그냥 공사해서 두 가구가 살 수 있도록 만들고 임대 주면 되는 거 아닌가요?그렇게 쉽지 만은 않습니다. 도시계획과 지역구분(Zoning)으로써 각 대지마다 지정된 조닝(Zoning)은 이와 같은 도시의 불균형과 무분별한 발전을 막고자 함이며 이러한 법규가 존재함으로써 우리의 도시환경은 보다 조화롭고 풍요로워 질 수 있기 때문입니다.

최근 들어 부동산 경기의 호황에 따른 집 값 및 임대료의 상승으로 부동산투자와 가치 활용방안에 사람들의 관심이 증가하고있으며 더불어 그에 따른 규제도 엄격하게 행해지고 있습니다. 그렇기에 모든 공사에 대한 신축, 증축, 개축, 용도변경 등은 작은 것일지라도 반드시 시의 허가를 받아야 가능하며 시에서는 규제에 따른 법을 만들어 이를 위반 시 티켓(Violation)을 주고 그에 따른 책임을 묻고 있는 것입니다. 그렇다면 뉴욕 시에서는 이러한 규제를 위해 어떠한 법을 만들어 놓고 있으며 그에 따라 우리가 행할 수 있는 최선의 방법에는 무엇이 있는지 검토해 봅시다.

건축을 하는데 있어 크게 두 가지의 법규가 적용됩니다.
첫째는 건축법규(Building Code)로 주로 건물의 내적인 요소를 규제합니다. 건물의 재료에서부터 시작하여 구조, 시설에 대한 규제, 복도의 너비, 계단의 위치와 크기, 발코니의 사용과 크기, 피난 장치와 동선, 장애인에 대한 고려 등 사람과 밀접하게 행해지는 건축환경을 규제하여 보다 안전하고 편리한 건물을 만들고자 함에 목적이 있습니다.

또한 건물 용도에 맞는 기능을 갖추기 위하여 난방, 냉방 및 환기에 대한 규제를 하고있으며 사람이 많이 모이는 장소에 대해서는 화재시의 피난방향 및 탈출 거리등을 규제하고 있습니다. 때로는 스프링쿨러 혹은 파이어 알람 시설 등을 요구하기도 합니다.

둘째는 도시계획(Zoning)으로서 좀더 거시적 안목으로 건물을 규제하는 것으로 크게 주거, 상용, 공업 지역으로 나누고 그 안에서도 다시 나누어져 건물의 주요 사용 용도를 세밀히 규제하고 있으며 용적률이나 건축면적, 건물의 대지경계선으로부터의 후퇴 등 주로 건물에 대한 크기를 제한하고 있습니다.

조닝(Zoning)이란 도시계획 차원에서 모든 지역을 구분하는 것을 의미합니다. 그리하여 생활환경의 수준을 높이고자하는 것입니다. 공업지역과 상업지역을 주거지역과 구분함으로써 주거환경을 도시의 소음과 공해로부터 보
호하고자 하는 것이며 주거지역에서도 단독 주거지역과 아파트가 들어서는 밀집주거지역을 정하여 지역의 균형 있는 개발을 유도합니다.

상업지역에서도 일상생활에 필요한 근린상가 지역과 백화점 쇼핑몰 등이 위치하는 상업지역을 구분하고 있습니다.뉴욕시는 크게 세 지역으로 구분 되어집니다.

주거를 위한 주거지역(R), 매매를 위한 상용지역(C), 생산을 위한 공업지역(M). 그 중 우리의 관심사인 주거지역은 R1에서 R10까지 주거의 종류에 따라 나뉘어 지고 있습니다.

조닝(Zoning)이 R1-R2인 경우 단독주택만이 허용되며 R3부터 두 가구 이상의 주택이 가능해집니다. R뒤의 숫자가 커질수록 건물의 밀도가 커지며 아파트의 경우 R-5부터 볼 수 있습니다.

자 그럼 R3인 우리 집은 내 마음대로 증축, 임대가 가능한 것일까요? 그렇지 않습니다. 우선 첫째로 검토해야 할 사항은 용적률(Floor Area Ratio)입니다. 용적률이라 함은 대지(Lot)면적을 지하층을 제외한 모든 층의 바닥 면적의 합으로 나눈 값으로서 건물의 부피를 가늠하는 기준이 되며 시에서는 건축주가 건물의 부피를 무한대로 건축하지 못하도록 숫자로서 규제해 놓고있습니다.

예를 들어 R3인 경우 용적률은 0.5이며 내가 가진 땅(Lot)의 크기가 40.X100.이라면 2000 평방 피트 이하의 바닥면적 만큼만 건축이 가능한 것입니다. 또 하나의 강하게 규제를 받고있는 요소 중의 하나로 건물후퇴(Setback) 규정이 있습니다. 건물이 땅 위에 앉혀질 때 대지 경계선으로부터 떨어져야 할 규정을 숫자로서 정해놓은 것으로 R3인 경우 거리에 면한 전면 후퇴(Front Yard Setback)규정은 15ft.이며, 옆면 후퇴 규정(Side Yard Setback)은 최소한 5ft.과 8ft.입니다. 또한 후면 후퇴(Rear Yard Setback)규정은 30ft.입니다.

R3에 속하는 40X100의 대지인 경우 1, 2층으로 두 가구가 가능해지며 50X100인 경우 두개의 건물이 붙어있는 형태(Semi -Detached)로 한쪽에 두 가구씩 총 네 가구까지 가능해집니다.

각 주거 유닛(Unit)이 형성되기 위해서는 주거에 필요한 침실, 거실, 욕실, 주방이 확보되어야 하며 각 유닛별로 주차공간을 확보하여야 합니다. 주차 공간이라 하면 길거리주차가 아닌 대지경계선 안에서 할 수 있는 실내 혹은 실외 주차공간을 의미합니다.

주거공간에 관해서는 최소한의 공간크기 제한이 있으며 채광과 환기를 위해서는 바닥면적의 10%에 해당되는 창문을 확보하여야 합니다. 지하가 반 이상 땅 속에 잠겨있는 셀러(Cellar)의 경우 전체 면적에 포함되지 않지만 지하가 반 이상 땅 위로 올라와 있는 베이스먼트(Basement)의 경우에는 면적에 포함됩니다.

이밖에도 우리가 고려해야 할 사항들은 건축면적(Lot Coverage), 오픈 스페이스(Open Space), 건물의 높이(Building Height, Sky Exposure) 등 여러 가지가 있습니다. 이러한 사항들은 가장 일반적인 것들이며 코너에 있는 땅이나 여러 다른 특수한 사항들에 의해 규정은 조금씩 달라 질 수 있으므로 자세한 것들은 지적도(Survey)를 가지고 건축가와 상의하는 것이 가장 바람직합니다.

다세대 가구 주택의 경우 전기(Elec.), 가스미터(Gas Meter), 보일러(Boiler) 등 필요한 각 가구의 기반시설을 따로 분리하여 관리 할 수 있도록 만들어져 유지 관리나 비용의 각자 부담이 수월합니다.

주택 가격이 계속 상승하고 있는 때에 부동산의 가치를 최대로 활용하는 것이 투자의 방안이라고 생각됩니다. 단독 주택을 두 가구 주택으로 용도 변경하여 부동산의 가치를 올리고 임대료 수입을 만들 수 있다면 좋은 투자가 될 것입니다.

이밖에도 여러 신축이나 증축, 개축을 통한 건축물에 대한 부동산 투자가 활발해지고 안정화되어지는 만큼 지금 현 시점에서 그 활용성에 대한 가치방안을 모색해보는 것도 좋을 듯 싶습니다./Kenny Lee Architect. 718.463.2406