다시 코로나 사태 이전으로 돌아가기까지 과연 얼마나 시간이 걸릴 것인가?

‘코스타’(Costar)에 따르면 2020년 5월까지의 상업용 부동산 판매는 작년 같은 기간에 비해서 24% 감소했다. 상업용 부동산 시장은 웨어하우스와 같은 산업용 투자 부동산과 주거용 아파트들은 비교적 짧은 기간 내에 회복이 될 것이라는 분석이 많고, 리테일 상가 부동산은 많은 비즈니스의 어려움과 함께 고전할 것이라는 의견이 많다. 하지만 아직까지 남가주 상업용 부동산 시장은 가격하락이 크게 보이지 않고 여전히 이전 가격을 유지하고 있다. 코로나 사태 속에서도 견실한 리테일 상가들이 투자자들의 주목을 받고 있다.

▲퀵서비스 식당과 Pad Site(프리스탠딩 단독 건물)

식당들은 오픈한 후에 다시 코로나 확진자 수의 증가로 문을 닫았다. 손님들의 건강에 대한 걱정이 여전한 채 재유행에 식당들은 고심이 깊어간다. 이런 상황 속에서도 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당, 커피숍은 훨씬 나은 상태를 보여주고 있다. 스타벅스는 300여개의 새 가게를 픽업, 케리아웃 전용 매장으로 바꾸어서 재오픈한다고 한다. 코스타 데이터는 전에 많은 사람들이 몰렸던 샤핑몰 내부에 있었던 식당들 보다는 Domino‘s, Chipotle, Wendy’s 와 Taco Bell 등과 같이 단독 건물로 매우 잘보이는 곳에 위치하고 편리하게 음식을 픽업할 수 있는 곳이 코로나를 지내면서 훨씬 더 유리하다는 것을 보여주고 있다. 소위 Pad site는 렌트비도 높게 받을 수 있을 뿐만 아니라 코로나에게도 강하다는 이유로 장단기 상가 투자자들로부터 주된 목표물이 되고 있다. 이를 반영하듯 2020년 건축되고 20년간 NNN 리스 계약된 엘포요로코는 CAP 3.62%로 프리웨이 인접 토미햄버거 단독 건물은 CAP 4%에 매물이 나와 있다.

▲산업용 분야의 부동산 시장

코로나 팬데믹으로 인한 해외 주문 물량 감소로 고전하고 있는 자바시장의 경우 소비자 패턴에 따라서 온라인 주문시스템 확보와 관세전쟁, 코로나로 인해서 탈중국화 현상이 가속화 되어가고 있다. 온라인으로의 전환, 캐나비스, CBD 등 분야에서 충분한 수요가 다운타운 LA로 유입해 들어 오고 있었기 때문에 웨어하우스의 수요는 리스와 세일 모두 전 가격을 유지하고 있다. 아마존이나 헬스케어 관련 공급자들은 리스 또는 건물 구입 방법으로 그들의 필요한 공간을 확보하기 위해서 지금 이 시점에도 경쟁적이다. 아마존은 코로나 기간 동안 38개 딜, 2,000만 스퀘어피트 공간을 더 확보했다고 한다. 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts) 주식 중에서 데이터센터, 헬스케어 건물 렌탈, 통신 시설 부동산 렌트 등 코로나 시대에서 주목받고 있는 산업분야 부동산들이 있다.

▲주거용 유닛 시장 아직은 튼튼하다

대도시 아파트 공실률이 높아지고 주택가 지역 렌트 공실률이 낮아졌다고 한다. 아마도 대도시의 사무실 대신에 홈오피스로 사용하기 좋은 넓고 룸메이트 없는 지역의 아파트가 더 선호되는 것으로 전문가들은 의견을 제시하고 있다. 코로나로 인한 사태가 안정되면 많은 주의 도시들에 내려진 퇴거 금지, 렌트 모라토리엄이 연방정부에서에서 제공하는 부가적인 600달러 실업수당 지원금과 더불어 사라지면서 앞으로 퇴거소송이 몰리고 테넌트뿐만 아니라 아파트 주인들에게도 엄청난 파급효과를 불러 올 수 있고, 퇴거로 인해서 싼 렌트의 아파트에 대한 수요가 올라가고 전체 아파트 공실률이 높아지면서 결국 아파트 렌트 가격 하락을 예상하는 사람들이 많다.

하지만 현재 주거용 아파트 시장은 그런 분위기를 찾아 보기 힘들다. 여전히 R4 조닝 땅에 오퍼가 몰리고, 낮은 이자율로 인해서 많은 바이어들이 여전히 매물을 찾고 있다. 아직까지는 안정된 렌트로 주거용 아파트 가격은 떨어지지 않았다.

일자리들이 열리고 실업률은 낮아지고 상가에 렌트를 내고 있는 비즈니스들도 활기를 찾아가기를 진심으로 희망해 본다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>