최근 몇 년간 이자율이 급격히 상승하면서 기존 주택을 처분하고 더 큰 집으로 이사하려는 ‘무브업 셀러’들의 움직임이 둔화되고 있다. 과거에는 낮은 금리를 활용해 주택을 구입하거나 재융자하는 것이 일반적이었지만, 현재 높은 이자율을 고려하면 기존의 낮은 금리를 포기하고 새로운 주택으로 이사하는 것이 부담스러울 수밖에 없다. 그러나 모든 주택 소유자가 이러한 상황을 동일하게 경험하는 것은 아니다. 특히, 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴한 고령층의 경우 더 이상 큰 집이 필요하지 않거나, 생활 환경을 바꾸기 위해 주택을 처분하고 다른 지역으로 이사하려는 수요가 꾸준히 존재한다. 이 과정에서 가장 큰 고민 중 하나가 바로 재산세 부담이다.

일반적으로 부동산을 새로 구입하면 해당 주택의 공시지가를 기준으로 재산세가 책정된다. 예를 들어, 현재 살고 있는 집의 공시지가가 낮아 재산세 부담이 적었다면, 새 집을 구입하면서 공시지가가 상승해 세금 부담이 커질 수 있다. 하지만 프로퍼지션 19(Proposition 19)을 활용하면 이러한 세금 증가를 효과적으로 억제할 수 있다.

이 법안은 55세 이상, 장애인, 또는 자연재해로 인해 집을 잃은 사람이 기존 주택을 매각하고 다른 주택으로 이사할 때 기존 주택의 낮은 재산세 평가 기준을 유지할 수 있도록 허용하는 제도다. 캘리포니아 전역에서 적용되며, 동일 카운티뿐만 아니라 다른 카운티로 이사하는 경우에도 혜택을 받을 수 있다. 따라서 고령층이 더 작은 집으로 다운사이징하거나, 자녀가 있는 지역으로 이주하거나, 기후가 더 따뜻한 지역으로 이동할 때 세금 부담을 최소화할 수 있다.

혜택을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 한다. 먼저, 새로운 주택을 구입한 후 2년 이내에 기존 주택을 매각해야 하며, 새로 구입한 주택 역시 주거용 부동산이어야 한다. 또한, 프로퍼지션 19의 혜택은 최대 3회까지 적용 가능하다. 따라서 여러 채의 주택을 소유하고 있고 여러 해에 걸쳐 매매할 계획이 있다면, 세금 혜택이 가장 클 수 있는 주택을 먼저 활용하는 것이 전략적으로 유리할 수 있다.

예를 들어, (사고파는 집의 세율이 같다는 가정 하에) 30년 전에 구입한 주택의 재산세 기준 공시지가가 30만 달러이고, 현재 120만 달러에 매도한 후 90만 달러짜리 콘도로 이사한다고 해보자. 기존 주택에서는 연간 3,600달러의 재산세를 납부하고 있었지만, 새 주택은 90만 달러의 시장가를 기준으로 하면 연간 10,800달러의 재산세가 부과된다. 하지만 프로퍼지션 19를 적용하면 기존 주택의 30만 달러 과세 기준을 새 주택에도 유지할 수 있어, 이전과 동일한 3,600달러의 재산세만 부담하면 된다. 즉, 연간 7,200달러의 세금을 절약할 수 있는 것이다. 반대로, 새 주택의 가격이 기존 주택보다 높다면 기존 과세 기준에 가격 차이만 추가로 반영되어 전체적인 세금 부담을 줄일 수 있다.

또한, 간과해서는 안 될 점이 있다. 프로퍼지션 19는 재산세 과세 기준을 이전하는 것이지 세율(tax rate)을 이전하는 것이 아니다. 예를 들어, 기존 주택이 오래된 지역에 위치해 있어 재산세율이 약 1.2%였다고 하더라도, 새로 이사하는 곳이 신축 대단지라면 멜로루즈(Mello-Roos)나 특별세(special assessments)가 추가로 부과되어 실질적인 세율이 2%에 달할 수도 있다. 따라서 단순히 과세 기준만 낮춘다고 해도, 지역에 따라 최종 세금 부담이 예상보다 높아질 수 있으므로 반드시 확인이 필요하다.

또한, 기존 주택을 구입한 지 얼마 되지 않은 경우에도 프로퍼지션 19의 혜택이 크지 않을 수 있다. 이 법안은 낮은 과세 기준을 유지하는 것이 핵심이므로, 만약 기존 주택을 최근 몇 년 내에 구입해 이미 현재의 시장가에 가까운 재산세를 내고 있다면, 새로운 주택으로 이전해도 절세 효과가 거의 없을 수 있다.

프로퍼지션 19는 캘리포니아 내 고령층이 보다 자유롭게 주택을 매각하고 이동할 수 있도록 돕는 중요한 제도다. 그러나 각자의 주택 보유 기간, 지역, 가격 차이에 따라 혜택이 다르게 적용될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 세우는 것이 중요하다. 만약 현재 주택을 처분하고 이사할 계획이 있다면, 이 혜택을 적극 활용하여 세금 부담을 줄이는 방법을 고려해보자.

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>