크레딧 점수 우선 올려놓고 본다
변동 모기지 선택시 이자율 상승과 페이먼트 관계 고려
렌더 선택시 브로커 업무 능력 등 종합적 따져봐야

최근 6%대를 돌파하는 등 모기지 금리가 상승세를 타고 있지만 아직도 낮은 금리로 인해 홈바이어들의 숫자는 줄어들지 않고 있다. 홈바이어들이 모기지를 고려하면서 가장 많이 저지르는 실수는 모기지 금리에만 너무 집착한다는 것이다. 물론 모기지 금리도 중요하다.

모기지 금리가 높을수록 대출 받을 수 있는 액수도 줄어들지만 월페이먼트도 높아지기 때문이다. 그러나 금리는 모기지 상품을 택할 때 고려해야 할 사항 가운데 하나일 뿐이다. 특히 랜더들의 경쟁이 워낙 심해 모기지 금리가 크게 차이가 나지 않는 상황에서는 금리 외의 다른 변수에 오히려 신경을 써야 한다. 모기지 상품 선택 시 고려해야 할 요점들을 정리해 본다.

#크레딧 점수와 신용계좌
크레딧 점수를 나타내는 ‘FICO Score’는 랜더가 돈을 빌려줬을 때 대출자가 돈을 제대로 갚을지 여부를 통계학적으로 분석한 점수다. 하지만 통상적으로 크레딧 점수 자체만으로 대출을 받을 수 있는지가 결정되지는 않는다.

실제로 크레딧 점수가 600점 이상만 넘으면 모기지를 받을 수는 있다. 그러나 크레딧 점수는 홈바이어가 어떤 모기지 금리를 받을 수 있는지, 어떤 융자비율(LTV:Loan to Value Ratio)까지 대출을 받을 수 있는지에 대해서 결정적인 요소로 작용한다.

크레딧 점수가 낮을수록 금리는 높아지며 융자비율은 낮아지기 마련이다.
크레딧 점수는 특정 시기의 개인의 재정 능력을 측정하는 잣대이기 때문에 수시로 변하기 마련이다. 따라서 높아질 때도 있고 낮아질 때도 있다. 예를 들어 차를 사기 위해 자동차 대출을 받았다면 수입에 비해 빚이 많아져 크레딧 점수는 낮아진다. 반면 크레딧 파일에서 오류가 정정된다면 크레딧 점수는 다시 오를 수 있다.

그래서 전문가들은 홈바이어들이 주택을 사기로 결정했다면 자신의 크레딧 점수부터 점검하기를 조언하고 있다. 시간만 있다면 크레딧 점수는 올릴 수 있기 때문이다.

한편 랜더들은 FICO Score를 미국 내 3개 크레딧 회사인 TransUnion, Experian, Equifax 등 3개 사로부터 모두 받은 뒤 높은 점수와 낮은 점수는 제외하고 중간 점수를 심사잣대로 사용한다. 즉 3개 사로부터 650, 670, 690점이 각각 나왔다면 이중 670점이 FICO Score로 사용되는 것이다.

Direct Capital Corp의 사이몬 신 이사는 모기지 신청인 대부분이 신용점수가 얼마인가에 대해서만 관심을 갖지만 신용점수가 좋다하더라도 융자기관이 요구하는 신용계좌(Credit Account or Trade Lines)에 관한 요건을 갖추지 못하면 모기지를 얻을 수 없는 경우도 있다며 모기지 융자기관에서는 보통 12개월 또는 24개월 이상의 지속적인 지불기록이 있는 4개 또는 5개의 살아있는 신용계좌를 요구한다.

그러므로 갓 성년이 된 젊은이, 부부 중 어느 한편의 신용에만 의존하다가 신용이 있는 배우자를 사별한 남은 배우자나 그 배우자와 이혼한 배우자, 이주 초기의 이민자 또는 외국인 등의 경우에는 융자기관이 요구하는 숫자의 신용기록을 갖지 못해 불이익을 받기 쉽다. 이런 입장에 있는 사람은 신용계좌를 늘려나가는 방안을 강구하고 이미 갖고 있는 신용계좌를 함부로 폐쇄하지 않도록 유의해야한다고 조언한다.

#모기지 상품
모기지는 고정(fixed)과 변동(variable) 모기지로 나눠진다. 고정모기지는 이자율이 상환기간에 정해져 변하지 않는다는 것을 의미한다. 고정 모기지는 대출자가 매달 정확히 얼마를 내야 하는지를 알기 때문에 안전한 선택이라고 할 수 있다. 반면 변동모기지는 상환기간에 6개월이나 1년 등 정기적으로 금리가 변하게 된다..

변동모기지의 이자율은 통상적으로 고정 모기지보다 낮기 때문에 크레딧이나 인컴이 낮은 사람들이 더욱 쉽게 원하는 금액의 융자를 받을 수 있는 장점이 있다.

변동모기지라고 이자율이 무한정 오를 수는 없으며 상승을 제한하는 캡(cap)이 있다. 그러나 변동모기지는 미래에 금리가 오르면 상승할 수밖에 없다.

최근 새로운 많은 변종 변동 모기지 상품들이 등장했다. 모기지 금리가 매년 변동되던 것이 요즘에는 3년마다, 5년마다 변동되는 경우도 있다. 또 다른 변동모기지는 첫 3, 5, 7, 10년 동안 금리가 고정돼 있다가 이 기간이 지나면 시장 금리에 따라 이자율이 정해지며 이후에는 매년 이자율이 변동된다. 변동 모기지 선택 시 가장 중요한 것은 어느 정도의 이자율 상
승까지 페이먼트를 낼 수 있는지를 면밀하게 분석하는 최악의 시나리오를 가상해 보는 것이다.

#상환기간
모기지 상환기간은 보통 15년이나 30년으로 나눠진다. 최근 일부 랜더들을 중심으로 10년, 20년, 25년이나 40년 모기지까지 나왔지만 90% 이상의 홈바이어들은 일단 15년이나 30년 상환기간을 선택한다.

상환기간이 길수록 페이먼트는 낮다. 반면 상환기간이 낮은수록 이자율은 낮으며 짧은 시간에 상환이 끝나기 때문에 이자로 내는 경비가 장기 상환 모기지보다 월등히 낮다. 30년 고정 모기지의 경우 첫 10년간은 사실상 이자만 낸다고 보면 된다.

#렌더
렌더 선택권은 전적으로 바이어에게 있다. 그러나 현실적으로 한인 등 대다수 바이어들은 바이어 에이전트를 통해 렌더를 소개받게 된다. 업계에 따르면 홈바이어의 60-70%는 은행이 아닌 브로커를 통해 모기지를 받고 있다. 브로커 선택 시 광고 외에도 친척이나 친구, 에이전트를 통해 추천을 받도록 권장하고 있다.

브로커가 서비스를 제공하고 어떻게 보상을 받는지를 알아보는 것도 좋은 방법이다. 대다수의 브로커들은 홈바이어들로부터 수수료를 받는다. 그러나 일부 브로커의 경우 홈바이어에게 높은 이자율을 적용할수록 렌더로부터 추가로 커미션을 받는 경우도 있다. 만약 클로징 경비까지 모기지에 더할 경우 이자율이 소폭 상승할 수 있다는 것을 알아야한다.

Direct Capital Corp의 사이몬 신 이사는 랜더를 선정할 때는 브로커의 금융업무 취급 경력, 전공 분야, 업계에서의 평판, 브로커 회사의 규모, 거래 금융기관의 다양성 등을 종합적으로 고려하는 것이 바람직하다고 말한다.

#클로징코스트
클로징코스트는 집 가격 외에 집을 양도하는데 따른 각종 경비를 지칭하는 것으로 지역마다 차이가 있다. 많은 경우 에스크로를 오픈할 때 렌더나 에이전트가 제출하는 클로징 코스트에는 많은 차이가 있을 수 있다.

이같은 상황을 방지하기 위해 렌더에게 클로징 코스트 총액수가 예상치보다 100달러나 200달러 내외 초과되지 않는 다는 약속을 받는 것도 좋은 방법이다. 이는 경쟁 렌더들의 클로징 코스트를 비교할 수 있는 좋은 방법이기도 하다.

<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com