다운페이먼트(Down Payment)는 매매 계약금액에서 모기지로 조달하는 자금을 공제한 금액 즉 주택 매입인이 클로징 떄 현금으로 매도인에게 지불하는 금액을 말합니다.

이는 매매 계약 체결 시에 주택 매입인이 계약을 이행하겠다는 선의(Good Faith)를 표현하기 위하여 매도인의 변호사에게 지불하는 예치금(Earnest Money Deposit)과는 구별되어야 합니다. 예치금은 보통 클로징 때에 다운페이먼트의 일부로 충당됩니다.

다운페이먼트를 많이 할수록 융자금이 줄어지므로 월 불입금도 줄어들게 됩니다. 융자기관에서는 대부분 주택 가격의 20% 이상의 다운페이먼트를 하는 경우를 기준으로 이자율을 제시하지만, 많은 융자기관이 5% 또는3% 다운페이먼트 융자를 제공합니다. 융자기관에 따라서는 다운페이메트를 요구하지 않고 100% 까지 융자를 하기도 합니다.

융자 기관은 다운페이먼트가 20% 미만으로 낮아지는 경우에는 높이지는 채무 불이행 위험에 대비하기 위하여 민간 모기지 보험(Private Mortgage Insurance)을 구입하도록 하거나, 높은 이자율을 적용하는 등 차입인에게 추가적인 부담을 지도록 할뿐만 아니라 일반적으로 엄격한 융자 승인 기준을 적용하게 됩니다.

그러므로 가능한 한 20% 이상의 다운페이먼트를 마련하는 것이 이상적이지만 현실적으로 이를 당장 마련하기 어려운 주택 매입인이 고려할 수 있는 몇 가지 현실적인 자금원(Source of Funds)에 대하여 알아봅니다. 여기에서는 자산을 확인하는 프로그램에서 일반적으로 금융 기관이 인정하는 자금원을 중심으로 살펴봅니다.

▲증여금(Gift):
가족, 친척이나 차입인과 오랫동안 밀접한 재정적인 관계에 있었던 사람으로부터 증여금을 받을 수 있는지 알아보는 것이 좋습니다. 부모님이나 시부모님으로부터 증여금을 받는 것이 가장 일반적인 예일 것입니다.

부모님이 살고 계시는 집을 담보로 한 홈 에쿼티론을 통하여 증여금을 마련하는 경우에도 차입인의 부채 비율에는 전혀 영향을 주지 않기 때문에 차입인의 모기지 융자에 큰 도움을 줄 수 있습니다. 이러한 증여금을 활용하고자 할 때는 매 회계연도마다 인정되는 세금 없이 제공할 수 있는 증여금(Tax-free Gift) 한도를 활용하기 위하여 회계사와 의논하는 것이 좋습니다. 개인이 받는 일인당 1만1,000달러까지 증여할 때에는 국세청에 보고할 의무가 없습니다.

고용주의 요청에 따라 다른 지역으로 이주하는 경우에 고용주가 다운페이먼트의 전부나 일부 그밖에 이사 비용 등을 부담하는 프로그램을 가지고 있는지 문의하는 것이 좋을 것입니다.

▲자본 증여(Gift of Equity):
융자 기관의 프로그램 중에는 차입인이 친척으로부터 주택을 구입하는 경우에 다운페이먼트의 일부를 자본 증여로 인정합니다. 이 경우에 융자 기관은 보통 차입인이 최소한 소요 자금의 5% 정도를 본인의 자금으로 마련한 것을 입증할 것을 요구하며 자본 증여분 이외의 자산에 대하여는 엄격한 검증을 요구합니다.

▲자본 공유(Equity Sharing):
두 사람이상이 공동으로 주택을 구입하여 그 중 일부의 구입자가 구입한 주택을 주 거주 주택으로 삼아 입주하는 경우를 자본 공유라고 합니다.

비거주 투자자가 다운페이먼트와 클로징 비용을 부담하는 대가로 주택에 대한 30%의 지분을 가지고 주 거주자가 모기지 원리금, 주택 보험료, 부동산세 및 기타 주택의 유지 관리비를 부담하는 대가로 주택에 대한 70%의 지분을 가지는 것으로 정하는 경우를 한 예로 볼 수 있을 것입니다. 주택 가격이 오르는 경우에는 자본공유계약(Equity Sharing Agreement)에 따라 일정한 시점에 그 가격 상승분을 공유자간에 나누게 됩니다.

서로 관계가 없는 사람들 사이에도 이러한 자본 공유가 이루어질 수 있으나 부모님과 자녀 사이에 이루어지는 경우에 매우 이상적인 예를 볼 수 있게됩니다.

자본공유계약서를 잘 작성하는 경우에 부모님은 자녀의 주택 구입을 도와주며 본인도 세제상의 혜택뿐만 아니라 가격 상승으로 인한 이익도 함께 누리며, 자녀는 현금이 거의 없는 상태에서 주택을 마련할 뿐만 아니라 주택에 대한 지분에 따라 세제상의 이익과 가격 상승의 이익을 함께 누릴 수 있게 됩니다.

▲부동산(Real Estate):
현재 휴가용 주택이나 투자용 부동산을 가지고 있는 경우에 이 부동산의 재 융자를 통하여 구입하고자 하는 주택의 다운페이먼트로 쓸 수 있는 자금을 마련할 수 있을 것입니다. 일반적인 재 융자 방식을 취하는 경우에 비용 부담이 많거나 기존의 이자율보다 새로운 이자율이 더 높아지거나 두 이자율 사이에 큰 차이가 없는 경우에는 세컨 모기지, 이 중에서도 홈 에퀴티 크레디트 라인를 활용하는 것이 효과적일 수 있습니다.

그러나 이러한 기존의 부동산을 통한 추가 자금 조달 방법은 차입인의 부채 비율을 높임으로써 차입 가능 한도(Borrowing Power)를 줄일 수 있다는 점을 함께 고려하여야 합니다.

▲생명보험(Life Insurance):
저축성 생명보험(Whole-life Policy)을 기간별 생명보험(Term-life Policy)으로 전환하면 저축성 생명보험의 현금가치(Cash Value)를 활용할 수 있을 것입니다.

▲은퇴계획(Retirement Plans):
지난 2년간 주택을 소유한 적이 없는 매입인이 주 거주지로 사용할 주택을 마련하는 경우에는 10%의 위약세금(Penalty Tax)을 부담하지 않고도 은퇴 예금구좌(IRA)에서 1만 달러까지 인출할 수 있도록 허용합니다. 그 밖에도 급여 공제 플랜인(Salary Reduction Plan)인 401(K) 플랜에서도 이러한 경우에 다운페이먼트 소요 자금을 차입할 수 있도록 허용하는 경우가 많습니다.

▲주식이나 주식옵션(Stock or Stock Options):
주식이나 주식옵션을 처분한다면 쉽게 다운페이먼트를 마련할 수 있을 것입니다. 그러나 이러한 거래로 인하여 발생할 수 있는 주나 연방의 양도소득세(Capital Gains Tax)가 얼마나 되는지 알아보고 이에 대한 준비를 하여야 할 것입니다./347-432-9939/sshin@directcap.com