이자율이 시장이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동이자율모기지(ARM: Adjustable-Rate Mortgage) 중에서 최소 금액의 월 불입금 납입을 허용함으로써 결과적으로 모기지 원금이 당초보다 오히려 증가될 가능성이 있는 초저리ARM(Below Fully Indexed Rate ARM)이 자주 소비자들의 눈길을 끌고 있으나 이에 대한 충분한 설명이 이루어지지 않는 경우를 많이 봅니다.
융자 기관에 따라서 이러한ARM을 Option ARM, Pay Option ARM 또는 Pick-A-Payment Loan 등으로 다양하게 부릅니다. 융자 기관에 따라 다른 내용의 초저리ARM을 소비자들에게 제공하고 있어 이를 일괄적으로 소개하기 어려우나, 가급적 공통적인 부분을 추출하여 설명합니다.
1. 초기이자율 고정기간
초저리ARM의 초기이자율 고정기간은 1, 3, 6, 12 개월 등 다양하지만 1개월 또는 3개월인 경우가 가장 많습니다. 최초이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게됩니다.
특히 1.25%, 1.75% 등으로 낮은 초기 이자율을 적용하는 초저리 ARM의 경
우에 이 이자율은 프로그램에 따라 다르지만 초기의 1, 3, 6 또는12개월 동안만 적용된다는 사실을 확실히 알아야 합니다.
2. 정기적 이자율 조정기간과 월 불입금 조정기간
초저리 ARM에서는 초기이자율 고정기간 이후에 적용되는 정기적 이자율 조정기간이 대부분 1개월이지만 월 불입금 조정기간은 1년입니다. 이처럼 이자율 조정기간과 월 불입금 조정기간이 다르다는 점을 이해하는 것이 초저리ARM을 이해하는데 있어서 필수적입니다.
소비자가 1년에 한번 조정되는 월 불입금 조정에 대해서만 알고, 이자율이 어떻게 결정되고 변하는지를 모른다면 나중에 예상하지 못한 어려움에 처할 수 있습니다.
3. 완전 지수화 이자율
초저리ARM에서 보통 사용하는 재정 지수((Financial Index)는 11지구 자금조달 비용지수(COFI: The 11th District Cost of Funds Index), 1년 만기 재무성 증권 평균 수익지수(MTA: 12-Month Average of the Annual Yields)와 런던 은행간 차입금리(LIBOR: London Interbank Offered Rate) 입니다.
최초 이자율 조정 기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정 기일에는 재정 지수(Financial Index)와 융자 당초에 결정된 2-3%의 마진(Margin)을 합하여 산출한 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)을 다음 기간의 이자율로 결정합니다.
4. 월 불입금의 조정
초저리 ARM에서는 월 불입금 조정한도(Monthly Payment Cap)와 전 기간 이자율 조정한도(Life Time Interest Cap)를 규정하지만 최초 이자율 조정 한도나 정기적 이자율 조정 한도를 규정하지 않습니다.
이점에서 전형적 ARM(Typical ARM)과 가장 크게 다르므로 소비자는 이로 인하여 이자율이 시장 상황에 따라서는 처음보다 두 배 이상의 이자율로 빠른 기간 안에 높아질 수 있는 가능성이 있음을 알아야 합니다.
또한 1년에 한번 조정되는 월 불입금은 새로운 이자율과 남은 융자 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 원리금을 전액 상환할 수 있도록 조정하는 것이 원칙이지만 연간 조정 한도가 연 7.5%로 고정되어 있으므로, 인위적으로 낮게 책정된 초기 월 불입금과 함께 이 월 불입금 조정한도 때문에 월 불입금이 발생하는 이자보다 적어 부족한 이자금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각(Negative Amortization)이 발생할 수 있습니다.
지나친 역상각을 피하기 위하여 보통 5년마다 남은 기간동안에 원리금 모두를 상환할 수 있도록 월 불입금 조정 한도와 상관없이 월 불입금을 조
정(Recast)합니다. 역상각으로 인하여 보통 모기지 금액이 당초 금액의 125% 또는 115% (뉴욕 주의 경우에는 110%) 에 달하는 경우에도 기간에 상관없이 또한 조정한도에 상관없이 즉시 월 불입금을 조정합니다. 이러한 조정의 경우에는 월 불입금이 급격하게 증가할 가능성이 있습니다.
5. 월 불입금에 대한 선택권
초저리ARM의 가장 큰 이점은 융자기관이 최소 불입금(Minimum Payment)을 허용하는데 있습니다. 이 최소 불입 금액의 조정은 위에 설명한 방법과 제한 하에 이루어집니다.
융자 기관은 이와 함께 다음에 보는 것과 같이 최소 불입금과는 다른 금액의 월 불입금을 선택할 수 있도록 허용함으로써 차입인에게 납입 금액 결정에서의 융통성을 부여하고 있습니다.
* 이자만의 납입(Interest Only Payment)
* 완전 상각 금액의 납입(Fully Amortized Payment)
* 15년 상각 금액의 납입(15-Year Payment)
여기에서 허용하는 선택방안 이상으로 원금을 추가로 선납하는 경우에 이에 대한 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 여부와 있다면 몇 년간 적용되는지는 구체적인 프로그램과 경우에 따라 다르므로 이에 대하여 유의하여야 합니다.
6. 초저리 ARM이 적합한 경우
초저리 ARM은 다른 부채를 정리하기 위하여 주택에 대한 불입금을 최소화하고자 하는 차입인, 수입에 비하여 큰 주택을 소유하고자 하는 차입인 또는 수입의 변화가 많거나 수년 후에 수입이 증가할 것이 확실시되는 차입인에게는 적합할 수 있습니다. 그러나 이러한 경우에도 차입인은 이자율의 급격한 변동이나 역상각의 가능성 등 이러한 프로그램에 포함되어 있는 위험을 고려하고 자기가 선택하는 프로그램의 내용을 면밀하게 검토해야할 것입니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
