팬데믹 동안 빠른 속도로 오른 주택 가격과 함께 작년 하반기부터 급상승한 이자율이 상당수의 바이어들을 시장에서 밀어냈다. 일부 바이어는 자의반, 타의반으로 구입 포기를, 일부는 시장에 계속 남아서 주택 구입을 하고 있지만 상당수는 흔히 사이드라인으로 불리는 관망세 바이어로 돌아서서 올 봄 주택시장의 동향을 유의 깊게 주시하고 있다.

오늘은 1년 중 주택시장이 가장 활기를 띤다는 올 봄부터 여름 초까지 주택시장의 전망을 살펴보고자 한다.

첫째, 모기지 이자율 변동이 올 봄 주택시장의 활성화를 가름해 보는 중요한 잣대가 될 전망이다. 작년 11월 7% 대를 기록한 모기지 이자율은 올 초 6% 아래로 잠깐 내려 갔지만 최근 인플레이션이 연방준비제도가 당초 예상했던 것 보다 더 장기간 지속될 것으로 예상되면서 이자율이 다시 상승해 바이어들의 주택 구입 심리를 위축시키고 있다.

최근 발표된 각종 경제 지표들은 기대와는 달리 소비가 줄지 않고 높은 인플레이션이 계속 지속되고 있는 것으로 나타나 연준이 조기에 기준금리를 낮출 것이라는 전망을 어둡게 하고 있다.

따라서 이번 달에 발표될 소비자물가지수(CPI)와 이달 말에 발표될 연준의 기준금리 상승폭이 올 봄 이후의 주택시장 활성화를 좌우할 것으로 보여 진다. 현재로서는 2월달의 소비자물가지수와 다른 경제지표들을 미루어 볼 때 올 봄의 주택시장은 모기지 이자율이 여전히 6% 중반대의 높은 이자율을 유지할 것으로 보여 기대했던 것만큼의 시장 활성화는 조금 기대하기 힘들 수 있다. 하지만 하반기에는 경기침체가 올 가능성이 좀 더 높아지면서 모기지 이자율이 6% 아래로 하향할 가능성이 있어 올 가을에는 주택시장이 활기를 보일 것으로 전망하는 전문가들이 늘고 있다.

둘째, 주택 가격은 생각보다 느린 속도로 하락하고 있어 올 봄 전반적인 주택 가격은 상대적으로 안정세를 보일 것으로 예상된다. 이유는 바로 절대적인 매매 물량의 부족 때문이다. 일부 전문가들은 오히려 올 봄에 매물 부족 현상을 보이고 있는 일부지역에서는 소폭이나마 가격 상승도 있을 수 있다고 전망하고 있다.

셋째, 베이비부머 세대에 이어 주택시장의 가장 큰 바이어 그룹으로 떠 오르고 있는 밀레니엄 세대들이 팬데믹을 계기로 급격히 주택시장에 유입됨으로써 앞으로 주택시장은 계속 이러한 밀레니엄 세대들이 주택시장을 지탱해주는 든든한 받침대 역할을 할 것으로 전망된다. 팬데믹을 거치면서 많은 회사들이 재택근무 등 원거리 근무를 허용하면서 도심에 비해 가격이 비교적 저렴한 외곽지대에서 주택 구입이 올해에도 계속 이어질 것으로 보인다.

넷째, 인벤토리는 올 봄에도 여전히 이슈로 여전히 남아 있을 전망이다. 현재 주택시장에서는 사는 집을 팔고 다른 집을 옮기고는 싶지만 상대적으로 높은 모기지 이자율로 인해 매물로 집을 내어 놓지 않은 현상인 소위 락인(Lock-In) 상태의 주택 오너들이 많다. 특히 중저가 주택의 인벤토리 문제는 현재 상당히 심각한 수준이어서 최근 이러한 가격대의 주택 구입을 원하는 바이어들 사이에서는 마땅히 살 집이 없다는 탄식이 나오는 이유이기도 하다.

다섯째, 바이어들의 세컨주택(Second Home) 구입은 올해도 지속될 전망이다. 서브프라임 이후에 주택을 잃은 사람들이 대거 임대 주택시장으로 유입되면서 야기된 렌트비 고공행진은 팬데믹을 거치면서 더욱 상승하여 렌트비가 대부분의 가구 수입의 40~50% 훌쩍 상회하는 수준까지 도달했다. 따라서 렌트 수입을 올리기 위해 주택을 대량 구입하는 헤지펀드(Hedge Fund)나 은퇴 후나 에어비앤비(AirBnB) 등을 통해 추가 수입을 위해 세컨주택을 임대용으로 구입해서 렌트 수입을 올리려는 일반 바이어들의 구입은 올해에도 계속 진행될 예정이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>