뉴욕 시는 매년 부동산에 대한 감정평가를 소유주들에 통보한다. 부동산 시장가치와 부동산세에 대한 안내를 하고 부동산세를 확정하는 과정을 거치기 위함이다.
또한 부동산 시장가치에 따른 부동산세가 잘못 책정되면 이의 신청을 할 수 있는 기회를 제공하고 있다. 때문에 부동산 소유주들은 뉴욕 시가 통보하는 감정평가를 제대로 이해하여 적정한 세액이 부과 되는지 살펴보아야 한다.
따라서 뉴욕 시 부동산세의 예정 세율, 책정방법, 재조정 신청과 감면 혜택 등을 알아본다.
■2004년 부동산세와 산정기준
뉴욕 시는 부동산 등급을 1, 2, 3, 4 등 4등급으로 나누고, 이에 따른 부동산세를 적용한다.부동산의 등급은 일반주택, 아파트, 산업용, 상업용 부동산 등에 따라 구분된다. 1등급은 3유닛 이하의 일반 주거용 부동산, 주거용도의 공터, 3층 이하의 콘도미니엄 등이 속한다.
등급 2는 등급 1에 속하지 않는 모든 주거용 부동산을 대상으로 하며 등급 3은 공익설비 사업체, 등급 4는 등급 1, 2, 3에 속하지 않은 상용, 산업용 부동산 등 모든 기타 부동산에 해당된다.
최근 발표된 2004년 부동산 등급별 부동산세율은 지난해보다 소폭 상향조정됐다.등급 1위 경우는 14.550%, 등급 2는 12,620%, 등급 3은 12.418%, 등급 4는 11.431% 등이다.
이는 지난해 후반기의 등급 1(14.160%), 등급 2(12.517%) 보다는 소폭 오른 수치며, 등급 3(12.565%), 등급 4(11.580%)에 비해서는 소폭 내린 수치이다.(2000년 이후 뉴욕 시 부동산세율 변동추이 도표 참조).
부동산세 책정 기준은 주택의 경우 일반적으로 공개시장에 내놓았을 경우 얼마에 매매될 것인지를 가늠하는 것이 시장가치 측정이 된다. 상업용 부동산의 경우는 임대료 등 연 수익에 따른 가치 산출이 일반적이다. 또는 최근 인근 지역에서 판매된 비슷한 수준의 부동산 매매가격과 재건축 예상비용 등을 기준으로 삼기도 한다. 이렇게 사정된 부동산세에 감면이나 면제받은 세액을 제한 나머지가 세금 가능한 사정가치 기준이 된다.
특히 시장가치가 상승하지 않았거나 오히려 하락했는데도 불구하고 부동산세가 늘어난 경우는 지난 5년간의 시장가치 상승여파가 뒤늦게 영향을 끼쳤기 때문일 수도 있다.
뉴욕 재무국은 매년 1월 뉴욕 시에 있는 약 96만5,000개의 부동산에 대한 감정평가를 하고 그 결과를 부동산 소유주에게 통보한다. 이 것 ‘Annual Real Estate Notice of Value’라 한다. 이는 부동산세에 대한 청구서가 아니며 세금을 지불하라는 통지서도 아니다. 이는 부동산에 대해 뉴욕 시가 적정 시장가격을 제시하는 것이다.
■부동산세 재조정 신청
우선, 뉴욕 시가 매년 1월 부동산에 대해 적정 시장가격을 제시하는 ‘Annual Real Estate Notice of Value’를 잘 살펴보아야 한다.이의 신청 때 제일 먼저 해야 할 일은 해당 부동산에 대해 재무국에서 통보해 준 적정 시장가격과 해당 건물 주변의 시장 가치를 비교하는 것이다.
그리고 해당 부동산의 시장가치를 추정한 후 부동산의 등급에 따른 사정비율을 적용해 본다. 만약, 이 결과가 부동산의 실제 감정가 보다 낮을 경우 세금위원회에 ‘application for correction’을 신청할 수 있다.
또한 부동산 등급이 잘못 분류되었거나 부동산이 면제 또는 감면 대상임에도 불구하고 그렇게 되지 않은 경우에도 이의 신청을 할 수 있다.이의 신청은 등급 2, 3, 4인 경우는 오는 3월1일까지, 등급 1은 3월15일까지 해야 한다.
부동산세 사정에 의한 세액이 부적절한 것으로 판단될 경우에는 사정된 세금과 등급 및 세금 면제프로그램 해당 여부를 심사하는 뉴욕 시 세금위원회에 이의를 제기할 수 있다. 이의 신청 제기는 각 보로의 세금 사정국을 통해서도 접수할 수 있으며 우편 또는 직접 신청이 가능하다.
한편 세금위원회에 대한 이의 신청 후 세금감면을 받지 못할 경우에는 집주인이 상주하는 주거용 건물에 한하여 일종의 약식 소액재판으로 볼 수 있는 ‘Small Claims Assessment Review’를 할 수 있다.
■부동산 면제혜택 프로그램
▲New York State School Tax Relief Program(STAR)-연령이나 수입에 상관없이 누구나 혜택을 받을 수 있으며 65세 이상으로 연 소득 6만3,750달러 이하인 주택소유주는 더 많은 혜택이 주어진다.
▲Senior Citizen Homeowners Exemption(SCHE)-65세 이하의 노인으로 연소득 3만2,400달러 이하인 1, 2, 3가구 주택, 콘도미니엄 그리고 코압 등 주택소유주가 해당된다.
▲Disabled Homeowners Exemption-현재 일정 형태의 장애인 프로그램 혜택을 받고 있는 연 소득 3만2,400달러 이하의 주택소유주가 해당된다.
▲Veterans property Tax Exemption-참전용사 출신의 재향군인이 해당되며 혜택 폭은 참전기록과 복무기간 등에 따라 결정된다.
위의 면제혜택 프로그램이나 이외의 프로그램에 대한 자세한 정보는 뉴욕시 재무국 웹사이트(http://www.nyc.gov/html/dof/home.html)를 통해 알아볼 수 있다.
■뉴욕 시 부동산세 세율 변동 추이
연도 등급 1 등급 2 등급 3 등급 4
03/04 14.550 12.620 12.418 11.431
02/03(3·4분기) 14.160 12.517 12.565 11.580
02/03(1·2분기) 11.936 10.564 10.607 9.776
01/02 11.609 10.792 10.541 9.712
00/01 11.255 10.847 10.540 9.768
<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com
