이자율이 시장이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동이자율 모기지(ARM: Adjustable-Rate Mortgage) 중에 차입인에게 융자 기간 중의 일정한 기간에ARM을 고정이자율 모기지로 바꿀 수 있는 전환권(Conversion Option, Convertible Feature)을 부여하는 ARM을 볼 수 있는데 이러한 ARM을 전환권부 변동이자율 모기지(Convertible Adjustable-Rate Mortgage)라고 부릅니다.
이 전환권부ARM은 ARM과 고정이자율 모기지의 특성을 절충한 것으로, 변동이자율이 고정이자율로 바뀔 수 있는 점에서 다른 형태의 절충형 모기지인 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10년 등 중장기인 변형ARM(Hybrid ARM 또는Fixed Period ARM)과 구별됩니다.
후자의 경우에는 고정 이자율이 변동 이자율로 바뀌기 때문입니다.
1. 초기 비용(Up-Front Cost)융자 기관은 전환권이 있는 경우에 전환권이 없는 경우에 비하여 보통 약간 높은 포인트, 초기이자율 또는 마진 등의 형태로 초기 비용을 부과하지만, 이러한 비용을 부과하지 않는 경우도 있습니다.
어떤 은행의 현행 프로그램들을 살펴보면 어떤 프로그램에서는 전환권이 있는 경우에 전환권이 없는 경우에 비하여 0.125% 높은 포인트를 부과하고 있으나, 같은 은행의 다른 프로그램에서는 전환권 유무에 차이를 두지 않음으로써 전환권에 대하여 초기 비용을 부과하지 않음을 볼 수 있습니다.
2. 전환 수수료(Conversion Fee)
전환권을 행사하는 시점에서 융자기관이 보통 $100부터 경우에 따라서는 대출 잔액의 1%(1포인트)에 해당하는 수수료를 요구하기도 합니다. 이 수수료의 유무나 금액은 구체적인 프로그램에 따라 모두 다르며 클로징 때 작성되는 약속어음(Note)에 명기됩니다.
3. 전환 허용 기간(Conversion Date, Window Period)
다양한 경우가 있으나 보통은 30년 만기 모기지인 경우에 13번 째 달부터 60번 째 달 사이에 전환권을 행사할 수 있습니다. 즉 2년에서 5년째 사이의 4년간이 보통 전환권 행사기간입니다
그러나 어떤 전환권은 60개월 이전에 소멸합니다. 대부분의 프로그램에서 4년 동안의 전환권 행사기간 동안 어느 때에나 전환권을 행사할 수 있도록 허용하지만, 어떤 프로그램에서는 그 기간 중에서 매년의 대출 일자 또는 5년 만기일 등 특정 일에 한하여 이를 허용하는 경우도 있습니다.
4. 전환권 행사방법(Conversion Rules)
융자기관은 보통 전환권의 행사방법을 융자 계약서에 명시하고 있으므로 차입인은 이에 따라야 합니다. 특히 사전 통지의무를 규정하는 경우에 통지가 늦어서 불이익을 받는 일이 없도록 유의하여야할 것입니다.
5. 전환 이후의 이자율(Rate on the Converted Loan)
전환권을 행사한 이후에 적용되는 고정이자율은 보통 전환시점에서의 일반적인 시장 이자율(Prevailing Interest Rate)에 약간의 할증 이자율(Premium)이 추가되는 선에서 결정됩니다.
예를 들어 전환 시점에서 시장의 고정 이자율이 6%라고 한다면 이 이자율에 0.25% 에서 1% 정도의 할증 이자율을 합한 6.25%에서 7%사이로 전환 이후의 고정 이자율이 결정될 수 있습니다. 구체적인 전환이후의 이자율은 약속어음의 추가 서류(Note Rider) 등에 명시되는 공식(Formula)에 따라 결정됩니다.
6. 전환권 행사가 적합한 시기
차입인이 전환권을 행사할 수 있는 기간에 있는 경우에 차입인은 보통 이자율이 상승하는 시기에 월 납입금이 증가될 것이 걱정되어 전환권을 행사하고 싶은 충동을 느끼기 쉽습니다.
어떤 ARM의 초기 이자율이 4%이며, 2%의 주기적 이자율 조정 한도와 5%의 전 융자 기간 이자율 조정한도가 있다고 가정합니다. 만약 두 번째 해에 조정된ARM의 이자율이 6%이며 전환 조건에 따르면 8%의 고정 이자율 모기지로 전환할 수 있다고 상정합니다.
이 경우에 전환권을 행사하지 않는 경우에 전 융자기간 이자율 조정한도(5%)의 도움으로 앞으로 어떤 시장 상황에서도 ARM의 변동 이자율이 9%를 초과할 수 없으며 시장 상황에 따라서는 이자율이 아주 낮아질 수도 있습니다. 이 경우에 전환권을 행사하는 것은 차입인에게 별로 도움이 되지 않는 것을 볼 수 있습니다. 이와 대조적으로 전환권을 행사하는 것이 유
리한 시기는 보통 이자율이 하락할 때입니다.
예를 들어 위의 예에서 일반적인 시장이자율이 낮아져ARM의 이자율이 두 번째 해에 3%로 낮아지고 전환 조건에 따라 5%의 고정 이자율 모기지로 전환할 수 있다면 낮은 이자율의 고정이자율을 확보하고 최고 9%까지 오를
수 있는 이자율 변동의 위험으로부터 벗어날 수 있습니다.
7. 비용과 혜택의 비교
같은 내용의 프로그램에서 전환권이 없는 경우와 비교할 때 아무런 초기 비용 없이 전환권이 주어지는 경우에는 이를 확보하는 것이 유리합니다. 그러나 초기 비용이 있는 경우에는 주어지는 혜택과 소요되는 비용을 고려하여 전환권 확보 여부를 결정하여야 합니다.
전환권이 주어진 경우에 전환권의 행사 시기는 위에서 설명하는 바와 같이 신중히 선택하여야 하며, 이 경우에도 전환권의 행사 여부는 최종적으로 특정 시점에서 같은 조건의 고정 이자율 모기지로 재 융자하는 경우와 비교하여 검토하는 것이 도움이 될 것입니다.
재 융자할 때 드는 비용이 전환비용에 비하여 훨씬 크지만 재 융자의 경우에 전환권 행사 때보다 약간 낮은 이자율을 얻을 수 있으므로 이 때에도 어느 쪽이 유리한지를 꼼꼼히 따져보고 결정하여야할 것입니다. 이때 전환권의 행사가 재 융자 절차에 비하여 신속하고 간편하게 확실한 결과를 가져올 수 있는 점도 함께 고려하여야 합니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
