내 집 마련을 위한 홈 바이어들이 시장 금리 변동에 따라 이자율이 바뀌는 변동 이자율 모기지에 대한 관심이 높아지고 있다. 초기 이자율이 고정 이자율 모기지 보다 낮아 이자 부담을 절감할 수 있기 때문이다.

하지만 변동 이자율 모기지를 선택하기 전에 여러 가지 조건을 검토해야 불이익을 예방할 수 있다. 특히 변동 이자율 모기지는 이자율이 어떻게 결정되는지를 이해하는 것이 매우 중요하다. 따라서 변동 이자율 모기지 이자율에 대해 알아본다.

■초기 이자율(Initial Interest Rate, Start Rate)

변동 이자율 모기지에서 사용되는 초기이자율은 최초 조정기일(First Adjustment Date)까지만 적용되며, 이 초기이자율이 적용되는 초기이자율 고정기간 (Initial Fixed Interest Period) 은 1, 3, 6, 12개월 등 짧은 기간이거나 3, 5, 7, 10년 등 장기간일 수도 있다.

융자 기관이 제시하는 초기이자율이 최초 조정 기일 이후에 사용될 이자율 조정 방식에 따라 재정지수와 마진을 합한 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)인지, 아니면 할인 이자율(Teaser Rate) 이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요하다.

할인 이자율은 융자 기관이 융자를 활성화하기 위하여 1.25%, 1.75%, 2.75%, 3.75% 등으로 매우 낮게 제시하는 경우가 많지만, 최초 조정 기일 이후부터 장차 조정될 이자율과는 상관이 없는 일시적인 것임을 알아야 한다.

보통 융자 기관이나 융자 알선 기관에서 초기 이자율만을 강조하고 장차의 이자율 결정 방식에 대하여 충분히 설명하지 않는 경우에는 차입인들은 장기적 비용이나 위험 부담에 대한 합리적인 이해가 부족한 상태에서
다른 고정 이자율 모기지나 완전 지수화 이자율을 적용하는 모기지와의 비교를 제대로 하지 못하고 할인 이자율을 제시하는 모기지를 선택할 수 있는 위험성이 있다.

■이자율의 조정

초기이자율 고정 기간 이후에는 1개월, 6개월, 1년 등 정기적으로 이자율이 조정된다. 여기에서 주의해야 할 것은 이자율 조정주기(Interest Rate Adjustment Frequency)와 월 불입금 조정주기(Payment Adjustment Frequency)가 다를 수 있다. 예를 들어 이자율은 1, 3, 6 개월마다 변하지만 월 불입금은 1년에 한 번만 변할 수 있다.

융자 기관은 이자율 조정 때에 계약서에서 지정한 재정지수(Index)에 마진 (Margin) 을 합하여 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)을 결정한다. 융자 기관은 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)에 따른 제한이 적용되지 않는 경우에는 이 완전 지수화 이자율을 다음 기간의 이자율로 결정한다.

융자 기관과 프로그램에 따라 매우 다양한 재정 지수가 사용되며, 대표적인 재정 지수는 재무부증권 (US Treasury Securities)지수, 정기예금(CD)지수, 자금차용비용(Cost of Funds)지수, 은행우대금리(Bank Prime Rate), 런던은행간 차입금리( London Interbank Offered Rate, LIBOR) 등이다. 차입인은 신문 등에 발표된 지수를 점검하거나 이를 쉽게 알 수 없
는 경우에는 융자 기관에 이를 문의하여 이자율 조정에 사용된 지수가 조정 기준 일자의 지수와 일치하는지를 점검하는 것이 바람직하다.

마진 (Margin) 은 스프레드(Spread)라고도 불리며, 이는 융자기관이 변동 이자율 모기지의 다음 기간에 적용될 이자율을 결정하기 위하여 재정지수에 합하는 백분율(Percentage)이다.

융자기관은 사용하는 재정지수에 따라 다르지만 약 2 -3 %의 마진을 부과한다. 이 마진은 대출 때에 결정되며, 일단 결정된 마진은 모기지의 전 기간 동안 변하지 않는다.

■이자율조정 한도

보통의 변동 이자율 모기지는 차입주와 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로부터 보호하는 제도를 갖고 있다. 이를 이자율 조정한도(Interest Rate Cap)라고 부르며 이는 이자율이 상하로 얼마까지 조정될 수 있는지를 규정한다. 이 이자율 조정한도는 최초 조정한도 (Initial Cap), 주기적 한도(Periodic Cap)와 전기간 한도(Life Cap)로 세분할 수 있다.

최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전기간 한도는 융자 전기간 동안의 변동폭을 제한한다.

융자 실무에서는 2/2/6, 5/2/5 등으로 이자율 조정 한도를 표시하며 이때 각 경우의 세 개의 숫자는 각각 최초 조정 한도, 주기적 한도와 전 기간 한도를 표시한다.

이자율 조정 한도와 비슷해 보이지만 엄격히 구별해야 할 것이 월 불입액 조정 한도 (Payment Change Cap)이다. 월 불입액 조정한도(예: 연별 7.5%)를 규정하는 프로그램 중에는 아주 낮은 할인 이자율을 제시하면서 최초 조정 한도나 주기적 한도 등의 이자율 조정 한도를 규정하지 않는 경우가 많다.

이 경우에는 차입인이 납입하는 월 불입액이 매월 발생하는 이자에도 미치지 못하여 부족한 이자분이 원금으로 추가되는 역상각(Negative Amortization)이 발생할 수 있다 차입인이 자신의 재무상태나 재무계획에 비추어 이러한 프로그램을 선택하는 것이 합리적인 경우에도 월 불입금을 빠짐없이 제 때에 납입함에도 불구하고 원금이 오히려 불어나는 이례적인 역상각의 가능성에 대한 바른 이해를 먼저 가져야 한다.

■변동 이자율 모기지를 선택하기 전에 검토할 사항

변동 이자율 모기지는 급격히 이자율이 오르는 경우에는 보통의 가계예산으로 감당하기 어려운 경우가 있을 수 있으므로 변동 이자율 모기지를 고려하는 경우에는 다음 사항을 꼭 검토해야 한다.

▲현재의 시장 이자율이 지속되는 경우에 월 불입금이 1년 후, 2년 후 또는 그 이후에 얼마인가를 검토해야 한다 ▲이자율이 급격히 오르는 경우에 월 불입금이 얼마가 될 것이며, 이를 지불한 능력이 있는지를 검토해야 한다

▲일반적인 변동 이자율 모기지와 달리 원금이 불어나는 것을 허용하는 프로그램인지를 살펴야 한다. 이러한 프로그램은 이자율 변동에 대한 한도를 정하지 않고 보통 7.5%의 연별 월 불입액 변동한도만 두고 있으며 융자 초기에 아주 낮은 이자율을 적용함으로써 구조적으로 원금이 불어날 수 있는 가능성을 열어두고 있으므로 이에 대한 특별한 주의가 필요하다.

Direct Capital Corp의 신현근 이사는 융자 기관이나 융자 알선 기관에서 변동 이자율 모기지 상품에 대한 설명, 안내 또는 광고를 할 때에는 변동 이자율의 결정 방법, 재정 지수, 마진, 이자율 조정 한도가 있는지의 여부와 그 한도 이율, 월 불입액 조정 한도가 적용되는 프로그램인 경우에는 역상각 현상에 따라 원금이 불어날 수 있는 경우에 대한 정보 등을 제시함으로써 융자 신청인이 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 세심하게 배려하여야 할 것입니다.

이러한 정보가 충분히 제공되지 않은 상태에서 시장 이자율 보다 훨씬 낮은 1.25%, 1.75%, 1.95%, 2.95% 등 융자를 활성화하기 위하여 융자 기관이 인위적으로 낮게 책정한 융자 초기에만 적용되는 할인 이자율을 지나치게 강조하거나 이 초기의 할인 이자율을 기초로 인위적으로 낮게 책정한 월 불입금만을 지나치게 강조하는 광고 등에 따라 융자를 결정하도록 권유를 받는 융자 신청인들은 이러한 상품을 선택하는 데 따르는 잠재적인 위험에 대하여 분명히 알아보고 확인하여야 할 것입니다.

특히 월 불입금이 이자 금액보다 작아서 부족한 이자 금액이 원금에 차곡차곡 쌓이게 되는 역상각의 위험성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것입니다.라고 말했다.자료제공:Direct Capital Corp

<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com