래야 공사를 마친 후 뉴욕 시에서 행하는 INSPECTION에 통과 할 수가 있습니다. 그밖에 현장에서의 안전사고와 각종 일에 대한 책임을 가지고 있어야 합니다.

공사와 INSPECTION까지 마친 K씨, 이제 그냥 들어가서 살면 될까요? 그렇지 않습니다.

뉴욕 시로부터 공사 완료라는 SIGN OFF 가 떠야 하며 그런 후에는 사람이 들어가서 살 수 있다라는 C/O(Certificate of Occupancy)를 받아야 합니다. 그러면 모든 공정은 끝나게 되는 겁니다. 이러한 주택의 경우 모든 공정이 끝나기 까지 걸리는 기간은 짧게는 8개월 길게는 1년이 소요됩니다. 특히 처음 디자인 단계에서 세밀히 검토되어져야 공사 도중 문제 발생이 줄어들며 각 단계는 원리 원칙을 준수해 주어야 나중에 문제가 발생하지 않습니다.

전체 공정 뿐 아니라 건축적 디자인과 구조, 배관, 기계 결정과 같은 하나 하나의 세밀한 결정 또한 각 공정에서 요구 되어집니다. 건축가는 그때 그때마다 고객에게 필요한 결정 사항들에 대한 ITEM들을 던져 주며 건축가의 조언과 함께 하나씩 결정해 나가면 공사는 원만히 이루어 질 것입니다./Kenny Lee Architect. 718-463-2406