투자자 및 부동산을 소유하고있는 사람들 대부분은 현재시점에서의 부동산경기와 곧 다가올 최근의 미래에서의 부동산 경기흐름을 굉장히 중요하게 생각하고 이 시점을 기준으로 구입을 하거나 매각을 하거나 하는 유통의 흐름을 타고자합니다.
이렇게 부동산을 바라보는 각자의 입장에 따라 똑같은 부동산일지라도 다르게 평가를 할 수 있고 그 평가에 대한 결과가 정반대일정도로 극단적으로 의견을 달리 할 수 있고요. 이런점 때문에 부동산시장에서 경제활동을 직접적으로 하고있는 필자 같은 사람들은 딜레마에 빠져들 때가 한 두 번이 아니죠.
원천적으로 생각을 해본다면 부동산의 가치는 그 부동산이 속해져있는 사회나 국가를 기반으로 평가할 수 있는데 그 사회의 정치적 이데올로기가 무엇이고, 경제의 정책을 다루는 집단의 색깔이 어떤 것이고, 그 사회의 과거사회 및 문화의 패러다임이 어떠했으며, 현재는 어떤 모습으로 나타나고있는가?
또한 도매 및 소매물가지수는? 국공채의 시장유통금리는? 주식시장의 호불황의 유무는? 도시발전의 속도는? 국가예산의 집행규모와 현정부의 국가발전계획에 따른 청사진, 그리고 추진계획 및 사업의 진척도, 그리고 경제적으로 밀접한 국가의 경제상황, 무역에 대한 과실문제 등등 가장 기본적으로 부동산을 바라볼 수 있는 자료들 일 것입니다.
이런 문제가 종합적으로 어우러져서 긍정적인 역동성이 발견되어진다면 투자지수는 대단히 높게 봐도 무방하리라고 보면 될 것입니다. 그러나 대부분의 부동산 투자자들은 이런 기본적이지만 너무 광대하고 평가방법에 대한 지식이 부족한 면도 있기에 이런 앞에서 열거한 구구한 자료들은 생략하는바가 대단히 많은 것도 사실입니다.
그저 판단 할 수 있는 것이라고는 언론에서 전하고있는 현재의 부동산거래동향과 전망성이 있는 지역의 부동산을 개념적으로 평가하고 아니면 강남제비 따르듯이 시장의 움직임에 자본을 맡기는 그런 투자가 대부분이라고 봅니다. 그러나 아이러니 하게도 이렇게 원칙을 무시한 듯한 투자가 또 하
나의 세력으로 결집되어 커다란 시장을 형성하고 이것이 부동산유통을 지배하게되는 구체적 사실들도 많이 있는 경우가 있습니다.
하나의 사실! 그것은 정보로서의 상징성만을 믿고 투자를 하였더니 성공하더라! 하는 결과가 너무도 많음도 사실입니다. 예를 들면 몇 년 뒤에 서울청량리와 춘천간에 철로가 전철로 바뀌게된다! 이런 적이 있었습니다 이런 정보는 구체성이 떨어지지만 이 정보를 갖고 그저 경춘선의 기존철도망의 역 주변지역은 대단히 거래가 많아졌고 가격도 매우 올랐죠.
또한 정말로 전철화사업이 진행되면서 경춘선주변의 도시들은 철도역을 중심으로 도시계획을 새롭게 하고있고 현재 이 지역은 금명간에 꿈에 그리던 전철이 개통되는 시점을 앞두고있는 것입니다. 또한 대표적인 예로서는 현정부가 출범하면서 행정수도이전계획을 발표함에 따라 아직 행정수도이전지역이 결정되지 않은 상태에서도 충청도 전역이라고 볼 수 있을 정
도로 토지시장은 뜨겁게 변하고 있질 않은가요?
이렇게 아주 단순하지만 상징성 있는 정보만을 가지고도 부동산유통시장은 크게 변화를 갖게되는 취약점도 있습니다. 하지만 필자는 이렇게 주문하고자 합니다. 이런 투자의 원칙에 소홀한 부동산매입은 현지에 있는 사람들조차도 무척 모험성이 짙다고 볼 수 있는데 멀리 타국에서 아무리 훌륭한 정보를 접한다고 한들 그 정보는 대단히 미약하기 그지없을 뿐만 아니라 투자의 순서 및 향후 관리문제까지도 소홀하다는 점을 알리고자합니다.
해외거주자들은 국내의 부동산시장을 바라볼 때 좀더 보수적으로 운용할 것을 권하여드립니다. 또한 해외거주자신분으로 국내부동산에 투자를 하고
자한다면 우선은 안전성을 최고의 원칙으로 삼아야하고 또한 취득한 부동산을 어떻게 관리하느냐의 문제도 중요한 검토사항으로 삼아야 할 것입니다.
그리고 현재 한국부동산시장의 상황도 중요하지만 독자 분들은 좀더 장기적으로 부동산을 보유하겠다는 등의 시간의 여유를 설정한 후 투자할 것을 또한 권유합니다. 부동산은 주식이 분명 아니기에 아주 짧은 시간을 설정한 후 투자에 대한 이익을 보고자 국내부동산을 투자하고자 한다면 투자의 위험도는 한국내의 투자자들보다는 크다라고 생각하셔야하리라고 보는 것입니다.
왜냐하면 우선은 정보를 취득하는데 한계가 있다는 것이고 투자 후 매각을 하고자 하는데 있어서도 국내인 들보다는 조금은 번잡스러울 정도로 시간이 걸린다는 것입니다. 물론 그렇다고 해서 한국에서 아주 인기가 있는 현재 막돌아가는 부동산을 외면하라는 말은 절대 아니고 이런 부동산이라도 (예: 용산의 시티파크, 서울강남의 재건축아파트 등)단기간에 사서 프리미엄을 받고 아주 짧은 시기에 되팔고 하는 식의 투자방법은 좀 피해야 하지 않는가? 라는 말씀입니다.
앞서 말 한대로 부동산을 평가하는 것은 좀더 신중하고 정보를 귀중히 여길 줄 알아야 한다고 보는 것이지요. 그러나 마냥 정보를 파악하고 너무 조심스럽게 생각한 나머지 투자시기를 오히려 놓쳐버리는 실수는 하시지 말길 또한 강조 드리는 바입니다./consulod@empal.com/82-2-554-6040 , 82-16-303-5949.
