앞으로 코로나19 사태가 얼마나 장기화될 것인지 모두 판단하기 어려운 상황이다.

그러기에 향후 경제 또는 부동산 시장을 예측한다는 것은 정말 무의미하다고 볼 수도 있다. 모든 수치와 전망은 변할 수 있으며, 참고용으로 여겨도 좋을 것 같다는 생각이다.

그러나 앞으로 맞게 될 부동산 시장에 대한 예측과 앞으로 어떠한 일들이 벌어질지 예측해보지 않을 수 없다.

아마도 융자 상환에 대한 부실이 늘어날 것이고, 이에 따른 차압이나 숏세일 주택이 많아질 것이라 예상된다. 코로나 사태로 인해 재정적으로 어려움을 겪고 있는 주택 소유주들이 현금을 확보하기 위해 매물을 내놓을 수도 있다.

오늘은 주택을 팔아야 하는 셀러와 주택을 구매하고자 하는 바이어들에게 적절한 시기를 알려주려고 한다. 누구에게는 위기가, 누구에게는 기회가 되는 시기이기도 하기 때문이다.

그럼 먼저 숏세일과 포어클로저(Foreclosure)가 무엇인지 그것부터 알아보자.

■숏세일

부동산 소유주가 융자회사와의 협의를 통해 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 매각함으로써 전체 융자 금액을 탕감 받는 일련의 과정을 일컫는다.

융자를 통해 부동산을 구입한 후 그 융자금을 제대로 상환하지 못할 경우, 융자 회사에 의해 부동산이 압류되는 것은 필연적인 수순이라 하겠다. 하지만, 융자 상환에 실패한 부동산 소유주에게도 이러한 압류를 피할 수 있는 방법이 존재한다. 바로 숏세일이다. 숏세일에 성공하지 못하면 그 다음 단계인 차압의 수순을 맞게 된다. 숏세일의 경우 대체적으로 2~3년 후면 크레딧이 회복된다.

■포어클로저(Foreclosure)

주택 소유자가 주택에 관한 모든 권리를 포기하고 은행에 소유권을 넘기는 것이다. 차압 후 경매에 붙여지고, 은행이 원하는 가격에 이르지 못하면 다시 은행 관리로 들어가게 되는데, 이것을 REO라고 한다. 7년 이상 신용 불량자로 살게 된다. 다시 말해 숏세일은 판매를 하는 것이고, 가진 자들에게는 투자할 수 있는 절호의 기회이기도 하다.

그러나 숏세일을 당하는 사람들에게는 다음 기회를 위한 한 발짝 후퇴하는 더욱더 소중한 시간이고 다음에 주택을 살 땐 실수 없는 현명한 바이어로 변신할 수 있는 기회이기도 하다.

부동산 시장이 몰락해서 주택 가격이 내려가더라도 결국 우리 모두는 살 곳이 필요하기 때문에 누군가는 월세를 필요로 할 것이다.

그러면 그 상황에 맞게 월세를 좀 내려서 월세가 필요한 가족이 편안하게 살 수 있게 조정해주는 넓은 마음도 필요하다. 그렇게 하면서 다시 부동산 시장이 회복할 때까지 기다리면 된다.

안전한 투자처를 원한다면, “좀 더 비싸더라도 삶의 질을 택하겠다”는 중상위층을 겨냥해 해당 지역의 주택을 선택하면 된다. 실제로 그런 동네들이 부동산 가치가 적당히 오르며 가격이 마구마구 떨어지지도 않기 때문이다. 오렌지카운티의 어바인 지역이 그 예이다.

인생은 가까이서 보면 비극이지만 멀리서 보면 희극이라고 한다. 부동산 투자도 짧게 보면 불안한 상황도 생기기도 하지만 장기로 보면 수많은 혜택이 있는 것은 분명하다.

코로나19로 인해 부동산 시장 가격이 당분간 조정흐름이 이어질 것이라는 것은 누구나 동의할 것이라 본다. 조정 없이 상승하는 것은 비정상적인 시장이듯이, 상승이 있으면 조정이 반드시 뒤따라야 더 큰 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

다만 조정폭이 얼마나 될 지에 대해 논의하는 것은 하나도 의미가 없다. 코로나19가 얼마나 지속될지 여부에 달려있다. 물론 이런 위기가 일시적이고, 사태 수습이나 백신 개발이 성공적으로 이루어지길 간절히 바란다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>