올해도 주택을 포함한 부동산을 갖고 있는 소유주들에게 어김없이 2019~2020년도 재산세 세금 고지서가 발송되었다.

가주에서는 부동산 재산세를 부과하는 데 일정 기준이 있다. 프로포지션13에 따르면 처음 부동산을 구입한 시점의 구입가격을 기준으로 매년 전년 대비 1%씩만 재산세 산정기준액(Assessed Value)을 올릴 수 있다. 이때 구입가격이 카운티의 자체 소유 부동산 감정치와 비슷하면 새로 구입한 가격이 향후 매년 사정 평가기준액(Assessed Value) 기준으로 인정되지만 카운티의 감정가보다 지나치게 낮을 경우, 첫 해의 재산세 사정기준액은 구입가격이 아닌 카운티의 감정가로 카운티가 임의로 조정하게 된다. 예를 들어 현재 시세가 50만달러인 주택을 20만달러에 샀다고 카운티에 보고했다고 가정하자. 카운티는 이를 받아들이지 않고 카운티 감정가 기준인 50만달러를 기준으로 매년 재산세를 책정하게 된다.

또한 캘리포니아에서는 재산세가 부동산시세 변동에 따라 마구 올라가는 것이 아니라 전년도 기준으로 재산세 사정기준액에서 1% 와 추가로 지방세를 부과할 수 있다. 참고로 현재 LA와 OC 카운티 주택소유주들이 1년에 내는 재산세는 재산세 사정기준액의 약 1.1~ 1.45% 정도이다.

오늘 칼럼에서 다루려는 주제는 부동산 상속이나 혹은 증여에 따라 오래 전에 구입한 주택의 낮은 재산세율을 그대로 인정받으면서 재산세를 줄일 수 있는 방법에 대한 것이다.

다음 3가지의 예외 조항을 활용하면 부동산 재산세를 상당 부분 절약할 수 있다.

첫째, 프로포지션 58(부모와 자녀 사이 상속)이 있다. 예를 들어 부모님이 40년 전에 10만달러를 주고 산 주택을 부모님이 사망해서 자녀들이 상속을 받았다고 하자. 현재 이 집의 시세는 80만달러라고 했을 때 이 집을 상속받은 자녀들은 프로포지션 58에 의해 현 시세인 80만달러를 기준으로 재산세가 책정되는 것이 아니라 사망 전 부모들의 재산세 기준인 10만달러를 근거로 재산세를 낼 수 있다. 매년 약 7,000달러 이상의 재산세를 절세할 수 있다. 이 경우 유의할 점은 카운티에서 자동으로 재산세를 조정해 주지 않기 때문에 타이틀 상속 이전 후 꼭 3년 안에 “Claim for Reassessment Exclusion for Transfer between Parent and Child” 양식을 통해 카운티에 등록해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 사망한 부모가 남긴 본인 거주용 주택은 상속금액에 상관없이 이 혜택을 누릴 수 있다.

설사 부모가 살지 않았던 주택이라도 모두 합해서 100만달러까지는 같은 혜택을 볼 수 있다. 여기서 자녀란 친 자녀뿐만 아니라, 사위, 며느리를 모두 포함한다. 둘째, 프로포지션 193(조부모와 손주 사이 상속)이 있다. 이 경우는 조부모와 손주간의 타이틀 상속 이전을 할 때 적용된다. 모든 규정은 부모와 자식간의 상속인 첫 번째 경우와 거의 동일하다. 이 경우도 상속이기 때문에 당연히 조부모가 사망해야 혜택을 볼 수 있다.

셋째, 프로포지션 60과 90(Relocation Age 55 or Older)이다. 프로포지션 60은 55세 이상의 경우 자신이 살던 집을 팔고 2년 안에 새로 주택을 구입한 경우 이전에 가지고 있던 낮은 재산세 산정기준액을 새로 구입한 집에 적용하여 낮은 재산세를 낼 수 있게 한 규정을 말한다. 단, 새로 구입하는 주택의 가격이 이전에 살던 주택가격도 낮아야 하고 같은 카운티 내에 위치해야 한다. 또 배우자 중 한 명이 55세 이상이어야 하며, 일생에 단 한번밖에 사용할 수 없다. 따라서 꼭 필요한 경우에 사용하는 것이 좋다. 프로포지션 90를 채택한 모든 타 카운티에서 동일한 혜택이 적용된다. 현재 남가주 한인들이 거주하는 LA, 오렌지, 샌버나디노, 리버사이드, 샌디에고 카운티는 프로포지션 90을 채택하고 있어 카운티 간의 재산세 수평이동이 자유롭다.

앞서 살펴본 대로 법에서 허용한 여러 가지 재산세 절약 규정을 잘 이용하면 매년 수천 달러 혹은 그 이상의 많은 비용도 재산세에서 절약할 수 있게 된다.

문의 (714)726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>