자영업자가 많은 한인들을 상대로 일을 하면서 가장 힘든 것 중의 하나가 집을 살 때 필요한 다운페이먼트출처를 처리하고, 이와 관련된 서류를 손님에게서 받는 일이다. 이는 주로 한인들의 경우에 비즈니스와 개인구좌간에 자금이동이 많고 은행구좌에 큰 금액이나 현금 입금이 많은 편이기 때문이다.

다운페이먼트의 출처를 해결하기 위하여 물론 가족이나 친지에게서 돈을 받아 gift(증여)로 처리하면 궁극적으로 해결은 되지만, 다운페이먼트 관련 심사기준이 까다로운 점보융자나, gift를 허락하지 않는 투자용 융자의 경우에는 융자승인을 못 받아 낼 수도 있다. 따라서 다운페이먼트와 관련하여 손님이 미리미리 준비하고 조심해야 하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

다운페이먼트와 관련하여 중요한 내용은 두 가지이다. Seasonging 과 Sourcing이다. 즉 그 돈이 손님의 구좌에서 어느 기간 정도 있어서 확실한 자기 돈인지 그리고 중간에 디파짓한 돈은 출처와 근거가 확실한 지를 렌더는 살핀다. 만약에 다운페이먼트 할 돈마저도 어디서 빌려온 것이라면 돈을 빌려주는 렌더의 위험은 더 커지기 때문에 렌더는 항상 이를 확실히 할려고 한다.

다운페이먼트관련 이 두 기준은 이렇게 렌더의 리스크와 직결되기 때문에 예외가 없이 아주 엄격하게 적용된다. 현금입금등으로 뱅크스테이트먼트가 아무리 엉망이어도 융자에이전트들이 여때까지 다 해결해줬다고 안이하게 생각하는 손님들을 필자는 많이 보아왔다. 하지만 이는 결국 자신에게 손해가 된다는 사실을 알아야한다. 왜냐하면 자격조건이 안좋거나 서류가 불완전 한 경우에는 손님이 선택할 수 있는 렌더가 줄어들고 이는 곧 높은 이자율로 이어지기 때문이다. 일례로 다운페이먼트 관련 서류가 완벽하지 못한 경우에는 이자율이 더 좋은 점보융자로 융자를 받지 못하는 경우가 많다.

점보융자는 융자금액이 548,000달러 이상일 경우에는 신청이 가능하고 많은 한인들의 융자금액이 여기에 해당하는데, 컨포밍융자로 융자를 받을 때 보다 이자율을 0.25내지 0.5%까지 낮게 받을 수 있다. 점보융자에서도 물론 gift를 허락을 한다. 하지만 컨포밍융자와는 달리 donor 즉 증여자의 두달치 뱅크스테이트먼트도 요구하기 때문에 gift로 처리가 안되는 경우가 많다. 또한 많은 손님들이 다운페이먼트를 한국에서 송금받기도 한다.

이 역시 컨포밍융자의 경우에는 여러 가지 방법을 써서 해결을 할 수 있지만 이자율이 좋은 점보융자의 경우에는 해결이 어려운 경우가 더 많다. 점보융자의 경우 두 달치 내역서안에 해외에서 송금되어온 기록이 있으면 예전 같으면 해외금융기관으로부터의 송금내역과 그 은행의 두 달치 거래내역만 보여주면 되었으나, 최근에는 해당 해외금융기관으로부터 12개월치의 거래내역서를 요구 한다. 또한 비즈니스구좌로부터 옮겨놓은 자금도 조심해야한다.

본인이나 부부가 공동으로 100% 소유한 사업체로부터의 자금이동은 대부분 정당한 자금출처로 인정해주지만, 사업체의 영업상태와 자금흐름의 건전성에 따라 인정을 못받을수도 있다. 결국 다운페이먼트의 출처와 서류가 잘 준비되어있을 경우에는 손님이 더 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률을 높일 수 있게 된다. 다운페이먼트의 출처와 관련하여 렌더는 기본적으로 최근 두달치 은행스테이트먼트를 요구한다.

스테이트먼트가 끝난 날 이후로 밸런스가 늘어나서 그 이후의 기록을 볼 필요가 있을 경우에는 끝난 날부터 프린트한 당일까지의 거래기록을 추가로 제출하면 된다. 이때 거래기록에는 구좌번호나 이름등의 내용이 있어야 한다. 만약에 두달치 스테이트먼트, 끝난날 이후의 거래기록서, 분기 혹은 연간 거래내역서에 자신의 월수입의 25~50% 이상에 해당하는 큰 금액이 입금되었거나, 다른 구좌에서 옮겨온 돈이 있을 경우에는 첵카피, 와이어 기록, 혹은 다른구좌의 두달치 거래내역서를 동시에 제출하여야 한다.

이렇게 다운페이먼트 출처 및 그와 관련된 서류를 준비하는 일은 많은 사람들의 생각과 달리 손님이 좋은 조건으로 융자를 받는데 직접적으로 영향을 줄수 있으므로 집을 구입하기 4-5개월전에 미리 융자담당자를 찾아 상담을 받는 것이 좋다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>