Federal Reserve Board(연방은행)는 또 다시 금리를 한 번에 0.75% 올리는 Big Step을 단행하였다. 이제는 30년 모기지가 6.5%까지 올라가고 말았다. 불과 1년 전 3% 이던것이 6% 이상 올라가면서 주택 시장에 빨간불이 켜졌다. 턱 없이 오른 집 가격과 이자 덕분에 주택을 구입하려고 하는 홈 바이어들은 그 만큼 집 사기가 어려워진 것이 사실이다.

새로 주택 구입하는 바이어들의 재정 부담을 돕고자 많는 대체 융자 상품들이 많이 출시되고 있다. 주로 3년 고정, 5년 고정, 혹은 7년 고정 후 변동으로 바뀌는 Hybrid 융자 옵션이 있다. 이는 보통 현재 고정 이자보다 0.5% 저렴하게 융자를 시작하지만 이자 차이가 별로 안나고 정해진 시간이 지나면 융자가 변동으로 바뀌기 때문에 쉽게 선택하기 쉽지 않은 융자 프로그램이다.

이 단점을 커버하고 또한 셀러들이 집을 팔기 위한 도구로 쓰이기도 하는 2-1 Buydown mortgage program이 다시 출현했다. 아래 바이다운이 무엇이고 장 단점은 어떤 것이 있는지 알아본다.

2/1 Buydown이란 실제 이자가 시작되기 2년 전에 2% 그리고 1년 전에는 1% 낮게 모기지 이자를 내고 그 이후 3년 차에는 2%가 오른 이자로 나머지 론을 값는 것이다. 예를 들면 현재 이자가 5%라 하면 시작은 3%로 하고 2년차에는 4% 그리고 3년차 부터는 5%로 나머지 28년의 모기지를 낸다는 개념이다. 주로 처음 집을 사는 1st time home buyer(지난 3년 간 주택 구입을 하지 않았던 사람이 해당됨)에게 자격조건이 있고 FHA 30년 고정 융자 프로그램에서 이 옵션이 가능하다.

주택 구입자에게 장점은 처음 2년 간 페이먼트를 적게 낼 수 있다는 것과 시작하는 이자가 적으므로 융자 자격조건이 쉬워진다는 점이다. 예를 들어 현재 이자가 6%라면 융자 자격조건이 되지 않지만 4%라면 융자 자격조건이 되는 사람들에게 아주 유익한 프로그램이라고 할 수 있다. 주로 현재 수입은 적지만 앞으로 2년 후에는 수입이 많이 올라갈 것 같은 사람들이 이 프로그램을 많이 이용한다.

2/1 Buydown은 셀러에게도 도움을 준다. 셀러가 바이어를 찾기위해 incentive를 제공한다고 생각하면 된다. 이 프로그램을 위해서 주로 융자금액의 2.5% 정도의 비용을 에스크로 어커운트에 부담해야 하는데 주로 이 비용은 셀러가 내 주는 경우가 많다. 이를 제공하면서 셀러는 집을 빨리 그리고 좋은 가격에 팔 찬스가 있다.

단점은 홈 바이어의 경우 2년 후 인컴이 오르지 않을 경우 올라간 집 페이먼트가 부담이 된다는 것이고 셀러의 경우 추가로 융자금액의 2.5%를 바이어에게 제공하므로 그만큼 집 팔면서 남는 돈이 줄어든다는 점이다.

이자가 오르면서 많은 borrower들이 어디서 싸게 융자를 받을 곳이 없느지 샤핑을 많이 한다. 어떤 손님은 다른 은행에서 이렇게 이자를 준다하니 ??上?달라고도 하신다. 컬럼을 마무리 하며 어떻게 가격 흥정을 하는 것이 바람직한지 알아보고 순수 한국말인 “에누리”라는 말을 설명하려 한다.

훌륭한 흥정은 영어로 “Haggle like a Pro”라 한다. 주로 Do you have flexibility? 라 묻지 말고 What flexibility do you have? 라 물어야 좋은 결과를 얻을 수 있다고 한다. 즉 Yes, No 답이 나오는 question 보다. Open end question 이 가격을 딜 할 때 유용하다는 점이다. 우리말에 에누리라는 말이 있다. 이는 보통 일본말이라 생각하는데 순수 우리말로 뜻은 “값을 깎는일” 이라고 한다.

한국의 유명한 서영춘 코메디언이 1970년 불렀던 “서울구경” 이란 노래에 나온다. 처음 가사는 이렇다. 시골영감 처음타는 기차놀이라, 차표파는 아가씨와 실강이하네, 이 세상에 에누리 없는 장사가 어딧어, 깎아달라 졸라대니 웬 이런 짓을. 인플레이션으로 모든 가격이 올랐다. 하지만 노래처럼 에누리도 유쾌하게 하면 좋을 듯하다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>