이자율이 시장이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지 (Adjustable-Rate Mortgage, ARM, 여기에서는 ARM이라고 부름) 중에서 초기이자율 고정기간이 3, 5, 7, 10년 등 장기인 ARM을 변형 ARM(Hybrid ARM 또는Fixed Period ARM)이라고 부릅니다.
이러한 변형ARM에서는 초기이자율 고정기간이 지나면 전형적 ARM(Typical ARM)에서와 같이 1년 또는 6개월마다 정기적으로 이자율이 조정됩니다. 이러한 변형ARM은 시장 이자율이 역사적 최저치를 기록하고 있는 최근 2, 3년 동안의 경제 환경에 힘입어 소비자들의 큰 관심과 인기를 얻고 있습니다. 변형 ARM의 특성과 혜택을 살펴봅니다.
1. 초기이자율 고정 기간
변형ARM의 초기이자율 고정기간은 3, 5, 7, 10년 등 장기간입니다. 이 기간 동안에 적용되는 이자율이 고정되며 이에 따라 월 대출납입금도 고정됩니다.
보통은 30년 동안에 완전 상각(Full Amortization)이 이루어질 수 있도록 월 불입금을 결정하는 전액납입(Full Payment) 프로그램이 대부분이지만 초기 고정기간 동안에는 이자만 납입(Interest Only Payment)하도
록 허용하는 프로그램도 있습니다. 어느 경우에나 이 기간이 지나면 남은 기간동안에 완전 상각이 이루어지도록 전액납입을 하게됩니다.
2. 정기적 이자율 조정기간
초기이자율 고정기간 이후부터 적용되는 정기적 이자율 조정기간은 보통 1년 또는 6개월이며 이는 전형적 ARM의 경우와 같습니다. 그러나 최초이자율 조정한도나 정기적 이자율 조정한도를 인정하지 않는 특수한 변형ARM에서 1개월마다 이자율을 조정되는 경우를 볼 수 있습니다. 보통 1년마다 이자율이 조정되는 프로그램은 3/1, 5/1, 7/1, 10/1 등으로 부르며 6개월마다 조정되는 프로그램은 3/6, 5/6, 7/6, 10/6 등으로 부릅니다.
3. 재정지수
변형 ARM에서 보통 사용하는 재정지수((Financial Index)는 재무부증권(US Treasury Securities) 지수와 런던 은행간 차입금리(London Interbank Offered Rate, LIBOR)입니다.
최초이자율 조정기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정기일에는 다음 기간의 이자율을 재정 지수(Financial Index)와 융자 당초에 결정된 마진(Margin)을 합하여 산출합니다. 융자기관은 이렇게 산출된 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이 다음에 설명하는 이자율 조정 한도를 넘지 않는 한 다음 기간의 이자율로 활용합니다.
4. 이자율 조정 한도
전형적 ARM에서는1년ARM인 경우에는2/2/6 또는 2/2/5 등으로 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)를 표시하며 6개월ARM인 경우에는 1/1/6 또는 1/1/5등으로 이자율 조정한도를 표시합니다. 이 때 각 경우의 세 개 숫자는 각각 최초 조정한도(Initial Cap), 정기적 한도(Periodic Cap)와 전 기간 한도(Life Cap)를 표시합니다.
전형적ARM에서는 최초이자율 조정기간과 정기적 이자율 조정기간이 일치하기 때문에 최초 조정 한도와 정기적 한도가 일치합니다. 2/2/5로 표시된 이자율 조정한도는 최초 이자율 조정 때나 그 이후의 정기적 조정때에 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 이자율을 올리거나 내릴 수 없으며 전 융자 기간동안의 이자율이 초기 이자율에 5%를 더하거나 차감해서 산출된 이자율 보다 더 높아지거나 낮아질 수 없다는 것을 표시합니다.
변형ARM에서는 초기이자율 고정기간이 길기 때문에 최초 조정 한도와 정기적 조정 한도가 다른 경우가 많으므로 이에 유의하여야 합니다. 예를 들어 5/1, 7/1/ 10/1 등의 프로그램에서 이자율 조정 한도가 5/2/5등으로 표시되는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 이는 최초 이자율 조정 때에는 초기 이자율보다 5%를 초과하여 올리거나 내릴 수 없으나 그 이후의 정기적 조정 때에는 그 이전 기간의 이자율보다 2%를 초과하여 올리거나 내릴 수 없음을 표시하고 있으므로 이러한 경우에는 초기 이자율 조정 한도에 대하여 특히 유의하여야 합니다.
5. 월 불입금 조정한도
변형 ARM 중에는 월 불입금 조정한도(Monthly Payment Cap)를 규정하지만 최초 이자율 조정한도나 정기적 이자율 조정한도를 규정하지 않는 프로그램이 있습니다. 이러한 프로그램에서는 월 불입금이 발생하는 이자보다 적은 경우에 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있으므로 유의하여야 합니다.
6. 변형 모기지가 주는 혜택
변형ARM 이용자가 받는 가장 큰 혜택은 고정 이자율 모기지의 이자율에 비하여 낮은 초기 이자율을 장기간 동안 적용 받는데 있습니다.
초기 이자율은 고정 이자율 모기지의 이자율보다는 낮고 전형적ARM의 이자율보다는 높게 결정됩니다. 최근 어느 융자기관의 프로그램에 적용되는 이자율의 예를 들어보면. 30년 고정 이자율 모기지의 이자율이 5.75%인 경우에 3/1 ARM인 경우에는 3.875%, 5/1 ARM인 경우에는 4.75%, 7/1 ARM인 경우에는 5.125%, 10/1 ARM인 경우에는 5.375%가 각각 적용됩니다.
그러므로 차입인이 예상 거주 기간을 합리적으로 예측할 수 있는 경우에는 그 기간에 적합한 초기이자율 고정기간을 가진 변형ARM을 선택함으로써 고정 이자율 모기지와 ARM의 좋은 점을 모두 얻을 수 있을 것입니다.
즉 고정 이자율 모기지의 이자율보다 낮은 초기 이자율과 월 불입금을 확보하면서도 예상 거주 기간동안 이자율 변동의 위험에서 벗어날 수 있게됩니다. 여러 가지 이유로 2, 3년 후에 재 융자를 해야하는 차입인도 이러한 프로그램을 선택함으로써 같은 혜택을 받을 수 있을 것입니다. /347-432-9939/sshin@directcap.com
