건축 완공 허가가 없거나, 증축 허가 없이 건축된 무허가 건물, 또는 열악한 주거 환경이거나 불법 용도 변경된 건물은 임대 계약 자체가 무효이므로 계약 집행을 하지 못한다. 따라서 과거 받았던 임대료는 반환해야 하며 이사 비용 지불, 체납된 임대료는 받을 수 없다.

시정부의 무허가 건축물에 대한 시정 요구에 불응하면 형사 처벌은 물론 강제 철거도 된다. 불법적 또는 무허가로 증축해서 돈벌이 하는 것을 막겠다는 게 법 제정의 취지다. 몇 가지 무허가 불법 건축물 사례들 살펴 보자.

■ 무허가 단독 별채 건물 임대료 환불

주택 본채와 분리된 별채가 있었다. 별채에 방 2개. 별채는 무허가 건물이며 시청에 임대 건물로 등록되지 않았다. 입주자는 2004 년에 월 890달러를 지불했다. 건물주가 바뀐 뒤 입주자는 2005년 월 1,475달러를 지불했고 2006년에는 2006 년에는 1,685달러를 지불했다.

2006 년 11 월 L.A시에서 불법 및 무허가 건물로 적발됐고 법원은 임대 자체가 불법이며 과거에 받았던 임대료 2만5,575달러를 입주자한테 환불하라고 판결했다.

■ 차고를 방으로 무허가 개조

차고를 방으로 개조한 무허가 주택에서 한 식구가 4 년을 거주했다. L.A. 시에서 1989 년에 불법 사용 중단 통고를 했다.

법원은 입주자는 임대료 지불 의무가 없으며, 차고를 방으로 무허가 건물 임대 계약한 것은 무효라고 판시했다. 입주자는 임대 건물을 건물주한테 반환해 주어야 된다. 그러나 건물주가 입주자한테 이사 비용을 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

■ 허위 건축 허가로 무허가 증축

구입자는 1999 년 6 월에 수리할 것이 많은 주택을 구입했다. 시청에 목재 곰팡이 수리를 한다면서 건축 허가 비용 2만5,000달러를 지불했다. 건물주는 건축 허가 신청자의 신분과 허가 목적을 속이고 가명으로 신청했다. 실제로는 방 2 개 확장, 2 층을 3 층으로 증축, 지하실 및 차고 증축, 지붕과 데크 증축, 그리고 배관과 전기 공사를 했다.

시청 검사원은 허락을 받지 않고 공사를 한 것이기에 공사 중단 통고를 했지만 건물주는 아랑곳없이 공사를 강행했다. 그후 시청은 시정을 명령했지만 역시 무시당했다.

2000 년 2 월 2 번째 허가 신청서도 허위로 작성했다. 시청은 30 일 이내에 모든 작업을 합법적으로 준수하고 새 도면을 제출하라고 지시했지만 다시 무시했다.

2000년 말에 시청은 무허가 3 층 전체를 철거하라고 통고했다. 그리고 공공 민폐, 주택법 위반, 시정 명령 위반, 불법적 영업 행위로 소송을 제기했다.

법원은 건물을 철거하고 새로 건축할 것을 판결했다. 2001 년 4 월 시청 건축과는 최종 점검 시에 기초와 벽이 제대로 점검되지 않았다는 것을 알았다.

법원은 2003 년 1 월에 민사상 벌금 15만달러와 시청 변호사 비용 83만7,600달러를 지불하라고 판결했다.

구입자는 수리를 할 때에 건물에 사람이 살고 있지 않았으므로 시청 변호사 비용을 지불할 수 없다고 항소했다. 이에 항소법원은 사전적 의미로 “거주 장소”는 건물 안에 거주하는 사람뿐만이 안이라 건물 가까이의 건물도 포함된다며, 사람의 거주 여부에 상관없이 법 위반자가 변호사 비용을 지불해야 된다고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>