미국 부동산 시장에서 외국인의 비중이 점차 증가하는 가운데, 특히 한국인들의 관심이 눈에 띄게 커지고 있습니다. 통계적으로 보면 캐나다와 중국인들이 주로 미국 부동산을 구매하지만, 한국의 많은 연예인들이 캘리포니아에서 주택을 구입하며 그 수는 꾸준히 늘어나고 있다. 특히 얼바인(Irvine)과 풀러튼(Fullerton) 같은 고급 주택 지역은 많은 한국인들이 주목하는 지역으로, 이들 지역에서 집을 구매하는 절차에 대해 알아보겠다.

한국인도 미국에서 부동산을 구매하는 데 법적인 제약은 없다. 다만, 외국인이 대출을 받는 데는 일정한 제한이 있을 수 있기 때문에 자금 조달 계획을 신중하게 세워야 한다. 첫 번째로 중요한 단계는 예산 설정이다. 얼바인과 풀러튼은 캘리포니아 내에서도 집값이 높은 지역에 속한다. 예산을 설정할 때는 주택 가격 외에도 부동산세, 클로징 비용, 유지 관리 비용 등을 고려해야 한다. 자금 조달 방법은 크게 현금 구매와 대출을 통한 구매로 나눌 수 있다. 현금 구매의 경우, 거래가 간편하고 셀러와의 협상에서도 유리한 점이 많다. 현금을 준비했다면 금액 협상 후 타이틀 회사에 연락하여 에스크로 절차를 시작할 수 있다. 하지만 송금 시 자금 출처 확인이 필요하므로, 3개월 이상 미국 계좌에 자금을 미리 송금해두는 것이 좋다.

두 번째로, 대출을 통한 자금 조달 방법이다. 외국인이 미국에서 대출을 받으려면 보통 주택 가격의 일정 비율인 다운페이먼트(계약금)를 준비해야 한다. 대출을 받기 위해서는 미국 내 신용 기록이 없기 때문에, 대출이 더 어려울 수 있다. 대출 절차를 미리 잘 이해하고 준비하는 것이 중요하다. 대출을 받을 때의 조건은 다음과 같다. 외국인은 대출을 받는 경우 더 높은 계약금, 즉 다운페이먼트를 요구받는다. 예를 들어, 미국 시민은 집값의 10%에서 20% 정도를 계약금으로 내지만, 외국인은 30% 이상을 요구받을 수 있다. 또한, 대출 금리는 보통 0.5%에서 1%가량 높게 책정되며, 대출 상환 기간은 15년, 20년, 30년 등 여러 가지 옵션이 있다. 상환 기간이 길수록 월 상환액은 낮아지지만, 전체적으로 더 많은 이자가 발생할 수 있다.

한국 유학생도 미국에서 집을 구매할 수 있다. 유학생이 집을 구매할 때는 부모님이 보증인으로 들어가거나 부모님 명의로 집을 구매하는 방법을 고려할 수 있다. 이 경우, 다운페이먼트는 35~40% 정도가 필요하며, 이를 낼 수 있다면 모기지 승인이 가능할 수 있다. 부동산 중개인 선정도 중요한 요소이다. 얼바인과 풀러튼은 경쟁이 치열한 시장이기 때문에, 경험이 풍부한 공인 중개인을 선택하는 것이 중요하다. 한국어를 구사하는 중개인을 찾으면 언어 장벽을 줄이고, 더 쉽게 구매 과정을 이해할 수 있다. 중개인은 매물 추천, 가격 협상, 계약서 작성 등 여러 방면에서 도움을 줄 수 있다.

집을 구매하기 전에 주택 검사와 감정 평가도 필수적이다. 주택 검사는 집의 상태를 점검해 문제를 미리 파악하는 기회를 제공한다. 검사 결과가 좋지 않으면 가격 협상을 통해 조정할 수 있으며, 경우에 따라 계약을 취소할 수도 있다. 또한 대출을 받는 경우, 주택 감정 평가를 통해 집의 시장 가치를 평가받아 대출금이 적정한지를 확인해야 한다.

모든 절차가 마무리되면 클로징 절차를 진행하게 된다. 클로징은 매매가 최종적으로 완료되는 단계로, 계약서에 서명하고 대출금을 지불하는 과정이다. 이때 클로징 비용은 보통 매매 가격의 2%에서 5% 정도가 발생하므로, 이를 미리 준비하는 것이 좋다.

미국에는 특별한 주택 취득세는 없지만, 매년 재산세를 납부해야 하며, 부동산세와 지방세도 고려해야 한다. 또한, 외국인에게는 FIRPTA(외국인 부동산 거래세법)라는 추가 세금이 부과될 수 있으므로 세무 전문가와 상담하는 것이 바람직하다.

한국인이 캘리포니아 얼바인이나 풀러튼에서 집을 구매하는 과정은 복잡할 수 있지만, 충분한 준비와 전문가의 도움을 받으면 성공적인 거래를 마칠 수 있다. 한국에서는 주택을 두채 이상 보유할 경우 양도세가 최고 60%까지 부과될 수 있지만, 미국은 수십 채의 주택을 소유해도 법적 제한이 없고 이중과세도 없기 때문에 투자자들에게 유리한 환경을 제공한다. 또한, 외국인들이 미국 내 법인을 설립하여 자금을 조달 후 부동산을 구매할 수도 있어 미국 부동산 시장의 열기는 계속될 것으로 보인다.

문의 (714)310-1765

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<크리스티나 김 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장>