부동산은 자산 증식을 위한 대표적인 수단이다. 그러나 세입자 친화적인 메릴랜드와 워싱턴 D.C. 같은 곳에서 주거용 부동산 임대 사업을 시작하려면 보다 철저한 준비가 필요하다.

우선 법적 요건을 반드시 검토해야 한다. 대부분의 카운티 및 지방 정부는 주택 임대를 위해 임대 라이선스 또는 사업자 등록을 요구하며, 이를 소홀히 할 경우 벌금, 세입자와의 분쟁, 심지어 소송으로 이어질 수 있기 때문이다. 특히 메릴랜드와 워싱턴 D.C.는 세입자 친화적 지역이므로 임대인에게 적용되는 규제가 더욱 엄격하다. 반대로 버지니아처럼 임대인 친화적인 주라도 세입자를 신중히 선별하지 않으면 시설 훼손, 임대료 연체, 관리 소홀 등 다양한 문제가 발생할 수 있다.

임대인이 흔히 범하는 실수 중 하나는 세입자를 충분히 검증하지 않는 것이다. 단순한 대화나 직감에만 의존해서는 안 되며, 반드시 신원 조회, 신용 기록 확인, 추천인 검증, 면담 등 철저한 심사가 필요하다. 한 명의 잘못된 세입자로 인해 야심차게 시작한 투자 계획에 큰 타격을 받을 수 있기 때문이다.

또한 투자자들이 자주 간과하는 부분은 부동산 소유 방식이다. 개인 명의로 부동산을 소유하면 세입자와의 분쟁 시 개인 자산까지 위험에 노출될 수 있기 때문에 일반적으로 LLC와 같은 법인을 설립해 부동산을 소유해야 하며 이는 법적 책임으로부터 자신을 보호할 수 있는 중요한 전략이다.

임대인들은 나중에 있을 수 있는 분쟁에 대비해서 철저한 기록 관리와 적극적인 관리 체계를 갖춰야 한다. 라이선스 갱신, 임대료 수납 내역, 위반 통지서 발송 기록, 정기 점검 등 다양한 업무를 체계적으로 관리해야 한다. 부동산 전문 관리인을 두었다고 해서 모든 책임에서 손을 떼어서는 안되며 부동산 관리인이 잘 관리하는 지를 관리하는 것은 결국 임대인의 몫이다.

이미 세입자와의 문제를 겪고 있는 임대인이라면-임대료 미납, 계약 위반, 무단 점유 등 어떤 사유든-상세한 기록 유지와 정식 절차에 따른 서면 통지가 필수이다. 이러한 문서는 법정에서 임대인의 주장을 뒷받침하는 핵심 증거가 되며, 서면 증거가 없을 경우 명백한 권리 주장조차 기각되거나 지연될 수 있다.

세입자와의 분쟁시 여러가지 이유에서 소송은 최후의 선택이다. 소송에 앞서 변호사를 통해 세입자와 합의점을 모색하는 것이 더 신속하고 비용 효율적이다. 따라서 초보 투자자든 경험 많은 투자자든 부동산 전문 변호사와의 상담은 선택이 아닌 필수이다.

임대차 계약서 검토, 라이센스 요건 준수, 세입자 퇴거 절차, 무단 점유 문제 등 복잡한 사안은 전문가의 조언 없이 해결하기 어렵다는 사실을 인지해서 전문간의 도움을 받는 것에 주저함이 없어야 한다.

부동산은 오랫동안 많은 사람에게 매력적인 투자 자산으로 자리매김 해왔다. 그러나 성공적인 투자는 언제나 철저한 계획, 보호 전략, 그리고 믿을 수 있는 전문가의 조언에서 출발한다는 것을 잊지 말자.

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<이예슬 / 변호사>