주택을 구입할 때 홈 바이어들이 가장 혼돈을 느끼고 고민하는 부분이 모기지 상품을 선정하는 것이다. 모기지는 전통적으로 대출 기간 모기지 금리가 고정돼 있는 고정 이자율 모기지(FRM:Fixed Rate Mortgage)와 시장 금리 변동에 따라 이자율이 변하는 변동 이자율 모기지(ARM:Adjustable Rate Mortgage)로 구분돼 왔다. 특히 FRM과 ARM은 장단점이 있기 때문에 홈 바이어들이 각자의 입장에 적합한 모기지를 선택해야만 피해를 사전에 예방할 수 있다. 따라서 고정과 변동 이자율 모기지의 차이점과 장단점을 살펴본다.

▲기본적인 차이점
고정 이자율 모기지는 15년이나 30년 등 전 융자기간 동안 이자율이 변하지 않는다. 그러므로 매월 납입하는 월 불입금(Monthly Payment)에 포함된 원금과 이자는 변하지 않는다. 다만 융자기관이 원금과 이자 이외에 세금과 보험료에 충당하기 위하여 보통 추가로 징수하는 에스크로우 불입금(Escrow Payment)은 이자율과 상관없이 변할 수 있으므로 이에 따라 월
불입금이 조정될 수는 있다.

이와 대조적으로 변동 이자율 모기지는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 상태에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월 불입금이 주기적으로 변하게 된다.

▲고정 이자율 모기지의 장단점
이자율이 고정되어 있기 때문에 월 불입액이 안정적이고, 차입자가 예산을 세우는 데 어려움이 없다. 역사적인 이자율 추이에 비추어 낮은 고정 이자율로 융자를 받을 수 있는 경우에는 대부분의 차입자는 고정 이자율 모기지를 선택하는 것이 좋다. 또한 새로 구입하거나 재 융자하는 주택에서 오랫동안 살 계획을 가진 경우에는 고정 이자율을 고려하는 것이 좋
다.

한편 시장 이자율이 낮아지는 경우에도 모기지 이자율이 고정되어 있으므로, 이를 낮추기 위해서는 재 융자를 해야되며 이 때에 많은 비용이 소요되는 불이익이 있다. 그러므로 시장 이자율이 오르는 시기에는 유리하지만, 이자율이 내리는 시기에는 불리하다.

▲변동 이자율 모기지의 장단점
초기 이자율이 고정 이자율 모기지 보다 보통 2-3 % 낮기 때문에 이자 부담을 절감 할 수 있으며 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받을 수 있다. 또한 이자율이 낮아지는 경우에 경비 부담 없이 자동적으로 재 융자를 하는 것과 같은 효과를 보게된다.

그러므로 시장 이자율이 현재보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 경우에는 변동 이자율을 고려하는 것이 좋다. 또한 몇 년 내에 이사할 계획이 있거나, 소득이 계속해서 늘어날 것으로 예상하는 경우에도 이와 같다.

이러한 장점에도 불구하고 시장 이자율이 오르는 시기에는 이자 부담이 가중되며, 차입자가 예산을 세우기 어렵다. 이러한 불안에 대한 보호를 위해 일반적으로 이자율 변동에는 두 가지 한도가 적용되는데, 이는 일회 조정 한도(보통 2%)와 전 융자기간 조정 한도(약 6%)이다.


<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com