투자가들은 ‘부동산’을 하나의 큰 이미지로 동일시하여 생각해 볼 수 있으며, 그것이 하나의 대표적인 이미지로 그 산업을 일반화하여 대변하는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 좀 더 세분하여 나누어보면, 각각 다른 부동산 자산이 그때 그때의 경제 상황에 따라 다른 전망과 투자 성과를 보인다는 것을 알게됩니다.

물론 부동산이라는 큰 우산아래 공통적으로 움직이는 면이 많이 있으나, 리츠 투자에 임하는 투자가들은 좀 더 세분화된 전망과 투자전략에 대해 생각해 볼 필요가 있습니다. 일반적으로 우리가 단독 주택 혹은 다가구주택을 구입하여 사는 경우에도 투자라는 면을 고려하지 않을 수 없습니다. 여러 가지 사항들을 고려하여, 같은 조건이면 향후 주택의 가치 상승이 높은 여건을 보이는 주택에 투자하기 마련입니다.

마찬가지로 리츠 투자에 있어서도 그러한 생각으로 투자에 임한다면, 보다 좋은 투자 성과를 나타낼 수 있을 것이라 생각됩니다. 부동산 투자신탁, 리츠 산업은 투자되는 부동산 자산의 종류에 따라서 여러 가지 섹터로 나누어볼 수 있으며, 경제 전망을 바탕으로 한 각각의 섹터에 대한 투자전략을 고려하는 것이 필요합니다.

리츠의 투자전략을 세우기 전에 먼저 알아보아야 할 것은 경제 성장에 대한 예측입니다. 현재의 경제 상황을 인식하고 미래의 경제 상황을 전망함으로써 각 리츠 섹터별로의 전망이 가능하기 때문입니다.

주식시장을 움직이는 두 가지 축이 경제 지표와 개별 기업들의 실적이듯이, 리츠 투자에 있어서도 두 가지 측면을 모두 고려해야 합니다.자본주의 경제는 장기적으로는 성장을 지향하지만, 그 성장 과정에서는 끊임없이 경기의 상승과 하락이라는 순환적 변동을 반복하게 됩니다.

이러한 변동을 경기 변동 혹은 경기 순환이라고 하는데, 그 변동은 일단 한 방향으로 탄력이 붙어 움직이기 시작하면 그 방향으로 누적되어 발전하고, 어느 단계에 도달하게 되면 탄력이 떨어짐과 동시에 마침내 반대방향으로 역전하는 경향을 갖게 됩니다.

이러한 경기 사이클의 움직임에 따라서 미 행정부와 연방준비제도 이사회는 재정정책과 통화정책을 이용하여 경기를 확장시키고 진정시키는 경제정책을 펼치게 됩니다. 현재 미국의 경제 상황은 리세션에서 벗어나 성장을 하고 있는 단계에 있습니다. 지난 2003년도 3분기에 8.2%의 높은 GDP 성장률을 기록했으며, 4분기에도 4.1%의 건실한 성장을 보였습니다.

올 한해에도 성장이 이어져 4-4.5%대의 성장을 기대하고 있으며, 현재 주식시장에서는 크게 두 가지 요소에 투자가들의 관심이 집중되어 있습니다.

하나는 고용시장의 회복에 관한 것이고 다른 하나는 인플레이션 동향입니다. 이 두 가지가 현재 이자율 인상에 있어서 중요한 영향을 미치는 요소들이며, 이들을 모니터링 함으로써 연방준비제도 이사회의 이자율 정책방향을 예측해 볼 수 있습니다.

아직까지는 뚜렷한 고용시장의 회복을 찾아볼 수 없으며, 소비자 물가지수 또한 낮은 증가율을 보이고 있어 지금 당장은 이자율 인상에 대한 이유가 없다고 볼 수 있습니다.

연방준비제도 이사회의 이자율 정책에 대한 의견도 고용 창출이 가속화 되고, 인플레이션이 발생하기 전까지는 현재의 낮은 이자율을 유지하겠다는 원칙을 갖고 있습니다. 그러나 최근의 서베이 결과에서 기업들이 종업원들을 고용하겠다는 의지가 3년동안 가장 높은 수치를 보이는 등 고용시장의 회복이 가시화되고 있으며, 부시 행정부도 작년과는 달리 올 한해 고용시장의 큰 회복을 전망하고 있습니다.

이번달 발표됐던 생산자 물가지수도 에너지 가격의 상승과 산업자재 가격의 상승 영향으로 0.6%의 다소 높은 상승을 보임으로써 인플레이션에 대한 우려가 생겨나고 있습니다.

전문가들 사이에서도 올 하반기 혹은 내년 상반기중으로 연방준비제도 이사회의 이자율 인상이 있을 것으로 예상되고 있기때문에, 고용시장의 회복과 이자율 인상이라는 시나리오하에서 리츠 투자의 전략을 고려해 볼 필요가 있습니다.

고용시장이 개선되고 이자율이 인상되면 일반적으로 부동산 시장의 성장에 도움이 된다고 볼 수 있습니다. 특히, 오피스와 아파트 섹터의 향상에 도움이 된다고 볼 수 있습니다.

그 동안의 경기 침체로 인해 성장에 제한이 됐던 오피스 섹터는 단기간의 눈에 띄는 향상은 기대하기 힘들지라도 고용시장의 향상과 함께 성장이 예상되고 있습니다. 그래서 2004년도가 성장의 전환점이 될 것으로 전망되고 있으며, 투자가들은 특히 고용시장의 경제지표에 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있습니다.

아파트 섹터는 과거 2001년도에 11차례, 그리고 2002년도에 1차례, 그리고 2003년도에 1차례의 이자율 인하로 인해 가장 많은 피해를 보았던 섹터입니다. 아파트에 사는 많은 테넌트들이 낮은 모기지 이자율을 바탕으로 단독 주택을 구입했고, 이로 인해 아파트의 공실률 증가와 함께 랜드로드들은 가격 결정력을 잃어왔습니다.

아파트 섹터에 있어서 가장 크게 영향을 미치는 요소는 이자율이라고 볼 수 있으며, 이자율이 올라가게 되면 주택을 구매하는 사람들이 줄어들게 되고, 렌트를 하는 사람들이 늘어나게 됩니다. 이렇게 되면 다시 가격 결정력이 랜드로드에게 넘어가게 되며, 렌트비의 인상 등으로 인해 리츠의 순이익 증가에 도움이 된다고 볼 수 있습니다.

2003년도 한해동안 46.8%의 수익율을 보였던 쇼핑센터와 지역 몰등을 포함하는 소매 섹터는 올 한해도 다른 섹터에 비해 비교적 건실한 성장을 보일 것으로 예상되고 있습니다. 소매 점포들로 구성되어 있는 쇼핑센터와 소규모 몰의 성장은 소비자들의 지출을 바탕으로 한 소매 점포들의 성장과 밀접한 관계를 갖고 있습니다.

경제가 성장함에 따라 고용시장의 안정과 더불어 개인 소득의 향상이 예상되고 있으며, 이를 바탕으로 한 소비자들의 소비형태가 소매섹터의 수익에 영향을 미치기 때문에, 투자가들은 소비자 신뢰지수와 소비자 정서지수 등의 경제지표를 주시할 필요가 있습니다. 메릴린치에서는 매년 35명의 소매 점포를 운영하는 오너들을 서베이 하여, 그들이 새롭게 점포를 몇 개나 열 것인가를 조사하여 소매 점포에 대한 수요를 예측하는데 사용합니다.

이러한 방법이 수요를 예측하는데 효과적으로 작용해왔으며, 2004년도의 소매 비즈니스를 위한 부동산의 수요는 8.6%의 증가가 예상되고 있습니다. 이는 2003년도의 5.4%에 비해 상향된 수치입니다. 예상되는 2004년도 옥외형(open-air format) 점포의 신규 오픈은 2,309개로써 2003년도의 2,220개보다 4%가 증가한 건실한 수치를 보이고 있으며, 특별히 몰에 입주하여 비즈니스를 하는 테넌트들도 1997년도 이후 처음으로 신규 점포 개장의 증가를 전망했습니다.

메릴린치의 부동산 분석가인Steve Sakwa는 올초 발표된 점포의 폐장 건수에도 불구하고 이를 상쇄할 수 있는 신규 점포의 개장률을 고려해 볼 때, 올 한해동안의 점포 점유율은 적어도 2003년도 수준은 유지할 수 있을 것이라 전망하고 있습니다.

이렇듯 앞서 말씀드린 대로 같은 부동산 산업이라 하더라도 각각의 섹터가 경제 상황과 전망에 따라 서로 다른 전망과 수익을 보이기 때문에, 투자가들은 각 부동산 섹터의 비즈니스 특성을 이해하고 비교해 봄으로써 보다 안전하고 높은 투자수익을 기대해 볼 수 있겠습니다./646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)