2026년 새해를 맞아 LA를 포함한 캘리포니아 전역의 주택 관련 법규가 대폭 개정된다. 임대 주택의 필수 가전 제공 의무화부터 임대료 인상 제한, 재난 피해 복구 책임 명확화, 개발 규제 완화까지 생활과 직결된 변화가 본격 시행된다. 주거 안정과 공공 안전을 목표로 한 이번 개정안은 세입자와 임대인 모두에게 중요한 전환점이 될 전망이다.

■ 냉장고 없으면 ‘거주 불가’

AB 628에 따라 1월부터 모든 임대 주택에는 작동 가능한 냉장고와 스토브 제공이 의무화된다. 해당 가전이 없거나 고장 난 상태일 경우 주거지는 ‘거주 불가능(uninhabitable)’으로 간주될 수 있다. 그동안 냉장고 제공이 선택 사항이었던 LA 지역의 관행이 크게 바뀌는 조치다.

■ 재난피해 복구 임대인 의무

SB 610은 화재와 홍수 등 자연재해 발생 이후 곰팡이, 연기 잔여물, 악취, 석면, 수해 피해 제거를 임대인의 책임으로 명확히 규정했다. 산불에 따른 복구 책임을 둘러싼 분쟁이 잦았던 만큼, 향후 분쟁 감소가 기대된다.

■ 역세권 최대 9층 건설 허용

SB 79에 따라 오는 7월1일부터 전철 및 철도역 인근에는 최대 9층, 급행버스 노선 반경 0.5마일 이내에는 최대 5층 아파트 건설이 가능해진다. 단독주택 지역도 적용 대상이 될 수 있어 주택 공급 확대 효과가 기대되지만, 일부 지방정부는 시행 지연 가능성을 시사하고 있다.

■ 연금 중단시 퇴거 방어권

AB 246은 연방정부 셧다운으로 사회보장연금 지급이 중단될 경우, 해당 연금을 주 소득원으로 하는 세입자에게 퇴거 재판에서 방어권을 부여한다. 지급 재개 후에는 2주 이내 체납 임대료 상환 또는 분할 상환 계획을 제출해야 한다.

■ LA시 임대료 인상 4% 제한

LA시는 기존 연 최대 10%까지 가능했던 임대료 인상 상한을 연 4%로 낮췄다. 공과금을 임대인이 부담할 경우 허용되던 추가 2% 인상도 폐지됐다. 2월부터 새로운 인상 통보가 가능해질 전망이다.

■ 부동산 거래 투명성 강화

3월부터 연방 자금세탁방지(AML) 규정이 발효된다. 현금 거래나 특정 법인 명의 주택 거래 시 구매자 정보와 법인 구조를 에스크로에 제출해야 하며, 미이행 시 거래가 중단된다.

■ 안전 검사 미이행시 제재

SB 721과 SB 326에 따른 발코니·데크·외부 통로 안전 점검이 계속 적용되며, 2026년에는 시정부의 단속과 벌금이 강화될 가능성이 높다. 노후 건물을 보유한 임대인들의 각별한 대비가 요구된다. 전문가들에 따르면 렌트비 인상에 의존하던 건물 운영 방식은 한계에 이르렀고, 앞으로는 관리와 유지, 안전 점검이 핵심 경쟁력이 될 것이라는 분석이다.

<노세희 기자>