수익형 부동산 투자에 관심을 가지는 한인들이 늘어나고 있다. 순수하게 투자 목적이든지, 아니면 자신의 비즈니스에 사용할 용도로도 상업용 부동산을 구입하는 고객들이 많다.

그러면 부동산 투자를 할 때 생각해야 할 중요한 사항들에는 무엇이 있을까?

일정 시간이 지난 후의 가치 상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야만 성공적인, 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.
그러므로 나중에 생길 가치 상승도 좋지만 당장 매달 조금씩이라도 현금 수입이 보장되어야 한다.

이를 위해서는 사려는 부동산의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를 했을 때 매달 내는 융자 페이먼트 이후의 남는 금액 그리고 정해진 수입에 비해 어떤 비용이 예상되는지에 대해 정확히 알아야 한다.

그리고 부동산을 구입할 때 가장 중요한 조건은 첫째도, 둘째도, 셋째도 모두 ‘위치’(Location)라는 말이 있다. 그 만큼 위치가 중요하다는 말인데 상업용 부동산에도 역시 적용되는 명언이다.

그리고 자신의 투자 목적을 정확히 알고 있어야 한다. 보통 월세가 들어 와서 매달 수입이 생기는 상업용 부동산의 투자는 투자 규모나 성격에 따라 몇 가지로 나뉠 수 있다.

먼저 개발을 목적으로 투자하는 대규모 투자가들과 이미 상업용 건물을 몇 개 정도 소유했으나 가지고 있는 부동산의 에쿼티나 여유 자금으로 건물을 추가 구입하려는 투자자들도 있다. 그리고 가지고 있던 여유 자금으로 새로 상업용 건물에 투자하려는 초보 투자자들이 있다.

그런데 다른 부동산도 물론이지만 상업용 부동산을 투자용으로 구입할 때는 목적에 따라서 구입을 하는 시기가 조금씩 다를 수 있다. 그러므로 먼저 구입할 때 투자하는 이유가 구입자의 노후를 위한 은퇴 목적이면 장기적인 계획이 될 터이고, 혹은 5년이나 10년 정도의 중장기적인 투자 목적도 될 수 있으며, 아니면 단기적인 매매차익을 목적으로 하는 투자일 경우도 있으니 자신의 목적이 무엇인가를 생각하고 투자계획을 세워야 한다.

장기적인 계획이라면 그 건물을 소유하는 기간 동안 이자율과 경기의 흐름에 따라서 상승과 하락을 반복하는 몇 번의 사이클을 거치기 때문에 구입 시기는 상대적으로 덜 중요하며 그 보다는 그 건물을 어떻게 관리 운영하는지가 중요하다.

다음으로 5년에서 10년 사이에 되팔아 수익을 기대하는 중장기적인 투자라면 구입 시기와 지역에 따른 수익률도 꼭 짚어 봐야 하는 중요한 요소이다. 현재 상업용 부동산 투자는 어느 지역에 투자하느냐에 따라서 수익률이 지역적으로 차이를 보이고 있다. LA와 같은 대도시는 순수입에 비해 건물가격의 상승폭이 훨씬 커져서 Cap Rate이 낮아 좋은 매물을 찾기가 쉽지 않다.

이 때문에 많은 투자자들이 애리조나, 네바다, 멀리 텍사스로도 투자를 생각하고 있다. 이들 지역들은 현재 Cap Rate이 6% 이상으로 비교적 높게 형성되어 있고, 도시개발과 외곽으로의 확장이 지속적으로 이루어져 비교적 새 건물들을 좋은 조건에 구입할 수 있으며 앞으로도 발전 가능성이 크기 때문이다.

또한, 상업용 부동산 투자에 있어 구입 시기 못지 않게 중요한 것이 바로 매매 시기이다. 투자용으로 부동산을 구입하는 것은 자기 형편에 따라 언제라도 좋은 시기가 될 수 있지만 더 중요한 것은 언제 파는지에 따라 투자 부동산의 수익률에 많은 영향을 주게 된다는 것이다. 이와 같이 투자의 성격과 목적에 따라 투자 전략과 방향 그리고 구입과 매매 시기가 각기 달라질 수 있다.

부동산 투자는 언제나 사이클이 있다. 항상 낮은 값에 구입하고 높은 가격으로 판다면 더 말할 나위 없이 좋지만, 현실적으로 그렇게 쉬운 일은 아니다.

특히 경험 없는 초보자들은 항상 흐름을 파악하고, 신속히 움직이기 위하여 공부해야 한다. 그리고 매물 검색에서부터 다운 페이먼트와 융자에 이르기까지 부동산 구입과 관련된 제반 사항들을 기존 투자자들보다 더 철저히 해당 전문가와 검토해야 한다.

문의 (213)505-5594

<미셸 원 BEE 부동산 부사장>