지난 칼럼에서는 지속적이고 높은 배당 수익과 현금성, 그리고 다른 투자 자산들과의 낮은 연관성으로 인해 투자가들에게 분산투자를 가능케 한다는 점등에서 리츠 투자가 점점 투자가들에게 각광을 받고 있다는 것을 알아보았습니다.

주식과 채권투자에서와 마찬가지로 일반투자가들을 비롯하여 연기금, 뮤추얼펀드, 보험회사 등의 기관투자가들이 대부분 리츠투자에 임하고 있으며, 리츠는 투자가들에게 높은 배당 소득과 장기적인 성장 가능성으로 이들에게 매력적으로 어필하고 있습니다. 리츠의 기본적인 특성이 부동산을 바탕으로 하고 있기 때문에 주식과 채권만으로 구성되는 포트폴리오에 독특한 투자 옵션을 제공함으로써 분산투자 효과를 극대화해 줍니다.

분산된 자산의 포트폴리오에서, 리츠의 분산효과가 투자수익에 어떻게 영향을 미치는 가를 알아보기 위한 Ibbotson Associates사의 연구 결과에 따르면, 리츠 투자는 주식투자에 비해 낮은 투자위험으로 경쟁력있는 수익을 제공해 온것으로 나타났습니다. 리츠는 잘 분산된 포트폴리오에서 투자위험을 낮추고 수익을 올리는 분산투자의 옵션으로서 성장해 왔다는 것을
보여주는 것이었습니다.

1972년부터 2001년도까지 30년 기간동안, 매년 투자자산의 10%를 리츠주식으로 구성할때 연평균 수익은 11.3%에서 11.5%로 상승했으며, 투자위험은 10.9%에서 10.5%로 하락했습니다. 20%의 리츠로 구성할 때는 연수익이 11.7%로 상승하고, 위험이 10.2%로 낮아지는등 그 효과가 커짐을 보여주었습니다. 이렇듯 리츠는 분산투자의 효과를 극대화시키는 투자 옵션으로 그 영역이 넓어지고 있으며, 늘어나는 리츠의 투자 자산 규모와 함께 리츠를 펀드 패밀리에 추가시키는 뮤추얼펀드들이 점점 많아지고 있습니다.

따라서 401(k)나 IRA등의 은퇴플랜에서도 리츠 투자가 가능해졌으며, 은퇴후의 안정적인 소득을 원하는 투자가들도 채권의 이자소득보다 높은 배당소득을 얻을 수 있게 됐습니다.

리츠투자를 시작하기 전 알아두어야 할 사항들을 전미 부동산 투자신탁 협회(National Association of Real Estate Investment Trusts)의 가이드라인을 바탕으로 알아보면, 먼저 리츠투자를 통한 수익의 극대화를 위해서 투자가들은 리츠의 이익 창출 구조를 이해하고, 리츠가 소유하고 있는 부동산의 가치에 영향을 미치는 요소들이 무엇인가를 알아야합니다.

예를 들어 현재 상장되어 거래되고 있는 리츠의 약 85% 가량이 지분형 리츠(Equity REITs)로서 쇼핑센터나 호텔, 아파트, 창고, 사무실 등 실물자산을 소유하고 운영하며, 대부분의 이익은 렌트 수입에서 이루어집니다. 이러한 지분형 리츠의 경우, 가장 중요한 요소 중의 하나는 시장의 새로운 수요를 맞추기 위해 얼마나 적절하게 새로운 부동산이 공급될 수 있는가 하는 것입니다.

만약 수요보다 너무 빠르게 공급이 될 경우에는 빌딩의 빈 공간이 늘어나게 되고, 렌트 수입도 낮아지며, 부동산의 가치도 떨어지게 됩니다. 그리고 건실한 경제성장하에서는 고용시장의 향상과 더불어 기업들의 자본투자와 소비자의 지출이 증가하게 되며, 그 결과 새로운 오피스 빌딩, 아파트, 소매 점포등의 수요를 증가시키게 됩니다. 그러나 이러한 수요의 증가가 항상 전 지역에서 똑같이 발생하는 것이 아니기때문에 투자가들은 리츠내 부동산이 어느 지역에 위치하고 운영되는가를 알 필요가 있습니다.

리츠의 이익은 높은 매출과 낮은 비용, 그리고 새로운 비즈니스 기회 등 여러 가지 요소들에 영향을 받습니다. 매출의 증가는 일반적으로 빌딩의 높은 입주율과 렌트비의 상승에 직접적으로 관련되며, 시장에서의 수요와 공급이 적절히 균형을 이루고 있는 한, 경제의 성장과 함께 렌트비는 증가하는 경향을 보이고 이는 리츠의 매출 증가로 이어지게 됩니다.

만약 빌딩의 입주율이 낮은 경우에는 빌딩의 시설과 서비스를 향상시키고 효과적인 마케팅 전략을 구사함으로써 입주율을 높일 수 있습니다. 또한 부동산의 인수와 개발 프로그램도 투자를 통한 순이익이 발생한다면 리츠의 성장에 도움이 되는 요소라고 볼 수 있습니다. 그 외 다른 일반 기업들과 마찬가지로 리츠도 효율성을 향상시키고 새로운 비즈니스 기회를 이용
함으로써 회사의 이익을 증가시키게 됩니다.

리츠 투자를 위한 선택에 있어서도 상장되어 거래되는 일반 기업들의 주식과 마찬가지로 개별 리츠에 대한 리서치가 있어야 합니다. 기본적인 분석은 일반기업들의 주식 분석과 비슷하다 하더라도, 리츠의 독특한 비즈니스 특성상 리츠의 투자수익이 지속적인 이익과 배당금의 성장에 기인한다고 볼 때 특히 다음의 요소들을 잘 살펴보아야 합니다.

우선, 리츠가 신뢰할 수 있는 방법으로 이익을 증가시킬 수 있는 입증된 능력이 있는가 하는 것입니다. 예를 들어 리츠가 소유하고 운영하는 부동산의 렌트가 현재의 시장 레벨에 비해 낮다면, 그러한 부동산은 렌트 가격의 상승으로 인한 매출과 이익의 증가를 기대해 볼 수 있습니다. 또한 경제의 성장 속도가 낮아지는 경우에도 다른 부동산에 비해 매출감소의 확률이 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

다른 한가지는 리츠의 매니지먼트 팀의 운영 관리 능력을 평가하는 일입니다. 이용 가능한 현금흐름을 빠르고 효율적으로 재투자할 수 있는 능력이 중요하다고 볼 수 있습니다. 그래서 리츠를 평가할 때 새로운 이익을 창출할 수 있는 프로젝트를 지속적으로 개발하고 완수해 나갈 수 있는 매니지먼트 팀의 능력을 비교하는 것이 중요합니다.

마지막으로, 리츠 투자에 임함에 있어서 한가지 중요한 사항은 앞으로의 시장성장성을 예측하고 적절한 투자 옵션을 선택하는 것입니다. 이의 적절한 선택여부가 투자의 성과를 좌우하기 때문입니다. 리츠 투자에도 부동산의 종류에 따라 전망에 많은 차이를 보이기 때문에 보다 심도 있는 분석이 필요합니다. 호텔에서부터 창고, 사무실, 아파트, 쇼핑센터 등 각각의
부동산 형태에 따른 전망을 바탕으로 최적의 투자성과를 낼 수 있는 리츠의 선택이 중요하다고 볼 수 있습니다.

예를 들어 과거 몇 년 동안 아파트는 단독주택을 구입하는 사람들의 놀라운 수요증가로 인해 가격결정력을 잃어왔으며, 그 결과 배당금의 감소로 이어지며 다소 어려운 시기를 지나왔습니다. 그래서 투자가들은 리츠 투자에 임할 때, 다양한 리츠의 비즈니스와 특성을 이해하고 앞으로의 시장의 성장 전망과 지역적인 수요를 예측하여 투자의 효과를 극대화하는 것이 중요하다고 볼 수 있습니다. /646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)