상가 건물에서 사고가 발생했다면 건물주와 세입자 중 누가 책임을 져야 될까?
일반적으로 건물의 구조적인 문제(structural problem)에 대해서는 건물주가 책임져야 되고 비구조적인(non-structural) 문제는 세입자가 책임져야 된다.
예를 들어 상가건물의 벽돌이 관리부실로 지나가던 행인의 머리에 떨어졌다면 이는 건물주가 책임을 져야 된다.
그렇다면 상가건물 내에 있는 업소에서 손님이 미끄러져 다쳤다면?
상가 업소에서 발생한 사고 피해자의 변호사들은 소장을 접수할 때 피고소인으로 업소 주인과 건물주를 모두 포함시킨다. 표면적으로 책임이 업소 주인에게 있다 하더라도 만에 하나를 대비해 건물주도 포함시키는 것이 대부분이다.

이 경우, 법적으로 중요한 것은 업주와 건물주의 계약서(Lease)에 나와 있는 ‘Hold Harmless Agreement’(책임면제) 조항이나 Indemnity Clause(변상 조항)이다.
이 두 조항은 부동산 리스 계약에 건물주가 항상 포함시킨다. 내용인 즉, 업소 내에서 발생하는 제 3자에 대한 사고상해 책임은 업주(세입자)가 책임지도록 하고 있다.
예를 들어보자.

A라는 사람이 플러싱의 한 식당에서 바닥에 떨어진 물을 식당측이 제대로 청소하지 않아 낙상사고를 당해 팔이 골절됐다. A의 변호사는 식당 업주와 더불어 식당이 세입자로 있는 건물주를 상대로 소송을 제기했다.

식당측을 대표하는 보험회사의 변호사와 건물주를 대표하는 보험회사의 변호사들은 A의 소장에 모두 답을 해야 되지만, 리스 계약서에 Hold Harmless Agreement가 있다면 결국에는 식당측 보험사에서 모든 책임을 떠맡고 건물주 측은 피고소인에게 제외되는 경우가 대부분이다.

하지만 위에서 언급했듯이 업소 내의 구조적 책임으로 제 3자가 부상을 입었다면 건물주도법적 책임에서 벗어날 수 없다.

위의 예에서 A가 식당 바닥의 파손이나 결함으로 넘어져 다쳤거나, 주차장 아스팔트의 문제로 넘어져 다쳤다면 조사 여부에 따라 건물주도 책임을 져야 된다.

<정지원/ 상해사고 전문 변호사>