작년 3월 팬데믹이 시작 되고부터 모기지를 내기 힘든 실직자나 자영업자들을 도와 주기 위해 실시 되었던 모기지 유예 프로그램이 다음달인 3월 부터 끝나게 된다. 언제 이 프로그램을 시작했는지에 따라 끝나는 시가가 다르지만 보통 일반 은행일 경우 처음에 6개월 페이먼트 유예를 해 주었고 한 번 더 연장하여 총 12개월의 유예를 제공해 왔다. 이제 더 이상의 연장은 없다. 은행은 Social service agency가 아니므로 이들도 페이먼트를 영원히 받지 않을 수는 없는 것이다.

페이먼트는 어떤 방법으로든 다시 해야 할 것인데 어떤 옵션들이 있는 것인가? 아래 5가지 유형이 있다. 어떤 것이 본인의 실정에 맞는지 고려하고 적어도 모기지 유예가 끝나기 한 달 전에 은행과 연락하여 상의함이 바람직하다.

1. Full repayment : 이것은 가장 간단한 방법으로 그간 밀린 것을 한 번에 은행에 다 지불하는 방식이다. 그간 팬대믹에 비지니스가 잘 되었던 특수한 경우라면 오히려 이방법이 좋을 수 있다. 어짜피 나중에 밀린 이자와 페이먼트를 내는 것이지 빚을 탕감해 주는 것은 아니기 때문이다.

2. Intermittent payments : 이는 한 번에 내는 것이 아니고 3달, 6달 혹은 12달에 나누어 현재 내야 하는 페이먼트와 같이 지불 하는 방식이다. 이방식은 그간 안하던 페이먼트를 2배이상 하는 방법이다.

3. Lengthen your loan term : 이 방법은 융자기간을 늘려 페이먼트를 지불하는 방식이다. 예를 들어 현재 1년 안낸 페이먼트를 30년 모기지에 더해 31년을 지불하여 완납하는 방식이다.

4. Defer your repayment - 이 방법은 지난 번 내던 페이먼트로 새로이 페이먼트를 시작하여 내고 그간 밀린 것은 모아 놓았다가 집을 팔거나, 재융자 하거나 아니면 모기지기간이 끝날 때 한 번에 지불하는 방식이다.

5. Pursue a loan modification - 이 방법은 현재도 수입이 없고 어려워 모기지 페이먼트를 다시 시작 할 수 없을 경우에 고려해야 할 방법이다. 주로 은행에 현재 자신이 처한 상황을 설명하고 이자를 낮추어 달라고 하거나 론 기간을 줄여달라고 하거나 혹은 매달 페이먼트를 줄여 달라고 할 수 있다. 옛날 서브 프라임 시절에는 집에 에쿼티가 없고 집을 Foreclosure 하는 것 보다 누군가 살고 있는 것이 은행에 유리했던 으므로 많이 통하던 방법이나 요즘 같이 하루가 다르게 집이 오르는 시점에는 은행이 호락호락 홈오너의 사정을 봐 주기는 쉽지 않을 것이다. 이는 결국 페이먼트 체납으로 크레딧을 버리거 집을 빼앗기는 결과로 어어지는 것이 대 부분이다.

위의 가능한 모든 옵션중 본인에게 가장 잘 맞는 것이 무엇인지 심사숙고 한 다음 은행에 모기지 유예가 끝나기 전 미리 연락 하여 실질적으로 가능한 플랜으로 갈아 탈 준비를 함이 바람직하다. 특히 요즘은 이자가 많이 저렴하므로 현재 내는 이자와 요즘 마켓의 이자를 비교하고 또 페이먼트도 현재 내야 하는 액수와 비교하여 페이먼트가 많이 줄어든다면 재 융자도 하나의 옵션일 수 있다. 또한 현재 집 가격이 매우 높으므로 집를 파는 옵션도 물론 생각해 불 수 있을 것이다. 마지막으로 연세가 62세가 넘었고 집에 충분한 에쿼티가 남아 있다면 죽을때 까지 페이먼트 없이 살 수 있는 Reverse Mortgage(역 모기지)를 고려 해 봄도 의미 있는 일이라 할 수 있겠다.

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<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>