우리가 집이나 사업체를 살때 융자를 받아서 사는 경우가 대부분이다. 이때 융자를 받는 조건에 대하여 약속을 하고 계약서를 작성하는데 이를 융자계약서 (Promissory Note, Loan Note)라고 한다.

이 계약서에는 당연히 채권자정보, 채무자정보, 담보물(Collateral)정보, 융자금액, 기간, 이자율, 페이먼트하는 방법등 법이 요구하는 내용들이 포함되어있다. 그런데 여기서 채권자는 채무자의 담보물을 어떻게 확보할수 있을가?

다른 말로 이 집과 사업체는 융자가 있기 때문에 담보로 잡혀있다는 것을 어떻게 자신이 알 수 있고 남에게 또한 알릴 수 있는가? 바로 Deed of Trust (DOT) 와 UCC (Uniform Commercial Code) 라는 서류를 통해서 가능하다.

융자계약서 즉 Promissory Note는 은행이나 렌더 즉 채권자가 가지고 있어야지 그 계약서 자체를 어디에 등기하거나 접수할 수는 없는 일이다. 결국 DOT와 UCC라는 서류를 만들어서 관련 기관(카운티 및 주정부)에 기록을 남겨 담보를 확보하게 된다. 이렇게 함으로써 일반 대중 혹은 미래의 구매자, 금융기관들에게 융자와 담보 사실을 알리고, 융자가 있는지를 모르고 매매해서 발생할수 있는 손해를 미연에 방지할 수 있게 된다.

집, 아파트, 상가등 부동산의 경우에는 신탁증서라고 불리는DOT를 부동산소재 카운티 등기소에 등기를 함으로써 담보설정이 확정되고, 사업체 즉 장비, 가구, 인벤토리등 동산의 경우에는 UCC를 주정부 Secretary of State에 접수를 함으로써 가능해 진다. 부동산을 대상으로 물론 UCC 파일을 할 수는 있다.

신탁증서에는 채무인(Trustor), 채권인(Beneficiary), 신탁관리인(Trustee) 의 내용이 들어가는데, 신탁관리인은 채무자가 페이먼트를 못했을 경우 세일과 차압절차를 진행하는 역할을 하는데 주로 타이틀회사가 맡는다. 융자를 다 갚게 되면 금융기관 즉 채권인은 법으로 정한 기일안에 신탁증서를 해지해야 하는데, 이때 사용하는 서류가 Deed of Reconveyance 이다. Deed of Reconveyance 를 등기함으로써 집주인은 집에 대한 완전한 법적 소유권을 갖게 된다. 해당 신탁증서는 해지되었다 하더라도 그 집과 관련된 기록은 반 영구적으로 보존 되기 때문에 과거의 집주인과 거래내역, 담보사실들은 시간이 지난 후에도 확인 할 수 있다. 반면 UCC는 담보 설정을 위해 접수된 신청서 자체를 파기하고 취소한다는 점에서 큰 차이가 있다.

UCC는 렌더가 UCC-1 Financing Statement라는 서류를 비즈니스가 소재하는 주정부에 접수함으로써 선취특권을 갖게 되는데, 담보대상은 개인 혹은 사업체 자산으로 부동산, 인벤토리, 받을어음, 자동차, 기계장비등을 총괄한다.

주 마다 다를수 있지만 UCC는 보통 5년간 유효하다. 따라서 5년 후에도 융자가 아직 남아 있다면 렌더는 연장접수를 해야하고 필요할 경우 추가서류 및 수정서류를 접수해야한다. UCC Filing은 단순히 현재의 렌더가 이 사업체에 대하여 선취특권이 있다는 것을 다른 금융기관들이나 미래 구매자에게 알리는 역할을 하기 때문에 이 자체가 사업체와 사업체 신용점수에 나쁘게 영향을 준다고는 볼 수 없다.

하지만, 페이먼트를 연체하거나 못 내게 될 경우에는 당연히 사업체신용과 보증인으로 선 사업주의 신용에 나쁜 영향을 준다. UCC Lien은 사업체 융자를 다 갚아도 5년 동안은 남아있는 경우가 있으므로 조심해야한다. 따라서 5년 전에 융자를 다 갚을 경우에는 반드시 렌더에게 UCC-3를 접수 할 것을 요청하여 Lien이 없어지도록 하고 관련서류를 확보해 둬야 한다. 시간이 지나면 렌더와의 연락이 힘들거나 하여 고생을 할 수도 있고 다른 금융활동에 제약을 받을 수도 있기 때문이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>