지속적인 성장추세를 보이며 호황을 누렸던 2003년 뉴욕 부동산 시장은 지나가고 2004년 새해가 밝았다. 새해 내 집 마련을 계획하고 있는 한인들의 최대 관심사는 부동산 시장의 호황이 지속될 것인가. 왜냐면, 집을 살 것인지 말 것인지 결정해야 하기 때문. 내 집을 갖고 있는 홈 오너들은. 집 값이 얼마나 오를 것인지에 관심이 쏠려 있다. 꿈틀거리기 시작하는
모기지 금리, 회복기에 접어든 경제, 인구 동향 등 주요 요인들을 토대로 새해 뉴욕 부동산 시장을 전망해 본다.


■뉴욕 부동산 시장 전망

새해 미국의 부동산 시장은 당분간 상승세가 지속될 것으로 예상되고 있다.부동산 관계자와 경제 전문가들은 2004년 부동산 시장이 지난해 수준보다는 다소 낮아지겠지만 두 자리 수 안팎의 성장세를 유지할 것이라는데 의견을 같이한다.이는 미 경제가 본격적인 회복세에 들어섰고 모기지 금리가 내년에도 6%선을 유지할 것이라는 예측을 전제로 하고 있다.

뉴욕의 경우도 그 동안 지나친 주택 중간가격의 상승추세로 이제는 거품이 아니냐는 의견도 제시되고 있으나 새해에도 부동산 시장의 상승세는 지속될 것으로 전망되고 있다. 부동산 관계자들은 지속적인 부동산 경기가 활기를 이어왔고 낮은 이자율도 당분간 지속될 것으로 보임에 따라 지난해 수준이나 최소 5-8% 정도는 오를 것으로 예상하고 있다.

뉴욕 부동산 시장의 상승요인으로는 주택공급보다 압도적으로 높은 수요현상, 개발 가능한 택지의 절대부족, 미 경제의 회복과 확장, 고용시장의 살아남 등을 꼽을 수 있다.하지만 일부 부동산 관계자들은 뉴욕 부동산시장이 상승세에서 안정추세의 변화를 예상하기도 한다. 이는 2004년 금리 인상이 모기지 이자율에 민감한 부동산 시장의 위축을 가져와 주택가격 급등현상이 주춤거리며 주택 판매량도 다소 감소함에 따라 천장부지로 치솟던 부동산 시장이 안정국면에 돌입할 것이란 분석이다.

결론적으로, 올해 부동산 시장은 성장 할 것이 분명하지만 재조정 국면 또는 거품이 빠지기 시작하는 사이클의 원년이 될 것이라는 사실이다. 그만큼 바이어나 셀러 입장에서는 신중을 기해야 한다는 지적이다.

▲모기지 금리 소폭 상승
지난여름부터 모기지 이자율이 꿈틀거리기 시작했지만 아직도 모기지 이자율은 40년이래 최저 수준을 유지하고 있다. 가파른 가격 상승 속에서도 부동산 호황이 유지될 수 있었던 것이 낮은 모기지 금리임을 감안하면 새해 모기지 금리가 어떻게 변할 것인지는 초유의 관심사다. 모기지 이자율이 내년에 상승할 것이라는 사실에는 이견이 없다.

현재 5.5~5.85%대를 유지하고 있는 30년 고정 모기지가 내년에는 6%를 넘어서 6.5% 안팎에서 유지될 것이라는 전망이 대세다. 올해 평균 3.8%대를 유지했던 변동 모기지는 내년에는 4%대에 진입, 4.5% 안팎에서 유지될 것으로 전망되고 있다. 전문가들은 그러나 뜨거운 부동산 시장을 단기간에
식힐 정도로 큰 폭의 이자율 상승은 없을 것으로 보고 있다.

변수는 올해 인플레이션이 상승할 경우 금리 인상폭이 커질 수 있으며 올해 3,742억 달러로 국내총생산(GDP)의 3.5% 수준에 달하는 연방정부의 엄청난 재정적자가 커질 경우 금리 인상을 유발하는 또 다른 원인이 될 수 있다.

▲주택가격 상승 둔화
주택가격은 올해에 상승을 계속하겠지만 그 속도는 둔화될 것으로 보인다. 뉴욕주 기존 단독 주택 중간가격은 2000년 13만8,000달러, 2001년 14만8,000, 2002년 16만9,900달러 그리고 지난해 11월 현재 21만 달러로 전년 동기대비 27.3%나 증가했다.

부동산 관계자들은 2004년 뉴욕주 기존 단독주택 중간가격은 지난해 상승률보다는 다소 낮은 8-12% 정도의 인상을 예상하고 있다. 프레디맥과 패니매 등 연방 주택공사와 경제학자들은 미국의 주택 가격이 뉴욕주보다는 다소 낮은 8∼10%대에 이를 것으로 전망하고 있다. 이는 무엇보다도 주택가격 상승이 활황세를 보이고 있지만 성장의 한계에 다다르고 있다는데 기인한다.

이미 100만 달러 이상 주택의 경우 리스팅 가격을 낮추는 현상이 지난해부터 눈에 띄게 늘기 시작했다. 한편 한인 밀집지역 기존 단독주택의 주택 중간가격은 여전히 두 자리 수 이상의 상승세를 보일 것으로 예상되고 있다.

▲주택 판매량 감소
주택 판매량에 있어서는 2000년 8만4,400건, 2001년 8만8,049건, 2002년 8만7,193건 그리고 지난해 11월 한 달 동안의 판매량은 7,450건으로 전년 동기에 비해 1.35 감소, 전월에 비해서는 무려 23.1%가 감소하는 현상을 보인 것과 마찬가지로 올 한 해의 주택 판매량은 감소할 것으로 예상되고 있다. 특히 뉴욕은 주택공급보다 수요가 압도적으로 높기 때문에 주택 거래가 완만 또는 감소추세를 보일 것으로 분석되고 있다.

하지만 뉴욕주 롱아일랜드의 낫소-서폭카운티를 비롯한 한인 밀집지역의 주택 판매량은 부동산 시장의 활기가 지속적으로 전개됨에 따라 올 한해에도 예년 수준을 유지하는 상승 추세가 이어질 것으로 부동산 관계자들은 예상하고 있다.

▲외부적인 요인
올해는 미국 대통령 선거가 있다. 전통적으로 대통령 선거가 있는 해에는 행정부의 집중적인 경제 활성화 정책으로 ‘반짝 경기’가 발생하기도 한다. 이는 올해 미국 경제에 분명한 플러스 요인으로 작용할 것이다. 반면에 이라크 전쟁을 포함한 테러 위협, 사스(SARS)와 미국의 광우병 파동 등은 미국은 물론 세계 경제에 불안한 요인으로 작용할 것이다.


■2003년 11월 현재 뉴욕 한인 밀집지역 주택 중간가격과 판매량

지역 주택 중간가격 (전년동기 증감률) 주택 판매량(전년동기 증감률)
퀸즈 $384,000(14.7%) 406건(21.9%)
스태튼 아일랜드 $329,450(15.6%) 202건(-34.6%)
락클랜드 카운티 $382,250(21.3%) 215건(29.5%)
웨체스터 카운티 $529,000(4.2%) 400건(17%)
낫소 카운티 $395,000(7%) 773건(26.5%)
서폭 카운티 $320,000(13.5%) 934건(20.45)


<연창흠 기자>
chyeon@koreatimes.com