연세가 드신 분들이 자녀들이 모두 독립하여 집을 떠나고 이제 두분이 편하게 살수있는 작으마한 콘도나 타운홈으로 옮기려는 계획을 가지고 문의를 하는 경우가 종종있다. 하지만 이 때 집의 규모는 줄였는 데, 새 집에서 내야 할 재산세가 생각이외로 많아져서 당황하게 되는 경우가 있다. 조금 극단적인 예가 되지만 실제로 있었던 일이라 옮겨본다.

지금은 칠순이 가까운 김선생님은 35년 전에 8만불에 장만한 한인타운 서쪽의 4베드룸의 단독주택에서 세자녀를 모두 키우고 이제는 마당관리도 부담이 되고하여 타운내의 2베드룸 깨끗한 콘도로 옮기기로 하였다. 특별히 셀러인 김선생님은 물론이고 도와드리는 입장에서도 기분 좋은 것이 팔려고하는 주택이 그 동안 집값이 10배이상으로 많이 올라 백만불 정도 되니 제값을 받고 팔았다.

한편 새로 사려는 2 베드룸콘도는 관리비도 적당하고 가격도 45만불정도이니 현금구입이 가능하다. 그런데 오퍼를 쓰려고 하다보니 새 집에서 내야되는 재산세가 문제가 되었다. 35년전에 채 10만불도 되지않던 집값이 열 배이상이 올랐지만 재산세는 매년 2%이상은 올릴 수 없는 재산세사정법에 따라 현재내고있는 세금은 매월 백불이 조금 넘는 정도인데 45만불짜리 콘도를 구입하게되면, 이미 은퇴를 하여 월 수입이 없는 상태에서 매달 5백불 가까이 내야만하는 재산세가 문제가 되었다.

이런 주택구입자들을 위하여 생긴 법이, 1988년 캘리포니아 주민 투표를 통하여 재정된 주민발의안 60와 90(Proposition 60/90)이다. 즉 55세이상의 주택구입자가 현재 살고 있는 주택을 팔고 다른 주택을 현재 팔았던 주택가격보다 같거나 낮은 가격으로 살 경우에, 새로 산 주택의 재산세를 원래 가지고있던 주택의 세금을 기준으로 사정하는 것이다. 이 재산세 혜택으로 김선생님은 살고있던 주택을 백만불에 팔고 다른 주택을 백만불이나 그 이하의 가격으로 사서 이사를 한다면 여전히 매달 백 불정도의 재산세를 내고 살수 있게 된다.

그러므로 새로 집을 사고 이사를 하여 3년 이내에 근거서류와 신청서를 해당 카운티에 제출하여 승인을 받으면 혜택을 받게된다. 이 때 같은 카운티(county) 내에서 주택을 사고파는 경우에 해당되는 것이 Proposition 60이고, 다른 카운티로 이사를 가도 전에 내던 재산세를 인정해 주는 법규가 Proposition 90이다. 이 주민발의안으로 제정된 법규 Proposition60를 인정해 주는 카운티는 엘 에이, 알라메다, 오렌지, 벤츄라, 산마테오, 리버사이드, 샌디에고, 엘 도라도, 산타 클라라등 캘리포니아의 9개 카운티이며 그 중에서 리버사이드 카운티와 엘 도라도카운티는 같은 카운티안에서 주택을 옮길 때만 혜택을 받을 수 있다.

그러면 이러한 재산세 감면의 혜택을 받기위한 조건은 무엇일까. 먼저 신청자가 신청일 당시에 55세 이상이 되어야하는데 부부중 한사람만 55세이상이면 된다. 그리고 해당 주택이 현재 살고 있는 주택이어야 한다.

렌트를 주거나 투자용이 아니더라도 항상 거주하는 주거주지가 아닌 세컨드하우스일 경우에는 해당이 되지 않는다. 다음이 새로 구입하는 주택의 현재 가치가 팔려고하는 주택의 가치보다 같거나 작아야 하며 그리고 두 집의 가치를 카운티 사정관이 인정할 만해야한다. 혹시 이 혜택을 악용하여 새 집을 살때 셀러와 짜고, 가치가 높은 집을 낮은 가격에 거래하여 세금을 낮추려고 하는 경우를 방지하기 위해서이다. 그리고 새로사는 주택의 건물이나 대지의 크기가 너무 많이 차이가 나게 커도 문제가 될 수있다.

그리고 현재의 집을 팔고 다시 새집을 살 때까지 걸리는 과정이 모두 2년 이내에 마무리 되어야 한다. 혹시 새 콘도나 단독주택을 분양받는 경우에라도 에스크로가 끝나는 시점이 모두 2년 이내에 끝이 나야 한다. 이 Proposition 60/90의 혜택은 일생에 단 한 번만 혜택을 볼 수 있으므로 은퇴후 집을 줄여 이사를 할때 이것도 고려하여야 한다.

문의 (818)497-8949

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>