LA 카운티 오피스 부동산 시장이 수요 감소와 경기 침체 등으로 공실률이 지속적으로 상승하고 렌트는 정체되거나 하락하고 있다. 코로나19 사태로 재택근무가 늘고 있는 상황에서 기업들의 인력 감축까지 겹치면서 오피스 렌트 수요가 급감했기 때문이다. 이같은 상황에 부동산 대출 페이먼트를 내기가 어려운 상업용 부동산 소유주들의 디폴트와 압류도 증가하고 있다.

21일 상업용 부동산 전문 매체 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2024년 4분기(12월31일) 현재 LA 카운티 오피스 부동산 시장의 평균 공실률은 28.4%로, 전년 동기인 2023년 4분기의 26.5%에 비해 1.9%포인트 상승하며 30%에 육박했다. (도표 참조)

LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 지역에서 공실률이 상승했다. 지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 공실률이 2023년 4분기의 33.9%에서 2024년 4분기에는 36.8%로 2.9%포인트 상승하며 40%대에 육박했다. 윌셔 센터 지역 렌트는 2023년 4분기 2.68달러에서 2024년 4분기 2.83달러로 소폭 상승했다. 타지역에 비해 낮은 렌트 수준과 인플레를 감안하면 사실상 정체된 것으로 분석된다.

한인 부동산 관계자는 “윌셔 센터의 경우 최대 오피스 건물 소유주인 제이미슨 서비스가 소유하고 있는 다수의 오피스 건물들을 주거용 건물로 대거 전환하는 상황이어서 공급이 줄었지만 수요가 더 큰 폭으로 줄며 공실률 상승과 렌트 상승 둔화로 이어졌다”고 말했다. 윌셔 센터 내 신규 오피스 신축도 거의 없는 상황이다.

LA 카운티에서 공실률이 30%대를 넘은 지역은 컬버 시티가 41.5%로 가장 높으며 이어 글렌데일(38.1%), 윌셔 센터(36.8%), 미러클 마일(36.7%), 윌셔 코리더(36.4%), LAX/센추리 블러버드(36.1%), 마리나 델레이(36.0%), 샌타클라리타 밸리(35.3%), 웨스트LA/올림픽 코리더(34.6%), 버뱅크(33.2%), 팍 마일(32.8%), 플라야비스타(32.6%), 롱비치 다운타운(31.9%), LA 다운타운(31.8%), 샌타모니카(31.3%), 이스트 밸리(30.9%), 비치 시티(30.9%) 등이다.

공실률 증가와 함께 오피스 건물 소유주들의 파산 등 부실화도 현실화되고 있다. LA 부동산 업계에 따르면 오피스 빌딩과 샤핑센터를 중심으로 건물주들이 부동산 대출 만기가 돌아오면서 건물을 포기하는 경우가 증가하고 있다.

특히 공실률 상승과 렌트비 수입 감소로 인한 부동산 가치 급락으로 건물의 가치가 부동산 대출 보다 낮아지는 소위 ‘깡통 건물’이 증가하면서 건물주들이 은행에 건물을 넘기고 있다는 것이다.

부동산 소유주들은 올해 연준이 금리를 0.75%~1%포인트까지 인하하는 등 금리인하를 기대했으나 인플레이션이 악화되면서 월가에서는 한 차례의 0.25%포인트 금리 인하를 점치고 있는 상황이다. 과거 낮은 수준의 고정금리로 돈을 빌린 건물주들은 대출 만기가 돌아오면서 더 높은 이자로 돈을 빌려야하는 어려움에 직면했다.

은행 등 대출 기관들은 사무실 공실률이 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 개선되기는 어려울 것이라고 판단, 부실 부동산의 압류 증가로 이어지고 있다. 전반적인 디폴트 증가는 LA 카운티 상업용 부동산 가치 전체를 끌어내리는 도미노 악순환으로 이이질 것이라는 우려다.

부동산 업계는 LA 카운티 오피스 마켓이 올해 내내 공실률이 높아지고 렌트비는 둔화하거나 하락하는 현상이 이어질 것으로 예상한다.

<조환동 기자>