집을 구매하고자 하는 사람은 다운페이먼트로 지불할 수 있는 금액과 모기지 가능 금액을 산정하여 자기가 구매할 주택의 규모를 결정하는 것이 합리적입니다. 여기에서는 모기지 신청인이 융자 기관의 심사 기준을 감안하여 모지기 가능 금액을 어떻게 산출할 수 있는가를 예를 들어가며 살펴봅니다.
1. 기준 소득의 산출
신청인은 먼저 기준소득(Qualifying Income)으로 사용할 총 월 소득금액(Gross Monthly Income)을 계산하여야 합니다. 융자기관에서는 보통 2년 분의 총소득을 사용하여 산출한 월 평균치를 총 월 소득금액으로 사용합니다. 여기에서 총 소득(Gross Income)과 순 소득(Net Income)을 우선 구별하는 것이 필요합니다.
총 소득은 세금을 공제하기 이전의 소득을 말하며 순 소득은 총 소득에서 세금과 경비를 차감한 금액을 의미합니다. 또한 여기에서 신청인
이라고 할 때는 공동 신청인이 있는 경우에는 공동 신청인까지 포함하는 것으로 이해하여야 합니다.
여기에서는 신청인의 2002년 분의 연간 총 소득이 $150,000이고 2003년 분이 $162,000인 케이스를 보도록 하겠습니다. 이 경우에 2년 분의 총 소득을 합하여 얻은 $312,000을 24로 나누면 평균 총 월 소득금액으로 $13,000을 얻을 수 있습니다. 소득이 안정적인 증가 추세인 경우에는 최근의 소득을 기준 소득으로 인정받을 수도 있으며, 구체적인 소득의 종류에 따라 기준 소득으로 융자 기관이 인정하는 범위나 금액이 다를 수 있지만 여기에서는 이해를 돕기 위하여 소득 계산을 단순화한 것입니다.
실제 소득 계산을 할 때에는 기본 취업소득 뿐만 아니라 시간외 수당, 보너스, 커미션, 배당금, 이자, 순 임대 수입, 부업 소득, 이혼 수당, 자녀 양육비, 실업 보상금, 연금, 사회 보장 혜택 등이 누락되지 않도록 모두 포함시켜야합니다.
2.주택 비율을 사용한 최대 월 주택비용의 산출
기준 소득에 주택비용 비율을 곱하면 융자 기관이 사용하고 있는 심사 기준에 따른 최대 주택비용이 산출됩니다.
주택비용 비율(Housing Ratio, Front Ratio, or Top Ratio)은 융자기관이 심사기준으로 사용하는 기준비율(Qualifying Ratios) 중의 하나로 월 주택비용을 총 월 소득 금액으로 나눈 비율을 말하며 융자기관이나 프로그램에 따라 각각 차이가 있으나 보통 28%로 보면 무리가 없습니다.
월 주택비용에는 모기지 원금과 이자 납입금, 주택 위험 보험료, 부동산세 및 개인 모기지 보험료, 주택 조합 납입금 등이 포함됩니다. 위의 케이스를 사용하면 총 월 소득 금액인 $13,000 에 28%를 곱하여 얻은 $3,640이 이 신청인이 부담할 수 있는 주택 비율에 따른 최대 월 주택 비용이 됩니다.
3.총 비용 비율을 사용한 최대 월 고정 비용의 산출
기준 소득에 총 비용 비율을 곱하면 융자 기관이 사용하고 있는 심사 기준에 따른 최대 월 고정 비용이 산출됩니다. 월 주택비용과 장기 월 채무를 합한 금액을 월 고정비용(Fixed Monthly Obligations)이라고 부르며, 총 비용 비율(Total Expense Ratio, Total Obligations Ratio, Debt Ratio, Back Ratio, or Bottom Ratio)은 기준비율 중의 하나로 월 고정 비용을
총 월 소득금액으로 나눈 비율을 말하며 보통 36%로 보면 무리가 없습니다.
위의 케이스를 사용하면 총 월 소득금액인 $13,000에 36%를 곱하여 얻은 $4,680이 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 월 고정 비용이 됩니다.
4.장기 월 채무 납입금의 산출
신청인은 월 고정 비용의 일부를 이루는 장기 월 채무 납입금을 산출하여야 합니다. 보통 10 개월 이상 불입하여야 할 의무가 있는 분납 채무나 회전 채무에서 발생하는 납입금을 장기 월 채무 납입금으로 계산합니다.
여기에는 크레디트 카드 등 회전 채무, 자동차 융자금, 학자금 융자금, 다른 보유 부동산 의 융자금, 이혼 수당, 자녀 양육비 등을 모두 포함시켜
야합니다. 위의 케이스에서 신청인의 장기 월 채무 납입금이 $1,500이라고 가정합니다.
5.총 비용 비율을 사용한 최대 주택비용의 산출
위의 케이스에서는 산출된 최대 월 고정 비용인 $4,680 에서 장기 월 채무 납입금인 $1,500을 차감한 $3,180이 이 신청인이 부담할 수 있는 총 비용 비율에 따른 최대 주택비용이 됩니다.
6.최대 월 주택비용의 확정
융자 기관은 주택 비율과 총 비용 비율에 따라 각각 산출된 최대 주택비용 중에서 작은 금액을 모기지 가능 금액을 산출하는데 사용하므로 신청인도 이와 같은 방법을 사용하여야 합니다.
위의 케이스에서 주택 비율을 사용한 최대 월 주택비용인 $3,640과 총 비용 비율을 사용한 최대 주택비용인 $3,180 중에서 작은 금액인 $3,180이 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 월 주택비용이 됩니다.
7. 최대 모기지 원리금의 산출
위에서 확정된 최대 주택비용에서 주택 위험 보험료, 부동산세 등을 차감한 경우에 최대 모기지 원리금이 산출됩니다. 위의 케이스에서 주택 위험 보험료가 월 $70, 부동산세가 월 $200 등 총 $270 이 모기지 원리금 이외의 월 주택비용이라고 가정하면 확정된 최대 월 주택비용인 $3,180에서 이 금액을 차감한 $2,910이 이 신청인이 부담할 수 있는 최대 모기지 원리금 (Monthly Payment) 이 됩니다.
8. 모기지 가능 금액의 산출
모기지 가능 금액은 최대 모기지 원리금, 추정 이자율, 희망 상환 기간이 결정되면 산출할 수 있게됩니다. 신청인이 이러한 기본적인 수치를 가지고 전문가에게 문의하거나 모기지 계산기 또는 스프레드 쉬트 프로그램의 수식을 활용할 수 있을 것입니다. 위의 케이스에서 모기지 원리금 $2,910, 추정 이자율 6%, 상환 기간 30년을 상정하는 경우에 $485,364가 모기지 가능금액이 됩니다.
9.기준 비율의 가변성과 융통성
위에 적용한 두 가지의 기준 비율은 융자 기관, 프로그램, 대출금액, 융자 비율 등에 따라 달라 질 수 있습니다. 또한 이 기준을 벗어나는 경우에도 다른 조건이 좋은 경우에는 이에 대한 예외를 인정하는 등의 융통성이 있습니다./347-432-9939/sshin@directcap.com
