투자용 부동산 중에서 상가부동산의 인기가 매우 높아졌다. 주거용 투자 부동산은 점차 렌트컨트롤관련 법이 텐넌트에게 유리하게 만들어지면서 랜드로드의 책임이 늘어나고 수익률도 떨어진 상태에서 주거용 유닛의 최대 장점인 시세차익 기대치가 낮아 지는 추세이다. 최근 주춤하기는 했어도 아직도 강세인 집가격과 비교해서 아파트는 매물들이 쏟아져 나오고 있고 하락세에 있다. 이로 인해서 보다 높은 수익률로 거래가 되고 있는 리테일 상가 매물 특히 NNN 리스 계약으로 이루어진 상가에 대한 투자자들의 문의가 더 많아지고 있다. 아마존 인터넷 비즈니스와 상관없는 상가 텐넌트와 온라인 주문과 배달서비스를 하는 식당을 가진 상가가 매물로 나오면 특히 1031교환 매물 투자자들의 주목을 받고 있다.

안정된 월 수입을 원하시면서 상가 구입을 하시려는 은퇴하신 투자자 분들은 최소한 5년에서 10년을 내다보고 구입해야 하는데, 현재 리스계약이 되어 있는 테넌트 비즈니스의 전망과 테넌트 계약 기간과 옵션 계약기간을 중점적으로 확인해야 한다. 메이저 테넌트 계약이 제일 중요한데, 테넌트 비즈니스 동향을 여러 가지로 확인한다.

좋은 매물은 시장에서 4% 초반의 낮은 투자율로 거래가 된다. 낮은 투자율 일지언정 안정적이고 렌트상승이 최소한 5년에 10% 이상 보장되어 있다. 지금은 은행 이자율이 6% 중반대에 있고 주식과 코인 시장이 상승세로 부동산 투자 바이어가 적은 상태이고 매매 물건을 고를 수 있는 바이어 마켓이다.

레스토랑, 미장원, 치과, 카페, 유명 패스트 푸드 음식점 코인라운드리 등의 서비스 테넌트 로 채워진 동네의 작은 상가들은 공실률 거의 없이 잘 운영되고 있어서 투자자들의 주요 타겟이 되고 있다. 부동산을 구입한 후에 오래 가지고 있기만 해도 자동으로 가격이 상승할 것이라는 믿음을 현실로 만들기 위해서는 지역적인 개발을 이해하고 진입해야 한다.

땅이나 단독주택 또는 주거용 유닛과는 다르게 상가 부동산의 경우는 어떤 텐넌트가 들어 오는 지에 따라서 텐넌트와의 계약 내용에 의해서 전체 상가의 가치를 꾸준히 올릴 수 있는 방법이 있다. 물론 좋은 테넌트가 쉽게 들어 올 수 있는 요지에 상가가 위치해 있어야 하는 것은 기본이다.

NNN 리스계약된 텐넌트의 CAM 비용을 정산해서 받지 않고 혹시 테넌트가 나갈 까봐 인상하지 않고 봐주고 있다라는 오너분을 뵌 적이 있다. 상가관리의 기본적인 컨셉을 무시하시고 계약 연장도 안하고 렌트비 인상에 대한 것도 테넌트의 편의를 봐 주는 식의 계약으로 이어지는 것을 주의해야 한다. 주차장관리 지붕 관리 등 오너가 해야 하는 관리 영역에 돈을 아끼지 않고 더 좋은 네셔널 프란차이즈 테넌트로 상가를 업그레이드 노력을 해야 상가가 더욱 안정적으로 또한 성장하는 자산으로 키워 낼 수 있다.

즉, 상가 관리의 핵심은 매년 3% 또는 최소한 5년에 10% 렌트 계약하고 10년 이상 장기 계약을 할 수 있는 매출 좋은 프랜차이즈 회사 캐런티 계약을 하는 앵커 테넌트를 들이는 것이다. 좋은 계약을 위해서 꾸준히 페인트나 조경을 업그레이드 시키고 깨끗하게 유지하는 것은 기본이다. 매니지먼트 회사를 선택해도 철저하게 관리하는 지 오너는 반드시 신경써야 한다.

상가 부동산 구입은 그 지역의 발전성과 사거리 코너등 위치부터 시작하고 테넌트와 리스 계약서 부터 파악하되, 구입하신 후에 좋은 테넌트가 장기로 비즈니스를 잘 할 수 있도록 해주고 NNN 계약, 렌트인상에 대한 것이 명확하게 되어 있으면 지속적인 상가 가치를 높일 수 있게 된다. 주거용 아파트의 관리 보다는 훨씬 간결한 구조로 되어 있고 관리가 아예 생략된 NNN 리스 계약도 많은 매물에서 발견할 수 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>