“그냥 명의만 잠깐 넘긴 거였는데, 이제 와서 그 사람 서명 없이는 팔 수 없대.” Quit Claim Deed로 소유권을 넘겼던 사람들의 말이다.

절차가 간단하다고 쉽게 처리했다가, 되팔거나 재융자할 때 예기치 못한 문제에 부딪히는 경우가 많다. Quit Claim Deed는 단순한 명의 이전이 아니라, 향후 부동산 거래와 세금에 직접 영향을 미치는 법적 문서다.

미국에서 부동산을 소유할 때 가장 중요한 서류 중 하나가 바로 Deed(소유권 증서)다. Deed는 해당 부동산의 소유자를 증명하는 공식 문서로, County Recorder Office에 등기해야 효력이 생긴다.

Deed에는 여러 종류가 있다. 일반적으로 사용하는 Grant Deed는 타이틀 인슈런스 회사를 통해 등기하며, 셀러는 Owner’s Title Policy, 바이어는 Lender’s Policy 비용을 부담하는 것이 관행이다. 이 과정을 통해 타이틀 회사는 소유권과 권리 상태를 확인하고 보장한다.

Quit Claim Deed는 그와 다르다. 소유권을 ‘있는 그대로’ 넘기며, 어떤 보증도 하지 않는다. 주로 가족 간 증여나 명의 이전에 사용되며, 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않아 많이 사용된다. 문제는, 타이틀 보험이 없기 때문에 나중에 Uninsured Transfer로 분류되고, 매매나 융자 시 문제로 이어질 수 있다는 점이다.

이런 경우에는 Uninsured Transfer Affidavit를 제출해야 한다. 과거 비보험 거래에 대한 설명과 새 소유자의 권리를 증명하는 서류로, Quit Claim Deed 작성자의 공증된 원본 서명이 필수다.

하지만 실제 거래에서는 연락 두절, 서명 거부, 지분 요구 등 여러 문제가 발생할 수 있다. 과거 동거인, 전 배우자, 배우자의 자녀, 친구, 친척, 비즈니스 파트너와의 거래가 대표적이다.

실제로, 필자의 고객도 딸 이름으로 주택을 구입한 뒤 Quit Claim Deed로 명의를 넘겨받았다가, 매도 시점에 딸이 장기 해외 출장을 가면서 매매가 지연된 적도 있다.

재산세 문제도 있다. Quit Claim Deed로 자녀에게 증여 형식으로 명의를 넘길 경우, 캘리포니아 재산세법(Proposition 19)에 따라 재산세가 시가 기준으로 재조정될 수 있다. 부모 자식 간의 이전이라 하더라도, 예외 요건을 사전에 충족하지 않으면 시가 기준으로 재산세가 새롭게 책정된다.

Quit Claim Deed는 단순한 명의 변경이 아니다. 잘못 처리하면 되팔지도, 융자도 못 하는 상황이 생길 수 있다. 작은 실수가 큰 금전 손해로 이어진다. 관련 내용이 걱정된다면 바로 전문가와 상담하는 것이 안전하다.

문의 (909)282-7307

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>