2003년도는 40년 기간동안의 제일 낮은 이자율을 바탕으로 많은 개인들이 기록적으로 주택을 구입한 한해였습니다. 흔히 부동산 투자를 생각하면, 개인용 주택과 상업용 건물만을 생각하기 쉬우나, 부동산투자신탁인 리츠(REITs)가 안정적인 소득과 분산투자를 고려한 부동산 투자 방법으로 각광 받고 있습니다.
앞으로 본 칼럼을 통해서 지난 30년 기간동안 연평균 12.35%의 높은 투자수익을 보여주었던 리츠 투자에 대해서 자세히 알아보고, 분산투자의 한 방법으로서 투자가들의 포트폴리오 운영에 도움이 되었으면 합니다.
리츠(REITs)의 시초는 1880년대의 신탁에서 찾아볼 수 있으나, 1960년대 미국 의회에서의 세제개정을 통해 일정요건을 갖춘 부동산 투자신탁에 대해 리츠 자격을 부여하여 법인세 면제혜택을 주었고, 이에 따라 민간기업들이 리츠 산업에 적극적으로 참여하게 되었으며, 주식을 통한 자산분할이 가능해져 소액투자가들도 대형 상용 부동산등에의 부동산 투자에 간접
적으로 참여할 수 있게 되었습니다. 특히 지난 10년 동안 리츠가 갖는 안정성과 높은 수익률, 그리고 환금성 등의 장점 등으로 인해 빠른 속도의 성장을 보여 왔습니다.
리츠(REITs)란 Real Estate Investment Trusts의 줄임 말로써, 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁받아 부동산이나 부동산관련 대출에 투자하고, 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 말합니다.
일반적으로 투자가들로부터 조달된 자금은 아파트, 쇼핑센터, 오피스, 호텔 등의 소득(Income)을 제공하는 부동산에 투자되며, 대부분의 리츠 주식은 주요 주식시장에서 자유롭게 거래됩니다. 따라서 부동산과 주식의 장점들을 결합한 리츠 투자를 통해 일반인들도 전문적이고 효과적으로 운영되는 부동산을 포트폴리오에 편입시킬 수 있게 되었습니다.
리츠는 일반적으로 투자대상에 따라서 지분형(Equity REITs)과 모기지형(Mortgage REITs), 그리고 혼합형(Hybrid REITs)등으로 나누어집니다.
지분형(Equity REITs)은 실물자산을 소유하고 운영하는 리츠를 말하며, 투자되는 총 자산의 75% 이상이 부동산 소유지분으로 구성됩니다. 일반적으로 쇼핑센터나 아파트, 병원, 호텔 등의 부동산에 투자되며, 부동산의 가치상승과 임대료 상승을 기대할 수 있습니다.
대부분의 소득이 임대료를 통해서 이루어지며, 되팔기보다는 포트폴리오를 위해서 부동산을 구입하고 개발합니다. 반면에 모기지형(Mortgage REITs)은 투자되는 총 자산의 75% 이상이 부동산 관련 대출에 운영되거나 저당대출 담보부 증권(Mortgage-backed securities)등에 투자되며,
모기지 관련 이자가 주 소득원이 됩니다.
마지막으로 혼합형(Hybrid REITs)은 지분형과 모기지형을 혼합한 형태로 직접 부동산을 소유하고 있으면서 동시에 부동산 소유주나 운영자에게 대출을 함으로써 소득을 창출하게 됩니다.
우선 리츠로 허가를 받으려면 회사는 적어도 매년 발생한 소득의 90% 이상을 투자가들(shareholders) 에게 지급해야 합니다. 리츠로 허가된 회사는 투자가들에게 분배되는 배당금에 대해서 회사의 세금대상 소득(Taxable Income)에서 공제할 수 있으며, 배당금을 받은 투자가들은 이에 대하여 세금을 내야합니다. 그래서 대부분의 리츠는 거의 대부분의 이익(taxable income)을 투자가들에게 배당하기 때문에 세금을 내지 않게 됩니다. 이러한 배당금 지급 규칙은 투자가들에게도 도움이 됩니다.
일반적으로 리츠투자가 갖는 장점들로는 크게 3가지로 나누어 볼 수 있습니다. 첫째, 소득(Income)을 제공해 준다라는 점입니다. 일반적으로 리츠 주식은 가장 배당금을 많이 지급하는 주식 군에 속합니다. 전국 부동산 투자신탁회사의 NAREIT Composite Index 의 배당 수익률은 현재 5.44%로써 S&P 500지수의 1.63% 배당 수익률에 비해 월등히 높은 배당 수익을 투자가들에게 제공합니다. 따라서 높은 배당금 수익을 원하는 투자가들에
게는 좋은 투자옵션이 될 수 있습니다.
둘째, 분산투자를 가능하게 합니다. 리츠안의 여러 종류의 부동산에 투자가 분산됨으로 인해 한가지 주택이나 빌딩에 투자함으로써 발생할 수 있는 위험을 방지할 수 있습니다.
셋째, 인플레이션으로부터 보호해 줍니다. 대부분의 배당금은 소유하고 있는 부동산의 입주자들로부터 받는 렌탈비로 충당하게 됩니다. 게다가 렌탈비는 물가상승에 따라서 같이 증가하기 때문에 리츠는 인플레이션으로 인한 투자수익의 하락을 방지해 주는 역할을 하게됩니다. 이러한 기본적인 장점들 외에도 리츠는 주식 거래소에서 거래되기 때문에 리츠 주식을 쉽게 현금화 할 수 있다는 환금성 또한 제공합니다.
2003년 12월31일 기준으로 NYSE(New York Stock Exchange), AMEX(American Stock Exchange), 그리고 NASDAQ National Market System 등의 주요 거래소에 171개의 리츠가 상장되어 거래되고 있습니다.
리츠투자를 위한 옵션으로는 주식 거래소를 통한 직접적인 투자와 리츠만을 전문적으로 다루는 뮤추얼펀드 혹은 ETF(Exchange Traded Funds)등을 통한 간접적인 투자가 있으며, NAREIT Equity Index의 수익률은 지난 1년간 47.3%, 지난 3년간 67.5%의 수익률을 보이는 등 높은 투자수익을 투자가들에게 가져다주었습니다.
이와 같은 여러 가지 장점들로 인해 리츠는 부동산 시장의 성장과 더불어 투자가들에게 상대적으로 안전한 투자 옵션으로서 인기를 얻고 있으며, 규모에 있어서도 빠른 성장을 보이고 있는 분야입니다. /646-522-8737/201-592-7929
유동일<매스뮤추얼 재정그룹 투자 자문가>
