지난 5월 7일 은행융자 자료조사 기관인 ‘블랙나이트’(BlackKnight)의 리포트에 의하면 현재 주택을 소유하고 있는 주택소유주 가운데 약 410만명이 주택 페이먼트를 못 내서 은행에 융자금 상환연기(Forbearance)를 신청한 것으로 나타났다.

전체 주택소유주 가운데 15채 중 1채 꼴 정도로 페이먼트를 못한 상황이다. 이런 주택융자상환 연기 신청자가 앞으로 기하급수적으로 계속 늘어나거나 혹은 경기침체로 인해 융자금 상환연기 자체가 현재의 3개월이 아닌 1년 이상으로 늘어난다면 2008년의 서브프라임 사태 때와 같은 대량의 주택차압 사태가 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

하지만 현 주택시장은 2008년의 서브프라임 사태와는 여러 면에서 근본적으로 다름을 눈여겨 볼 필요가 있다. 먼저 2008년 서브프라임 당시 융자금이 주택시세보다 더 많은 소위 깡통주택의 수가 전체 주택의 무려 25%로 4주택 중 1주택 꼴로 부실하던 때와 달리 2019년 12월 말 깡통주택의 숫자는 전체 약 2% 미만일 정도로 서브프라임 때와는 비교할 수도 없을 정도로 주택시장이 건실하다는 점이다.

또한 현재 주택소유주들의 에퀴티(주택을 팔아서 현금화 할 수 있는 금액)는 평균 금액이 가구당 17만7,000달러로 어느 정도 가격하락에 충분히 버틸 여력이 있는 것도 주택시장을 받치고 있는 중요 기둥 중의 하나라고 보면 된다.

더 나아가 현재 주택소유자 중 은행융자가 전혀 없는 모기지 프리(Mortgage Free)가 전체 주택의 30%로서 웬만한 가격하락으로는 타격을 입히기 어려운 것도 현 주택시장의 하락을 더디게 하는 요인이라고 보면 된다.

하지만 현 주택시장이 이렇게 단단한 기반 위에 있지만 곳곳에 위험요소가 잠재하고 있는 것도 사실이다.

중요한 위험요소 3가지를 꼽아보자면 첫째, 경기가 예상보다 빨리 회복하지 못하는 경우다. 경기가 코로나바이러스 사태 이전으로 돌아가지 못하고 많은 사람들이 계속해서 실업상태로 남아있다면 계속되는 대량 실업사태로 말미암아 주택시장에 큰 먹구름이 드리우게 된다.

또 코로나사태로 영향을 받은 많은 회사들이 이번 기회를 구조조정을 통한 조직 재정비 기회로 삼는 경우가 적지 않을 것으로 보여 코로나 사태가 진정되어도 실업과 급여 삭감으로 적지 않은 주택소유주들이 페이먼트를 감당치 못하고 급히 주택을 팔아야 하는 상황이 올 수도 있다. 이것은 곧장 매물 증가에 따른 바이어스 마켓으로 진행되면서 가격 하락의 원인이 된다.

둘째로는 주택융자상환 연기 신청자가 앞으로 계속 늘어나는지를 눈여겨 보아야 한다. 연방정부의 특단의 조치가 없어 앞으로 주택융자상환 연기 신청자가 기하 급수적으로 늘어난다면 주택 가격하락에 이어 최악의 경우 차압사태로까지 발전할 수도 있다. 연방정부와 연방의회 차원의 구제책이 계속 늦어지거나 구제책 자체가 큰 도움이 못된 경우 융자상환 연기자 가운데 상당수가 앞으로 6~12개월 안에 주택을 팔아야 하는 사태가 올 수도 있다.

셋째, 현재 계속 기하급수적으로 증가하고 있는 크레딧카드 소비, 사금융 등 소비자 금융의 빚이 사상 최고치를 보이고 있는 부분도 관심의 대상이다. 가장 큰 요인으로는 실업으로 인한 소득 감소로 이어 빌려 쓴 돈이 급속도로 불어나고 있다는 것이다.

만약 코로나 사태 이후에도 소득이 코로나 사태 이전과 근접한 수준으로 회복하지 못하면 소유 주택을 팔아야 발생하면서 주택시장에 매물이 늘어나게 된다.

어느 경우라도 주택시장의 붕괴는 많은 바이어들이 기대하고 있는 서브프라임 수준까지는 가지 않을 것이라는 것이 최근 여러 보고서를 통해 발표되고 있다.

필자의 생각도 이런 생각에 전적으로 동의한다. 앞으로 경기회복 여부에 따라 주택가격이 5~7% 내외의 조정은 있을 수 있지만 그 이상은 현 주택시장의 탄탄한 기반을 보면 일어나기 쉽지 않기 때문이다.

아무튼 코로나 사태로 인해 주택시장이 앞으로 부정적인 영향을 받을 것으로 보이지만 쉽게 현 주택시장이 무너질 것으로 보이지는 않는다.

문의: (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>