모기지는 그 이자율이 시장 상황에 따라 주기적으로 변할 가능성이 있는지 여부에 따라 고정이자율 모기지와 변동이자율 모기지로 나누어집니다. 여기에서는 고정 이자율 모기지의 특성, 연혁, 장점과 단점 등을 살펴봅니다.

1.고정이자율 모기지의 특성
고정이자율 모기지(Fixed-Rate Mortgage: FRM)는 전 융자기간 동안 이자율과 월 대출 불입금이 변하지 않는 모기지 입니다. 모기지 융자는 연혁적으로 전 융자 기간 동안 같은 이자율이 적용되며 균등한 월 대출 불입금으로 모기지 원금을 기간 내에 모두 상각하는 고정이자율 모기지로부터 발전하였습니다.

융자 초기에는 모기지 잔액이 많기 때문에 불입하는 월 불입금 대부분이 이자에 충당되지만 기간이 지나면서 원금에 충당되는 부분이 조금씩 늘어나게 됩니다. 여기서 유의할 것은 원금 상환에 쓰이는 금액과 이자 금액은 매월 변하지만 이를 합친 월 대출불입금(Monthly Loan Payment)은 변하지 않는다는 점입니다.

이러한 상각과정(Amortization)을 거쳐 모기지 잔액이 처음에는 서서히 줄어들다가 나중에는 점차 큰 폭으로 줄어들어 만기에 마지막 불입금을 납입하면 아무 것도 남지 않게 됩니다.

고정이자율 모기지에서도 융자기관이 에스크로우 계좌(Escrow Account or Impound Account)를 운영하는 경우에는 융자기관이 월 대출불입금 이외에 주택에 대한 세금과 보험료 등에 충당하기 위한 자금을 함께 징수합니다. 이러한 모기지에서는 주택에 대한 세금과 보험료 등이 변하는 경우에 이를 반영하기 위하여 에스크로우 불입금(Escrow Payment)을 조정할 수 있으므로 이에 따라 결과적으로 월 불입금(Monthly Payment)이 조정될 수 있습
니다.

이러한 에스크로우 불입금의 조정은 모기지에 적용되는 이자율이 주기적으로 변함에 따라 이루어지는 변동이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage, ARM)에서의 월 대출 불입금 조정과는 구별되어야 합니다..

2. 역사적 고찰
1970년경까지는 거의 모든 모기지가 고정 이자율 모기지 였습니다. 1972년경까지는 이자율이 7% 선으로 낮게 유지되어 왔으나 1972년부터 1980년 사이에는 한 때 20%에 다다를 만큼 시장이자율이 높아졌습니다.

모기지 대출을 한 많은 융자 기관은 모기지 대출에 사용된 고객의 저축성 예금 등 조달 자금에 대하여 고율의 이자를 제공해야함에도 불구하고 이자율 인상 전에 이미 모기지를 얻은 고정 이자율 모기지 차입인들로부터 받는 대출금 이자율은 올릴 수 없는 재무적인 위기에 처했습니다. 이러한 위기가 재발하는 것을 예방하기 위하여 융자 기관들은 차입인이 시장 이자율 변동의 위험을 부담하게 하는 변동 이자율 모기지를 활용하게 되었습니다.

이러한 금융 환경의 변화에 따라1980년대 초기의 고금리시기에 주택 구입자의 60% 이상이 초기 이자율이 12 -13%인 변동이자율 모기지를 이용하였습니다. 그러나 1986년과 1987년에 이자율이 10% 미만으로 떨어지자 주택구입자의 85% 이상이 고정 이자율 모기지를 선택하였습니다.

3.고정이자율 모기지의 장점
이자율과 월 대출 불입금이 고정되어 있기 때문에 차입자가 예산을 세우거나 개인적인 재무 계획을 수립하기 쉽습니다. 특히 안정을 선호하는 차입인에게는 변동이자율 모기지를 이용할 경우에 얻을 수 있는 이자의 절감보다 월 불입액의 안정성이 더욱 중요합니다. 은퇴를 앞두고 있는 차입인의 경우처럼 앞으로의 수입이 현재의 수입에 머물러 있거나 오히려 줄어들 가능성이 있는 경우에는 고정 이자율 모기지가 적합할 것입니다.

최근처럼 이자율이 역사적으로 보아 매우 낮은 상황에서 현재의 낮은 이자율을15년, 30년 등의 장기간 동안 고정시킬 수 있게 합니다. 그러므로 지금과 같은 환경에서는 고정 이자율 모기지가 거의 대부분의 차입인에게 절대적으로 유리할 것입니다.

장기적인 관점에서 볼 때 더 이상 이자율이 의미 있는 폭으로 내릴 가능성은 많지 않으나 이자율이 크게 오를 가능성은 남아있으므로 이러한 시장 상황에서 이자율 변동의 위험을 차입인이 떠안는 변동이자율 모기지는 대부분의 차입인에게 적합하지 않을 것입니다. 그러므로 차입인은 낮은 초기 이자율이나 낮은 월 불입금 등의 유혹이 있는 경우에도 여기에서 얻게되는 혜택과 이자율 변동에 따른 장기적인 손실 가능성을 주의 깊게 비교하여야 할 것입니다.

특히 차입인이 모기지를 신청하는 주택에서 오랫동안 살 계획을 가진 경우에는 고정 이자율 모기지가 유리할 것입니다. 변동 이자율 모기지의 혜택은 주로 초기 몇 년간의 낮은 이자율에서 찾을 수 있으며 이러한 기간이 지난 뒤에는 고정 이자율 모기지 보다 높은 이자율을 부담해야할 위험성이 커지므로 주택을 장기간 보유할 차입인에게는 고정 이자율 모기지가 보다 적합합니다.

4.고정이자율 모기지의 단점
고정이자율 모기지를 공여하는 융자기관은 전 융자 기간 동안 일정한 이자율로 모기지를 공여하게 하므로 이로 인하여 높아진 위험을 보상받기 위하여 변동이자율 모기지의 이자율에 비하여 2%-3% 높은 이자율을 요구하게 됩니다. 융자기간이 길어질수록 융자 기관의 위험 부담이 높아지므로 이러한 요인들이 모두 이자율에 반영됩니다.

예를 들어 30년 고정 이자율 모기지의 이자율이 15년 고정 이자율 모기지의 이자율보다 0.5% 정도 높습니다.고정 이자율 모기지 융자를 받은 후에 시장 이자율이 당초의 이자율에 비하여 현저하게 낮아지는 경우에도 낮아진 시장 이자율의 혜택을 쉽게 받을 수 없습니다.

차입인이 당초의 융자를 받은 이후에 실직을 했거나, 그 동안 재무 상황이나 신용이 현저하게 악화되어 좋은 조건의 재 융자를 받을 수 없는 경우에는 이자율이 현저하게 높은 당초의 모기지에서 빠져나 올 수 없습니다. 이러한 최악의 경우가 아니어서 재 융자를 받을 수 있는 경우에도 차입인이 이자율을 낮추기 위해서는 재 융자를 위하여 많은 비용을 부담해야하는 불이익이 있습니다.

그러므로 시장 이자율이 오르는 시기에는 고정 이자율 모기지가 유리하지만, 이자율이 내리는 시기에는 불리합니다.또한 한정된 수입을 가진 차입인이 이자율이 상대적으로 높은 고정 이자율 모기지를 택하는 경우에는 주택 비율이나 부채 비율이 융자 기관이 심사에 적용하는 기준 비율보다 높아 원하는 규모의 모기지를 얻지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 이 때에는 초기 이자율이 낮은 변동 이자율 모기지를 활용하여 모기지 승인을 받을 필요가 있을 것입니다./347-432-9939/sshin@directcap.com